"Ο Έλληνας θέλει να βάλει μία στέγη πάνω από το κεφάλι του"...αυτό είναι το ουσιαστικό μήνυμα που έρχεται από την αγορά ακινήτων και τον κτηματομεσίτη στο δίκτυο της Remax, Κωνσταντίνο Βεντούρα, ο οποίος μιλώντας αποκλειστικά στο "R" αποσαφηνίζει τις τάσεις της αγοράς ακινήτων και καταρρίπτει τους μύθους της κρίσης. Σύμφωνα με τον κ. Βεντούρα, οι Έλληνες των ανώτερων και μεσαίων οικονομικών στρωμάτων συνεχίζουν να ενδιαφέρονται να αποκτήσουν ένα σπίτι, αν και με διαφορετικά κριτήρια, ήτοι εμβαδόν, δωμάτια και κόστος. Οι παλαιές κατασκευές - 20ετίας περίπου - είναι αυτές με τη μεγαλύτερη ζήτηση, ενώ είναι σαφές το ενδιαφέρον για τα βόρεια, ανατολικά και νότια προάστια της πρωτεύουσας. Προβληματική είναι περιοχή των δυτικών προαστίων, καθώς η κρίση έχει πλήξει ουσιαστικά τα χαμηλά εισοδήματα.
Επιπλέον, ο κ. Βεντούρας ανέφερε ότι υπάρχει ενδιαφέρον από ξένους για αγορά κατοικίας σε παραθεριστικές και τουριστικές περιοχές με τους Ρώσους να παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη δυναμική.
Τέλος, εκτιμά ότι εάν το κράτος ανατρέψει το κλίμα αβεβαιότητας θα υπαρξει θετικη ανταπόκριση και στην αγορά ακινήτων, ενώ ζητάει και πιο ουσιαστική συμβολή για την προσέλκυση ξένων αγοραστών.
Ποιες είναι οι τάσεις της αγοράς;
Βλέπουμε ότι το ενδιαφέρον των αγοραστών έχει εστιαστεί κυρίως σε κατοικίες (ποσοστό 78%) έναντι επαγγελματικών ακινήτων και οικοπέδων.
Επίσης, όσον αφορά το εμβαδόν οι αγοραστές προτίμησαν μικρές ή μεσαίες κατοικίες (μέχρι 110τμ) σε ποσοστό 78% με μέσες περιοχές. Σε ακριβότερες περιοχές το εμβαδόν των κατοικιών που ζητούνται είναι μεγαλύτερο. Όσον αφορά την ηλικία των κατοικιών προτιμήθηκαν παλαιές κατοικίες (άνω της 5ετίας) σε ποσοστό 85%, ενώ σχεδόν ένα στα δύο ακίνητα που πωλήθηκαν ήταν άνω των 20 ετών.
Στα επαγγελματικά ακίνητα η ηλικία και το εμβαδόν δεν έχουν σημασία.
Υπάρχει σταθεροποίηση;
Υπάρχει μια σχετική σταθεροποίηση, με μείωση του ρυθμού μείωσης των τιμών. Οι τιμές των ακινήτων έχουν πέσει αισθητά από την αρχή της κρίσης (μέσος όρος 35-40%, ενώ σε κάποιες περιοχές ίσως και 50%) και έχουμε φτάσει πολύ κοντά σε ένα είδος σημείου στήριξης ή σημείου αντίστασης των τιμών από του πωλητές.
Επίσης τον τελευταίο καιρό έχουν μειωθεί οι κακές ειδήσεις από το μέτωπο την οικονομίας, οι καλές ειδήσεις αυξάνονται (π.χ. αναβάθμιση της Ελληνικής Οικονομίας από διεθνής οίκους, δηλώσεις Ευρωπαίων πολιτικών κλπ) δημιουργώντας πιο θετικό κλίμα και στην αγορά των ακινήτων. Παράλληλα γεγονότα όπως αυτά τις Κύπρου δίνουν ώθηση στην αγορά υπό το φόβο πιθανού κουρέματος καταθέσεων. Αναμένεται ότι με την επικείμενη ανακεφαλαιοποίηση τους, οι τράπεζες θα αυξήσουν τα αριθμό των στεγαστικών δανείων που χορηγούν.
Αν για κάποιο διάστημα συνεχιστεί αυτό το κλίμα θα μπορούμε να μιλάμε για δεδομένη σταθεροποίηση της αγοράς.
Που κυμαίνονται οι τιμές των ακινήτων σε σχέση με πέρυσι;
Σύμφωνα με την πανελλαδική έρευνα της Re/max η μεσοσταθμική πτώση τιμών για το 2012 κυμάνθηκε περίπου στο 12% για τα μεταχειρισμένα ακίνητα και 9% για τα νεόδμητα. Όπως αναφέρω και πιο πάνω βλέπουμε σταθεροποίηση των τιμών, με μείωση του ρυθμού μείωσης των τιμών.
Φυσικά υπάρχουν αυξομειώσεις σε κατά τόπους περιοχές.
Που βρίσκονται τα ενοίκια;
Στην Αττική κυμαίνονται κατά μέσον όρο ελάχιστα κάτω των €4 έως λίγο πάνω από €7, ανάλογα με την περιοχή και τα ιδιαίτερα στοιχεία της κατοικίας (ηλικία, όροφος, ενεργειακά δεδομένα, κατάσταση κλπ).
