Πιο συγκεκριμένα, με την υπ΄ αριθμ. 28/2015 γνωμοδότηση του Ε΄ Τμήματός του ΣτΕ, κρίθηκε μη νόμιμο ως προς το σκέλος εκείνο που προβλέπει τη δημιουργία 100 νέων μονοκατοικιών («καμπάνες») και την κατασκευή χτισμάτων στο αδόμητο τμήμα της χερσονήσου.

Επομένως, μπαίνει "φρένο" στη διαδικασία της μεταβίβασης του 90% της Αστήρ Παλλάς στην Αραβικών συμφερόντων Jermyn Street Real Estate Fund IV LP.

Ο Αστέρας Βουλιαγμένης έχει περάσει στα «χέρια» της Jermyn, έναντι μόλις 400 εκατ. ευρώ. Το εν λόγω Fund το διαχειρίζεται η AGC, που έχει ως μετόχους κατά 85% αραβικά funds αλλά και επιφανείς οικογένειες επιχειρηματιών από το Κουβέιτ και το Άμπου Ντάμπι. Στο υπόλοιπο 15% συμμετέχει ο τουρκικός όμιλος Dogus, του Τούρκου πολυεκατομμυριούχου Φαρίτ Σαχένκ.

Τα σχέδια προέβλεπαν τη δημιουργία ενός πολυτελούς resort που θα αποτελούσε διεθνή πόλο έλξης για κροίσους και θα περιελάμβανε ελικοδρόμια, μαρίνα για τον ελλιμενισμό mega yachts, γήπεδα όλων αθλημάτων (όπως είναι γκολφ, τένις, κ.λπ.), 100 πολυτελείς καμπάνες και αυτοτελείς μονοκατοικίες, επτάστερα ξενοδοχεία, συνεδριακά κέντρα, εστιατόρια, καφετέριες, εμπορικά καταστήματα, παιδικοί σταθμοί, πολιτιστικές εγκαταστάσεις.

Ειδικότερα, στο Συμβούλιο της Επικρατείας είχε κατατεθεί για νομοπαρασκευαστική επεξεργασία το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος με το οποίο προβλέπεται η έγκριση «του ειδικού σχεδίου χωρικής ανάπτυξης δημοσίου ακινήτου (ΕΣΧΑΔΑ), η τροποποίηση του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως της Βουλιαγμένης στην έκταση του Αστέρα Βουλιαγμένης και ο καθορισμός χρήσεων γης και όρων δόμησης».

Με το σχέδιο διατάγματος επιχειρήθηκε: 1) Η έγκριση ειδικού σχεδίου χωρικής ανάπτυξης δημοσίου ακινήτου (ΕΣΧΑΔΑ) συνολικού εμβαδού 301.864,99 τ.μ. που βρίσκεται στο Μικρό Καβούρι Αττικής, 2) η τροποποίηση του εγκεκριμένου σχεδίου πόλης της Βουλιαγμένης Αττικής στην έκταση του «Αστέρα Βουλιαγμένης», 3) ο καθορισμός χρήσεων γης και όρων δομήσεως κατά ζώνες, και 4) η έγκριση της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).

Τι κατασκευές προβλέπονταν στο διάταγμα

Σύμφωνα με το σχέδιο διατάγματος, η έκταση των 301.864,99 τετραγωνικών μέτρων του Αστέρα Βουλιαγμένης χωρίζεται σε πέντε ζώνες και στην κάθε μια από αυτές καθορίζονται διαφορετικές χρήσεις.

Η πρώτη ζώνη έχει έκταση 201.425 τ.μ. και χαρακτηρίζεται ως περιοχή τουρισμού, αναψυχής και παραθεριστικής κατοικίας.

Από τα 201.425 τ.μ., επιτρέπεται να δομηθούν τα 56.500 τ.μ., εκ των οποίων στα 17.000 τ.μ. θα αναγερθούν αποκλειστικά ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις, στα 39.500 τ.μ. θα αναγερθούν κατά κανόνα αυτοτελείς πολυτελείς κατοικίες, αλλά και άλλες εγκαταστάσεις. Ο συντελεστής δόμησης καθορίζεται 0,2 και ο συντελεστής κάλυψης 0,1.

Στην υπόλοιπη έκταση της ζώνης αυτής (161.345 τ.μ.) προβλέπεται η ανέγερση διαφόρων κατασκευών, ενώ προβλέπεται και η κατασκευή ελικοδρομίων.

Παράλληλα, επιτρέπεται η κατεδάφιση (ολική ή μερική), η αναβάθμιση και ο εκσυγχρονισμός των υπαρχόντων ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων και η κατασκευή δύο νέων υπερπολυτελών.

Στην ίδια πρώτη ζώνη προβλέπεται η κατασκευή δύο εστιατορίων με επιφάνεια μέχρι 800 τ.μ. το καθένα και αναψυκτήρια, η έκταση των οποίων δεν μπορεί να ξεπερνά τα 1.300 τ.μ.

Το σχέδιο διατάγματος προέβλεπε τη συνένωση των υπαρχόντων καμπανών ή τη δημιουργία νέων πολυτελών καμπανών ή τη μετατροπή τους σε κατοικίες. Ο συνολικός αριθμός των καμπανών δεν μπορεί να ξεπερνά τις 100. Επίσης, επιτρέπεται και η κατασκευή νέων μεμονωμένων αυτοτελών πολυτελών κατοικιών, με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος τα 7,5 μέτρα.

