Άρθρο του Αθανάσιου Ψαθά, Διευθύνοντος Συμβούλου της ΕΤΒΑ ΒΙ.ΠΕ. στο Reporter
Ας ξεκινήσουμε όμως από μια βασική πτυχή της επιχειρηματικότητας, αυτή της χωροθέτησης των δραστηριοτήτων. Ένα από τα πρώτα θέματα που κλήθηκαν να αντιμετωπίσουν οι επενδυτές και επιχειρηματίες είναι η θέση εγκατάστασης της δραστηριότητάς τους, παράμετρος που ικανοποιείται σε μεγάλο βαθμό με την οργανωμένη χωροθέτηση. Οπότε το θέμα που απασχολεί πλέον τους επιχειρηματικούς κύκλους είναι η περιοχή δημιουργίας οργανωμένων υποδοχέων για ανάπτυξη δραστηριοτήτων. Δηλαδή αν το δούμε συλλογικά, που πρέπει να αναπτυχθεί ένα νέο πάρκο;
Το νομοθετικό πλαίσιο έχει θεσπίσει κατάλληλες θέσεις, αλλά σε κάθε περίπτωση είναι υπό εξέταση κατά πόσο αυτό απαιτεί ή όχι επικαιροποιήση. Σε κάθε περίπτωση οι σύγχρονες ανάγκες και η γοργή εξέλιξη της τεχνολογίας οφείλει να τροφοδοτήσει μια νέα Εθνική Βιομηχανική Πολιτική, στην οποία θα αναπτύσσεται αλληλένδετα και η σχετική πολιτική χωροθέτησης των πάρκων.
Ένα άλλο θέμα που απασχολεί την επιχειρηματική κοινότητα είναι ποιος είναι ο σχεδιασμός σε εθνικό επίπεδο για νέα πάρκα. Τα στοιχεία του Επιχειρησιακού Σχεδίου για τα πάρκα το οποίο και αναθεωρείται στην παρούσα φάση, δείχνουν ότι στην Ελλάδα σήμερα έχουν μόλις αναπτυχθεί 57 πάρκα. Το ποσοστό αυτό αντιστοιχεί σε 5% οργανωμένης βιομηχανικής γης σε σύνολο επικράτειας, το οποίο ΔΕΝ είναι μάλλον ικανοποιητικό για τα ελληνικά δεδομένα. Στην εξίσωση της οργανωμένης επιχειρηματικότητας οφείλει να ληφθεί υπόψη και το φαινόμενο των 200 "Άτυπων" Βιομηχανικών Συγκεντρώσεων (ΑΒΣ). Πρόκειται για τις περιοχές που εμφανίζουν συγκέντρωση δραστηριοτήτων άναρχα, χωρίς προγραμματισμό και κοινές υποδομές, γεγονός που δημιουργεί δυσμενείς πολεοδομικές και περιβαλλοντικές επιπτώσεις και φυσικά επιτείνουν την κατάσταση.
Επομένως, ενώ υπάρχει η ανάγκη ίδρυσης και ανάπτυξης δραστηριοτήτων από τους επενδυτές, δυστυχώς παραμένει ανικανοποίητη και αναπτύσσεται αυτόνομα και ανεξέλεγκτα προκειμένου να «επιβιώσει». Δεν είναι τυχαίο ότι οι ΑΒΣ δημιουργούνται σε μεγάλες αστικές συγκεντρώσεις, δηλαδή στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη, στο Ηράκλειο και στην Πάτρα, που τα Οργανωμένα Πάρκα είναι κορεσμένα.
Ένα άλλο ζήτημα που διαδέχεται την θέση της δραστηριότητας στο «μυαλό του επενδυτή» είναι η βιωσιμότητα της ιδέας του, της επιχείρησής του. Αποτελεί φυσικό επόμενο της σκέψης του. Το ουσιαστικότερο όμως είναι να μπορεί να προστατευθεί η αξία της επένδυσης.
