Αυτό σημειώνει ο τ. Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος σε σημείωμά του σχετικά με τις εκτιμώμενες επιδόσεις της αγοράς ακινήτων τη φετινή χρονιά, προβλέποντας μία ακόμη δύσκολη χρονιά για την ελληνική κτηματαγορά:
«Το 2017 μπαίνει με ένα ακόμη πρόβλημα στο προσκήνιο. Αυτό της διευθέτησης των «κόκκινων» δανείων, της απελευθέρωσης των πλειστηριασμών, ακόμη και της πρώτης κατοικίας καθώς και της εισόδου ξένων funds στην Ελλάδα. Η υπερφορολόγηση με άμεσους και έμμεσους φόρους και ασφαλιστικές εισφορές, έρχεται να βάλει το κερασάκι... στην τούρτα», αναφέρεται χαρακτηριστικά.
Ειδικότερα, σημειώνει:
«Μια ακόμη δύσκολη χρονιά περιμένει την ελληνική κτηματαγορά, η οποία από το 2008 περνά έναν διαρκή "Γολγοθά" με συνεχείς πτώσεις τιμών, κατάρρευση της οικοδομής, βουτιά στη ζήτηση και χιλιάδες σπίτια απούλητα.
Η συνολική πτώση των τιμών πώλησης κατοικιών από το 2008 έως το τρίτο τρίμηνο του 2016 αγγίζει πλέον το 43,5% σε Αθήνα και 45% στη Θεσσαλονίκη) ενώ σε παλαιές οικοδομές υπάρχει περαιτέρω πτώση. Ωστόσο, η πραγματική μείωση μπορεί σε ορισμένες περιοχές να ξεπερνά το 70%. Όλα τα στοιχεία από την αγορά ακινήτων δείχνουν ότι ούτε το 2017 θα αποτελέσει έτος ανάκαμψης καθώς η έλλειψη ρευστότητας, τα capital controls και η αβεβαιότητα στην οικονομία, το μεγάλο απόθεμα και τα σενάρια για μαζικό ξεπούλημα κατοικιών που είναι συνδεδεμένα με "κόκκινα" δάνεια, δημιουργούν ένα ιδιαίτερα ασφυκτικό πλαίσιο. Ελλείψει αγοραστών, με τους ξένους να απέχουν από την αγορά εξοχικών, με τις επιχειρήσεις να φυτοζωούν και να μην προχωρούν σε μισθώσεις νέων κτιρίων και με το εμπόριο να πνέει τα λοίσθια συμπαρασύροντας την αγορά καταστημάτων, θεωρείται δεδομένο ότι θα έχουμε μια ακόμη χαμένη χρονιά.
Κι όμως, πριν από δυο χρόνια οι παράγοντες της αγοράς προέβλεπαν ισχνή ανάκαμψη στο β΄ εξάμηνο του 2015, ανάκαμψη που όχι μόνο δεν ήρθε αλλά αντιθέτως καταγράφηκε νέα υποχώρηση της ζήτησης και των τιμών.
Το 2017 μπήκε με ένα ακόμη πρόβλημα στο προσκήνιο. Αυτό της διευθέτησης των κόκκινων δανείων, της απελευθέρωσης των πλειστηριασμών, ακόμη και της πρώτης κατοικίας καθώς και της εισόδου ξένων funds στην Ελλάδα. Η υπερφορολόγηση με άμεσους και έμμεσους φόρους και ασφαλιστικές εισφορές, έρχεται να βάλει το κερασάκι … στην τούρτα.
Άνω των 40 δισ. ευρώ είναι τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια καθιστώντας ασφυκτικό το πλαίσιο για χιλιάδες δανειολήπτες που κινδυνεύουν να χάσουν τα σπίτια τους.
Αξίζει να σημειωθεί ότι παρατηρείται ραγδαία αύξηση στο ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων, καθώς τα περισσότερα στεγαστικά συμφωνήθηκαν την εποχή της "τρέλας" στην κτηματαγορά και όταν οι τιμές ήταν στα ύψη.
Η απαξίωση της περιουσίας από το 2008 και μετά έχει δημιουργήσει ένα σκηνικό πλήρους στρέβλωσης. Από τη μια οι δανειολήπτες έχουν μια περιουσία που δεν αξίζει ούτε το μισό απ’ ό,τι αρχικά κι από την άλλη πληρώνουν δάνειο, αλλά και φόρους, με βάση τις εξωπραγματικές τιμές που αγόρασαν πριν από μερικά χρόνια.
Τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά το 2008 ήταν λίγο πάνω από 8% και το 2014 δεν ξεπερνούσαν σε αξία τα 27 δισ. Σήμερα είναι στο 42% περίπου. Η κτηματαγορά αντιμετωπίζει επίσης το μείζον πρόβλημα των αντικειμενικών αξιών και της εντολής που έχει δώσει το ΣτΕ για αναδρομική αναπροσαρμογή τους. Αξίζει ακόμη να σημειωθεί το φαινόμενο των ετών της κρίσης που σχετίζεται με την αποποίηση κληρονομιάς.
Μέχρι τώρα είμαστε σε αναμονή νέων τιμών και συστήματος της πολιτείας για τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας. Όμως εν όψει της επίτευξης εισπρακτικών στόχων, ανεξάρτητα από το που θα καθορισθούν οι τιμές, γίνεται αλλαγή (αύξηση) των φορολογικών συντελεστών ώστε να εισπραχθεί κατά το δυνατόν το επιθυμητό ποσόν ΕΝΦΙΑ κλπ. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα συνεχίσουν να επιβαρύνονται με απίστευτα φορολογικά βάρη τα οποία ουσιαστικά λειτουργούν αποτρεπτικά στην αύξηση των αγοραπωλησιών.
Στη συνέχεια παραθέτουμε τις απόψεις μας για διάφορες κατηγορίες ακινήτων
Κατοικία
Μείωση των αγοραπωλησιών, περιορισμός στη ζήτηση μεγάλων διαμερισμάτων, στροφή σε μικρά και παλαιότερα ακίνητα. Επίσης σημαντική στροφή στο ενοίκιο. Το μέλλον δεν προδιαγράφεται καλό (εξακολουθούμε να έχουμε σημαντική μείωση του αριθμού των αδειών νέων οικοδομών) καθότι αναμένεται και απώλεια θέσεων εργασίας (παρά τη μικρή μείωση της ανεργίας αλλά με αύξηση στην ολίγων ωρών απασχόληση) και περαιτέρω περιορισμός των οικονομικών των νοικοκυριών. Επίσης, παρατηρείται μεγάλη απαξίωση στις τιμές παλαιών κατοικιών, κυρίως σε περιοχές - γκέτο της Αθήνας. Διαμερίσματα πωλούνται ακόμη και με 4.000 ευρώ, ενώ ακόμη και σπίτια σε εξαιρετική κατάσταση, αλλά 30 και 40 ετών πωλούνται προς 10-20 χιλιάδες ευρώ. Εξάλλου η νέα κατάσταση σχετικά με τα κόκκινα δάνεια και τους πλειστηριασμούς ακινήτων θα έχει και αυτή τη δική της δυσμενή επίπτωση στην προσφορά ακινήτων.
Εξοχικά
Η εξοχική κατοικία εξάλλου κινείται και αυτή με πολύ χαμηλούς ρυθμούς παρότι έχουν σημειωθεί σημαντικότατες μειώσεις τιμών. Οι προσδοκίες για πωλήσεις σε ξένους αγοραστές περιορίζονται σε πολύ συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και γίνονται και αυτές με το σταγονόμετρο, ενώ η εγχώρια ζήτηση είναι σχεδόν ανύπαρκτη.
Γραφεία
Η συνεχιζόμενη ύφεση και η μείωση των διαθεσίμων των νοικοκυριών, οπωσδήποτε εξακολουθεί να επηρεάζει και την οικονομική δραστηριότητα των επιχειρήσεων, οι οποίες αναζητούν στέγαση σε οικονομικότερους χώρους και μικρότερους ή θα επαναδιαπραγματευθούν τα ενοίκια, σε χαμηλότερα σημεία ισορροπίας προκειμένου να επιβιώσουν. Λογικό είναι να παρατηρείται και μια γενική αύξηση των αποδόσεων (yields). Αξίζει να σημειωθεί όμως ότι η γραφειακή αγορά έχει διαμορφωθεί σε αγορά δύο ταχυτήτων με υπερπροσφορά παλαιών χώρων και αντίθετα έλλειψη χώρων καλών ποιοτικών χαρακτηριστικών επί κεντρικών οδικών αρτηριών με ικανό μέγεθος πλάκας ορόφου. Το παραπάνω αποτυπώνεται και στους σχετικούς δείκτες της ΤΤΕ οι οποίοι δείχνουν μικρή αύξηση στα μισθώματα αλλά και σημειακή αύξηση αξιών. Οι όποιες πράξεις πραγματοποιούνται κατά κύριο λόγο από τις ΑΕΕΑΠ οι οποίες απορροφούν την "αφρόκρεμα" του μισθωμένου κτηριακού αποθέματος. Τα γραφεία β’ κατηγορίας ενοικιάζονται στα επίπεδα των 54-84 ευρώ/τ.μ. το έτος με τα κενά κτίρια να φτάνουν το 13%-15%. Στα βόρεια προάστια, κυρίως στη λεωφόρο Κηφισίας το εύρος των ενοικίων είναι μεταξύ 96-168 ευρώ/τ.μ.