Στην υπόλοιπη επιφάνεια της πρώτης ζώνης προβλέπονται συνεδριακά κέντρα, πολιτιστικές εγκαταστάσεις, αθλητικές εγκαταστάσεις με γήπεδα τένις, γκολφ και άλλων αθλημάτων, αποδυτήρια και γραφεία των αθλητικών εγκαταστάσεων, παιδικοί σταθμοί, στεγασμένα πάρκινγκ για αυτοκίνητα, πούλμαν και αυτοκίνητα μέχρι 3,5 τόνους.

Στη δεύτερη ζώνη, έκτασης 61.505 τ.μ., θα διατηρηθούν οι υπάρχουσες εγκαταστάσεις, ενώ άλλες θα ανακαινιστούν χωρίς να γίνει καμία αύξηση της υπάρχουσας δόμησης.

Στην τρίτη ζώνη, έκτασης 25.845 τ.μ. απαγορεύεται η δόμηση. Αντίθετα, επιτρέπεται η διατήρηση, ανακαίνιση και αποκατάσταση των υφισταμένων εγκαταστάσεων, χωρίς καμία αύξηση δόμησης. «Περιοχή αγκυροβολίου σε προστατευόμενο όρμο» χαρακτηρίζεται η τέταρτη ζώνη, επιφάνειας 3.000 τ.μ. Στη ζώνη αυτή απαγορεύεται μεν η δόμηση, αλλά επιτρέπονται τα έργα υποδομής για τη μετατροπή του υπάρχοντος αγκυροβολίου σκαφών μικρού μεγέθους σε τουριστική- λιμενική εγκατάσταση.

Η πέμπτη και τελευταία ζώνη των 10.260 τ.μ. χαρακτηρίζεται «περιοχή προστασίας αρχαιολογικού χώρου» και απαγορεύεται η δόμηση. Επιτρέπονται μόνο έργα προστασίας, αποκατάστασης και ανάδειξης των αρχαιοτήτων μετά από ειδικές μελέτες, οι οποίες θα εγκρίνονται από τις αρμόδιες υπηρεσίες και γνωμοδοτικά όργανα του υπουργείου Πολιτισμού.

Γιατί το ΣτΕ γνωμοδότησε αρνητικά

Το εν λόγω διάταγμα ωστόσο κρίθηκε ως μη νόμιμο από τους συμβούλους επικρατείας που το επεξεργάστηκαν και αφού ερμήνευσαν το άρθρο 24 του Συντάγματος για την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, υπογραμμίζουν:

«Απαγορεύεται, κατ' αρχήν, η λήψη μέτρων που επιφέρουν την επιδείνωση των όρων διαβιώσεως και την υποβάθμιση του υπάρχοντος φυσικού ή του προβλεπόμενου από την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία οικιστικού περιβάλλοντος».

Σύμφωνα με τη γνωμοδότηση, από το περιεχόμενο του επίμαχου διατάγματος προκύπτει ότι «η μεταβολή των επιτρεπομένων χρήσεων που επιχειρείται στη ζώνη Ι του ΕΣΧΑΔΑ δεν συνιστά ρύθμιση απορρέουσα από χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό της ευρύτερης περιοχής και ειδικότερα από το νέο ΡΣΑ ή το ΓΠΣ του οικείου δήμου Βάρης- Βούλας- Βουλιαγμένης».

Ακόμη, αναφέρεται στη γνωμοδότηση ότι «η προσθήκη της χρήσης κατοικίας στις νυν επιτρεπόμενες χρήσεις τουρισμού- αναψυχής και των συνοδευτικών τους χρήσεων στη ζώνη Ι του ΕΣΧΑΔΑ, η οποία περιλαμβάνεται στη χερσόνησο του Μικρού Καβουριού, και μάλιστα με τη δημιουργία ή την ανέγερση μεγάλου αριθμού κατοικιών ύψους 7,5 μ. σε δομημένες αλλά και αδόμητες επιφάνειες της χερσονήσου συνιστά επιβάρυνση των ήδη επιτρεπομένων χρήσεων και μετατρέπει στο διηνεκές την ευαίσθητη περιοχή της χερσονήσου σε οικιστική περιοχή με μικτές χρήσεις, προεχόντως κατοικίας, ενόψει και του συνολικού αριθμού των κατοικιών (έως 100), και δευτερευόντως, τουρισμού». Κατά συνέπεια, «η προσθήκη της χρήσης κατοικίας στη ζώνη Ι του ΕΣΧΑΔΑ συνιστά επιδείνωση του υφισταμένου φυσικού, πολιτιστικού και του οικιστικού περιβάλλοντος της περιοχής».

Η γνωμοδότηση καταλήγει ότι το επίμαχο σχέδιο διατάγματος «δεν προτείνεται νομίμως κατά το μέρος που επιτρέπει τη χρήση κατοικίας εκτός των ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας, ήτοι σε αυτοτελείς κατοικίες με τη διαμόρφωση και ανακατασκευή υφισταμένων κτισμάτων και με την ανέγερση νέων κατοικιών, καθώς και κατά το μέρος που επιτρέπει τη δόμηση σε αδόμητες επιφάνειες της χερσονήσου του Μικρού Καβουριού».