Ειδικότερα η υπερπροσφορά των κατοικιών αλλά και η μείωση του εισοδήματος των εν δυνάμει ενοικιαστών επηρέασε πτωτικά τα επίπεδα τιμών. Κυρίως προτιμούνται διαμερίσματα με εμβαδόν που κυμαίνεται από 70 έως 100 τμ, με 2 ή 3 υπνοδωμάτια, σχετικά νέας ηλικίας και με καλά ενεργειακά χαρακτηριστικά
Υπάρχει περαιτέρω προοπτική μείωσης για πώληση και ενοίκια;
Το σενάριο της πτώσης είναι πιθανό, αλλά όπως ανέφερα και παραπάνω, αν για το επόμενο διάστημα συνεχιστεί το κλίμα που υπάρχει σήμερα με λιγότερες κακές ειδήσεις και περισσότερες θετικές η προοπτική μείωσης των τιμών είναι περιορισμένη.
Ποιοι είναι οι αγοραστές;
Ο μέσος Έλληνας, όπως ήταν πάντα! Ανάγκες υπάρχουν πάντα για αγορά σπιτιού. Νέα ζευγάρια παντρεύονται και ζητούν την στέγη τους (με ή χωρίς την βοήθεια των γονιών), οικογένειες που αλλάζουν περιοχή, οικογένειες που χρειάζονται μεγαλύτερο σπίτι λόγω αύξησης των μελών τους, άνθρωποι που βλέπουν την τωρινή αγορά ως ευκαιρία να πάρουν σπίτι (ή ακίνητο γενικότερα) σε πολύ καλή τιμή.
Δεν είναι τυχαίο ότι πλέον με τις μειωμένες τιμές τις αγοράς, το ενοίκιο ενός παρόμοιου σπιτιού πλησιάζει την δόση ενός δανείου (υπό την προϋπόθεση ότι μπορεί να το πάρει), κάτι που δεν συνέβαινε στο πρόσφατο παρελθόν, καθώς αυτή η απόκλιση αυτή ( ύψος ενοικίου – δόσης δανείου) ήταν αρκετά μεγαλύτερη.
Ποιες περιοχές έχουν ζήτηση;
Όσον αφορά την Αθήνα, περιοχές αυξημένης ζήτησης είναι τα Βόρεια προάστια όπως Αγία Παρασκευή, Χολαργός, Χαλάνδρι, Μαρούσι. Οι κύριοι λόγοι είναι η εγγύτητα των περιοχών αυτών με το κέντρο της Αθήνας, οι καλές συγκοινωνιακές υποδομές (μετρό κλπ) και το γεγονός ότι οι τιμές ακινήτων σε ικανοποιητικά και προσιτά επίπεδα.
Οι ξένοι αγοράζουν; Υπάρχει ενδιαφέρον από το εξωτερικό;
Υπάρχει ενδιαφέρον από το εξωτερικό για παραθαλάσσιες και παραθεριστικές κατοικίες. Κυρίως υπάρχει ζήτηση για τα πασίγνωστα νησιά του Αιγαίου και του Ιονίου, την Κρήτη αλλά και για παραθαλάσσιες περιοχές του ηπειρωτικού κορμού.
Η προέλευση των ξένων αγοραστών διαφοροποιείται ανάλογα με την περιοχή. Για παράδειγμα υπάρχει έντονο ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας από την Βαλκανική για την Χαλκιδική και την ευρύτερη περιοχή της Καβάλας (περιοχή Τούζλας).
Τι συμβαίνει εκτός Αθήνας;
Η αγορά Θεσσαλονίκη παρουσιάζει παρόμοια χαρακτηριστικά με της Αθήνα, με την διαφορά ότι η πτώση είναι μεγαλύτερη.
Η αγορά ακινήτων εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης παρουσιάζει ανάλογη εικόνα, με κατά τόπους αυξομείωση της αγοραστικής ζήτησης. Υπάρχουν αστικά κέντρα με ικανοποιητική ζήτηση όπως Λάρισα, Βολός κλπ.
Όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει σημαντικά από την αρχή της κρίσης.
Υπάρχει ενδιαφέρον για τις τουριστικές περιοχές;
Το τελευταίο καιρό παρατηρείται αυξημένο ενδιαφέρον για τουριστικές επιχειρήσεις – ξενοδοχειακές μονάδες από ξένους επιχειρηματίες και επιχειρηματικού ομίλους.
Η μείωση των τιμών πώλησης αυτών τον ξενοδοχειακών μονάδων, το μειωμένο λειτουργικό κόστος και η αυξητική τάση στον αριθμό επισκεπτών συμβάλει στην αύξηση της ζήτησης για τέτοιου είδους ακίνητα.
Τι θα έπρεπε να κάνει το κράτος για να ανακάμψει η αγορά;
Να πάψει να παίζει με την αγορά, να δημιουργεί κλίμα αβεβαιότητας στην αγορά (νομοθετικό πλαίσιο, φορολογικό κλπ).
Ο Εξορθολογισμός των αντικειμενικών αξιών καθώς πλέον σε ποσοστό πάνω από το 50% των αγοροπωλησιών η αντικειμενική αξία είναι μεγαλύτερη από την εμπορική. Θα ήταν αποτελεσματικότερο να καταργηθούν οι αντικειμενικές αξίες και ο φόρος μεταβίβασης να υπολογίζεται με διαφορετικό τρόπο (την πραγματική αξία).
Επίσης ο φόρος μεταβίβασης να μπορούσε να πλησιάσει στα Ευρωπαϊκά δεδομένα, που είναι κατά μέσο όρο χαμηλότερο από το δικό (π.χ στην Αγγλία μέχρι 125000 λίρες 0%, 25000 – 250000 1%).