Στην Ελλάδα η αύξηση της ζήτησης για τουριστική διαμονή κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης οδήγησε στην άνθιση του φαινομένου της οικονομίας διαμοιρασμού. Τη νέα μορφή επιχειρηματικότητας της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης αξιοποιεί ένας αυξανόμενος αριθμός ιδιοκτητών ακινήτων με σκοπό την τουριστική διαμονή, δημιουργώντας ευκαιρίες αύξησης του εισοδήματός τους με την τεχνολογία να έχει παίξει καθοριστικό ρόλο στη διεύρυνση αυτού του είδους των συναλλαγών.

Το φαινόμενο Airbnb

Αδιαμφισβήτητα, η πλατφόρμα που έχει κάνει πιο αισθητή την παρουσία της στο χώρο των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων είναι το Airbnb. Σύμφωνα με στοιχεία της ΠΑΣΥΔΑ τον Απρίλιο του 2019, στην πρωτεύουσα δραστηριοποιούνταν 8.989 ενεργά καταλύματα στις πλατφόρμες τύπου Airbnb, με τη συντριπτική πλειοψηφία αυτών να είναι ολόκληρα σπίτια ενώ μόλις το 10% μεμονωμένα δωμάτια. Για όλη την επικράτεια, τα διαθέσιμα ακίνητα προς βραχυπρόθεσμη μίσθωση ανέρχονταν σε 72.144 τον Δεκέμβριο του 2018, βάσει των στοιχείων της AirDNA, εταιρείας που μελετά τα στοιχεία βραχυπρόθεσμων μισθώσεων στην Ελλάδα.

Βασικότερος ανταγωνιστής των παραδοσιακών παροχών φιλοξενίας, το Airbnb συμβάλλει στην εκτόξευση της οικονομίας διαμοιρασμού επηρεάζοντας ποικιλοτρόπως τη χώρα μας. Όπως κάθε νέο προϊόν που εισέρχεται στην αγορά, η βραχυπρόθεσμη μίσθωση διχάζει και γεννά ερωτήματα.

Θετικές εξελίξεις

Στη θετική πλευρά του φαινομένου, οι ιδιοκτήτες ακινήτων προς βραχυπρόθεσμη ενοικίαση είδαν το εισόδημά τους να αυξάνεται σημαντικά. Το Δεκέμβριο του 2018 το μέσο ημερήσιο ενοίκιο έφθανε τα 126€, ενώ το εισόδημα ανά ακίνητο τα 58,2€ (AirDNA).

Παράλληλα, σύμφωνα με τους ΠΟΜΙΔΑ-ΕΣΑ η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων δίνει προστιθέμενη αξία στο τουριστικό προϊόν του κάθε μεμονωμένου προορισμού, δημιουργώντας νέες τουριστικές αγορές ή αναβαθμίζοντας τις ήδη υπάρχουσες.

Περιοχές που προηγουμένως είχαν περιέλθει σε μαρασμό είδαν το Airbnb ως ευκαιρία για άνθηση με παλιά κτίρια να ανακαινίζονται ή να αναβαθμίζονται προκειμένου να προσελκύσουν επισκέπτες μέσω της δημοφιλούς πλατφόρμας.

Με αυτό τον τρόπο, ενισχύονται οι τοπικές οικονομίες με νέες θέσεις εργασίας και νέες επιχειρηματικές ευκαιρίες, καθώς οι ιδιοκτήτες βρήκαν έναν εναλλακτικό τρόπο αξιοποίησης των ακινήτων τους. Όπως αναφέρεται σε στοιχεία του ΣΟΔΙΑ σε 150.000 κατοικίες προς ενοικίαση στην Αττική, οι 12.000 έγιναν Airbnb.

Επιπλέον, η εξέλιξη αυτού του φαινομένου μπορεί να αποδειχθεί θετικό γεγονός για τις τιμές. Σύμφωνα με τον Πρόεδρο Μεσιτών Αττικής, κ. Ελευθέριο Ποταμιάνο, «αν το Airbnb επεκταθεί και σε άλλες περιοχές θα πέσουν οι τιμές. Κάτι τέτοιο προς το παρόν δεν διαφαίνεται αλλά θα αποτελούσε μια ευνοϊκή εξέλιξη για το φαινόμενο. Τώρα, το συναντάμε, κυρίως, στο ιστορικό κέντρο και πλέον και στα νότια προάστια και τον Πειραιά, καθώς οι ενοικιαστές προτιμούν περιοχές που υπάρχει κοντά το μετρό».