Αφού τέθηκαν κάποια πολύ πρωταρχικά ερωτήματα που ακόμα και ένας «ερασιτέχνης» επενδυτής θα μπορούσε να διατυπώσει, ερχόμαστε σε πιο πολύπλοκες σχέσεις, αυτές που αναπτύσσουν οι επενδυτές με το κράτος. Σε αυτές τις σχέσεις πρέπει να βάλουμε και την τάση μεταρρύθμισης του υφιστάμενου νομοθετικού πλαισίου, καθώς σε διαφορετική περίπτωση δημιουργείται αδιέξοδο. Ο νόμος σήμερα προβλέπει ότι η ανάπτυξη ενός πάρκου μπορεί να γίνεται από ιδιωτικές εταιρείες, οι οποίες αποκτούν τη γη και αναπτύσσουν τις κατάλληλες υποδομές, για την εγκατάσταση επιχειρήσεων. Αν μάλιστα οι περιοχές που επιλέγονται για ανάπτυξη πάρκων είναι ΑΒΣ τότε προβλέπονται και «θετικές» πολεοδομικές ρυθμίσεις. Σε κάθε περίπτωση όμως απαιτείται η συναίνεση ενός ποσοστού της τάξης του 55% των ιδιοκτητών της γης (ή και των προ-εγκατεστημένων επιχειρήσεων) για την έγκρισή του. Ο ιδιώτης, εφόσον εξασφαλίσει την συναίνεση αυτή, καλείται να αποσβέσει την επένδυσή στο πάρκο σε βάθος δεκαετιών, μέσω των κοινοχρήστων που θα χρεώνει για τη χρήση των υποδομών και μέσω της πώλησης ή ενοικίασης οικοπέδων. Το ζήτημα όμως είναι ότι δεν αποτελεί τον ενδεδειγμένο τρόπο να κάνει απόσβεση ειδικά σε κοστοβόρες επενδύσεις, όπως αυτές των πάρκων.
Καταλήγουμε επομένως ότι το μοτίβο αυτό δεν μπορεί ουσιαστικά να λειτουργήσει. Αυτό έχει διαφανεί σε πολλές περιπτώσεις επενδύσεων μετατροπής ΑΒΣ σε οργανωμένα πάρκα στην ελληνική επικράτεια τα οποία ενώ συγκέντρωσαν την πρωτοβουλία δημιουργίας, δεν αναπτύχθηκαν ποτέ. Οι λόγοι είναι διαφορετικοί σε κάθε περίπτωση αλλά κοινός παρονομαστής είναι η εξεύρεση χρηματικών πόρων και επενδυτών που θα λάβουν αποσβέσεις σε πολλά χρόνια με αμφίβολα αποτελέσματα. Σε πολλές περιπτώσεις μάλιστα αυτό διαφαίνεται και από την οικονομοτεχνική μελέτη του πάρκου, στην οποία οι βασικοί δείκτες αξιολόγησης της επένδυσης είναι «κόκκινοι».
Η ΕΤΒΑ ΒΙΠΕ στο πλαίσιο αυτό επιχείρησε να αναπτύξει εργαλεία για να προσπεράσει τις δυσκολίες και να διευκολύνει την σύγχρονη επιχειρηματικότητα. Μόνο μέσω της βιώσιμης ανάπτυξης και διαχείρισης των πάρκων θα εξασφαλιστεί ο ανταποδοτικός χαρακτήρας των επενδύσεων ανάπτυξης. Επομένως, παραμένουμε μαζί με τον επιχειρηματικό κόσμο σε «αναμονή» του νέου Επιχειρησιακού Σχεδίου για την χωροθέτηση των νέων πάρκων αλλά κυρίως του αναθεωρημένου και τέταρτου νόμου – πλαίσιο για την ανάπτυξη των πάρκων και την λειτουργία τους.