Παρενέργειες

Για τις τουριστικές επιχειρήσεις

Η απότομη άνθιση της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης συνέβαλε στη μεγέθυνση της οικονομίας διαμοιρασμού. Ειδικότερα, ο τουριστικός κλάδος έχει να αντιμετωπίσει ένα μεγάλο ανταγωνιστή. Σύμφωνα με έρευνα της Grant Thornton για το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδας το μέγεθος της οικονομίας διαμοιρασμού στον τουριστικό κλάδο στη χώρα εκτιμάται από €1,38 δισ. έως €1,46 δισ. Τα ξενοδοχειακά καταλύματα έχουν απώλειες στα έσοδα διαμονής τους που κυμαίνονται από €523 εκ. έως €554 εκ. σε ετήσια βάση.

«Η εν λόγω αγορά που αναπτύχθηκε στην Ελλάδα απουσία ρυθμιστικού πλαισίου, έχει μεγάλες επιδράσεις σε κοινωνικό επίπεδο με προεκτάσεις και περιβαλλοντικής υποβάθμισης προορισμών από την αλλοίωση που υφίσταται η φυσιογνωμία του πολεοδομικού ιστού», όπως αναφέρει ο Πρόεδρος του ΣΕΤΕ, κ. Γιάννης Ρέτσος.

Όπως διαπιστώνει ο ΣΕΤΕ, υπάρχει μια άνιση μεταχείριση σε σχέση με τα αδειοδοτημένα καταλύματα και τα ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η συγκεκριμένη δραστηριότητα επιχειρείται να ρυθμιστεί μόνο από φορολογική άποψη χωρίς παράλληλα να προβλέπονται οι βασικές προϋποθέσεις λειτουργίας των ακινήτων και κατά τρόπο ημιτελή, καθώς αφενός δεν έχουν ακόμα εκδοθεί οι  προβλεπόμενες από την ισχύουσα νομοθεσία ΚΥΑ και αφετέρου δεν εξασφαλίζεται ο ελεγκτικός μηχανισμός εφαρμογής της νομοθεσίας, με αποτέλεσμα αυτή να καθίσταται πρακτικά ανεφάρμοστη.

Κοινωνική διάσταση

Πολυάριθμοι ιδιοκτήτες έσπευσαν να εκμεταλλευτούν αναξιοποίητα μέχρι πρότινος ακίνητα. Η έλλειψη ελέγχου και φορολόγησης της οικονομίας διαμοιρασμού δημιούργησε αυξημένα κίνητρα ανάπτυξης τέτοιων δραστηριοτήτων. Σύμφωνα με την έρευνα της Grant Thornton για το ΞΕΕ, «εφόσον προκαλούνται αρνητικές επιδράσεις σε επίπεδο θέσεων εργασίας, φορολογικών και ασφαλιστικών εσόδων, η οικονομία διαμοιρασμού στρεβλώνει τη δυνατότητα άσκησης αποτελεσματικής κοινωνικής πολιτικής με ένα μέρος του πληθυσμού να στρέφεται στη σκιώδη οικονομία».

Έλλειψη ακινήτων

Πολλοί είναι οι υποψήφιοι ενοικιαστές που αναζητούν με το κιάλι ακίνητο προς μακροπρόθεσμη ενοικίαση. Αυτό συμβαίνει σύμφωνα με τον Πρόεδρο Μεσιτών Αττικής, κ. Ποταμιάνο, γιατί «Το επενδυτικό προϊόν αποκομίζει πολύ περισσότερα κέρδη σχεδόν διπλά ή τριπλά από ότι όταν μισθώνεται σε κανονικούς ενοικιαστές με αποτέλεσμα να ανεβαίνουν πάρα πολύ τα ενοίκια και να έχουν εξαφανιστεί τα ακίνητα».

Δικαστικές αποφάσεις

Η έλλειψη ρυθμιστικού πλαισίου έχει φέρει στην επιφάνεια μια σειρά από δικαστικές αποφάσεις αναφορικά με τον περιορισμό του φαινομένου. «Ειδικότερα, στην Ισπανία τέθηκε το ζήτημα του ότι οι κατοικίες που μισθώνονται με Airbnb πρέπει να έχουν αυτοτελή είσοδο. Το πόσο καλό ή κακό θα αποδειχθεί αυτό για την αγορά είναι μια άλλη συζήτηση. Ωστόσο, αν περάσει αυτή η απόφαση οι πολυκατοικίες θα έχουν πρόβλημα και το φαινόμενο θα επηρεαστεί σημαντικά», σχολιάζει σχετικά ο κ. Ποταμιάνος.

Την ίδια στιγμή, από τον Δεκέμβριο ξεκίνησε μια δικαστική απόφαση που απαγορεύει τη βραχυχρόνια µίσθωση ακινήτου, µέσω πλατφόρµας τύπου Airbnb, σε παραθαλάσσια περιοχή της Χαλκιδικής όπου το Μονοµελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης υποχρεώνει την ιδιοκτήτρια να σταµατήσει την επαγγελµατική χρήση της κατοικίας επειδή παραβαίνει τον κανονισµό λειτουργίας του συγκροτήµατος όπου βρίσκεται το ακίνητο. Πρόκειται για την πρώτη απόφαση που αναγνωρίζει τον κανονισµό σε συγκρότηµα κατοικιών, απαγορεύοντας τις βραχυχρόνιες µισθώσεις που γίνονται με επιχειρηματικό σκοπό.

«Όσο εξελίσσεται το φαινόμενο, τόσο θα πληθαίνουν και οι δικαστικές αποφάσεις. Το πόσο θα κρατήσει όλο αυτό θα εξαρτηθεί από τους όρους και τις προϋποθέσεις σε τοπικό και ευρωπαϊκό επίπεδο διότι η Ελλάδα συνήθως ακολουθεί το εξωτερικό», εξηγεί ο κ. Ποταμιάνος.

Ρυθμίσεις

Ο εντοπισμός των επιπτώσεων της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης, τόσο μέσω της οικονομίας διαμοιρασμού, όσο και λόγω της έλλειψης ρυθμιστικού πλαισίου καθιστά αναγκαία τη λήψη μέτρων.

Σύμφωνα με τον Πρόεδρο του ΣΕΤΕ «θα πρέπει να υπάρξει εκείνο το πλαίσιο που θα διασφαλίσει καταρχήν ρυθμιστική και φορολογική συμμετρία, αλλά και δε θα αφήνει ανεξέλεγκτες τις επιπτώσεις στη λειτουργία του προορισμού.  Στην κατεύθυνση αυτή, θα πρέπει να λάβουμε υπόψη διεθνείς πρακτικές που καταδεικνύουν μεταξύ άλλων ότι η φορολόγηση στην πηγή αποφέρει περισσότερα έσοδα και περιορίζει φαινόμενα φοροδιαφυγής, διευκολύνοντας ουσιαστικά το έργο των αρχών. Χαρακτηριστικά είναι τα παραδείγματα της Δανίας και πόλεων της Γαλλίας αλλά και πολιτειών στις ΗΠΑ, όπου το μέτρο ήδη εφαρμόζεται με επιτυχία. 

Σε ότι αφορά την ρύθμιση, σημαντικά στοιχεία-μέτρα που αναδεικνύονται από τη διεθνή πρακτική, που θα πρέπει να ληφθούν υπόψη είναι:  

• Η αξιόπιστη-πλήρης τήρηση μητρώων.
• Ο  προσδιορισμός ορίου στον αριθμό των ακινήτων, αλλά και διανυκτερεύσεων ανά ιδιοκτήτη.
• Ο προσδιορισμός του ποσοστού των κατοικιών που μπορούν να διατεθούν για ενοικίαση βραχυχρόνιας μίσθωσης ανά περιοχή.
• Η πρόβλεψη σαφών υποχρεώσεων που οφείλουν να ακολουθούν οι ιδιοκτήτες των ακινήτων, τόσο για τις προδιαγραφές σε επίπεδο υποδομής, όσο και για τη διασφάλιση των δικαιωμάτων των ταξιδιωτών.
• Η εξασφάλιση μηχανισμού παρακολούθησης και ελέγχου της εφαρμογής των κανονιστικών ρυθμίσεων. 
• Ο ακριβής τρόπος συνεργασίας των ρυθμιστικών αρχών με διαμεσολαβητές υπηρεσιών οικονομίας διαμοιρασμού με σύναψη πρωτοκόλλων που θα συνδράμουν στην απευθείας ανταλλαγή δεδομένων».

Ένας άλλος παράγοντας που θα μπορούσε να εξεταστεί, κατά το ΣΕΤΕ, είναι «η ενεργή εμπλοκή της τοπικής αυτοδιοίκησης, δεδομένου ότι Δήμοι και Περιφέρειες έχουν τη γνώση των ειδικών τοπικών συνθηκών (π.χ. ζήτηση, προσφορά, επίπεδο κορεσμού ανά περιοχή) και μπορούν να συμβάλουν καθοριστικά στη δημιουργία πλαισίων που θα ανταποκρίνονται στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των προορισμών». 

Όσο εξελίσσεται το φαινόμενο, τόσο θα δημιουργούνται και άλλα ερωτήματα. Βασικός θα είναι, βέβαια, και ο ρόλος προσφοράς και ζήτησης για τη ρύθμιση του πλαισίου που θα διαμορφωθεί και για την ταχύτητα με την οποία θα εφαρμοστεί. Ο χρόνος θα δείξει αν πρόκειται για μια «φούσκα» που θα εκραγεί ή αν η βραχυπρόθεσμη μίσθωση ήρθε για να μείνει.

Χαρά Κάνδηλα