Καταστήματα
Και εδώ ισχύει ό,τι και στα γραφεία με την παρατήρηση ότι σε πλεονεκτική θέση θα βρεθούν εκείνα τα καταστήματα που στεγάζονται σε "σωστά" εμπορικά κέντρα, που όμως δεν συγκεντρώνονται όλα στην ίδια περιοχή και δεν απευθύνονται στην ίδια πελατεία. Όσα καταστήματα πωλούν προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας έχουν συγκριτικό πλεονέκτημα. Γενικώς πάντως η οικονομική κρίση έχει επηρεάσει και τα καταστήματα με ακριβά είδη και τα ακίνητα δευτερευόντων αξόνων, όπου έχει αυξηθεί ο αριθμός των κενών, πολλά δε των καταστημάτων αυτών παραμένουν στα αζήτητα... Επίσης μεγάλες αλυσίδες επαναδιαπραγματεύονται τα ενοίκια και σε κάποιες περιπτώσεις όπου δεν επιτυγχάνεται συμφωνία, αποχωρούν. Αξίζει όμως να σημειωθεί η μεγάλη κινητικότητα που παρατηρείται στις ενοικιάσεις καταστημάτων, όπου σε δρόμους με μεγάλη στο παρελθόν εμπορικότητα τοποθετούνται σήμερα άλλα καταστήματα, όπως φούρνοι, καφετέριες, σουβλατζίδικα κ.λπ. με αποτέλεσμα να λειτουργεί η αγορά των ενοικίων μέσω και της αναδιάταξης του εμπορίου γενικότερα. Σε ό,τι αφορά τα ενοίκια, δεν υπάρχουν πλέον τα επίπεδα των 300 ευρώ/τ.μ. τον μήνα με την ακριβότερη περιοχή, την οδό Ερμού να είναι ακόμη και κάτω από 160 ευρώ/τ.μ. Όσο για τις άλλες περιοχές, κυμαίνονται από 15 έως 60 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.
Logistics
Οι χώροι αυτοί δίνουν αναλογικά και μεγαλύτερες αποδόσεις σε ενοίκια, αλλά σε μια πολύ δύσκολη οικονομική συγκυρία, όπως η παρούσα, πρέπει να αναμένονται ανακατατάξεις και νέες ισορροπίες. Λόγω της αυξανόμενης ζήτησης αγαθών μέσω internet παρατηρείται και μια στροφή που σηματοδοτεί τοποθέτηση των προϊόντων σε χώρους αποθηκών με μεγάλη ποικιλία χαρακτηριστικών, ανάλογα με τα πωλούμενα είδη.
Ουσιαστικά δηλαδή φεύγει ένα ποσοστό των πωλήσεων από τα κλασικά καταστήματα και πηγαίνει στα ιντερνετικά, που μπορεί να είναι κτίρια αποθηκών, διότι δεν χρειάζονται βιτρίνες, ούτε και παρουσία σε ακριβά εμπορικά σημεία. Πάντως, τα ενοίκια δεν μπορούν να "ξεκολλήσουν" από τα επίπεδα των 1,5 έως 3,5 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.
Η αξιοποιήσιμη γη
Η γη συνηθίζαμε να λέμε ότι ήταν ένα πολύ καλό καταφύγιο σε περιόδους οικονομικής κρίσης. Παρόλα αυτά σήμερα η οικοδομικά αξιοποιήσιμη γη έχει υποστεί σοβαρότατες μειώσεις στην αξία της ενώ ταυτόχρονα το ενδιαφέρον για αγορά γης είναι πάρα πολύ περιορισμένο, σε πάρα πολύ μειωμένες τιμές λόγω της πολύ χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας. Εξακολουθεί να υπάρχει ακόμη το πρόβλημα του κτηματολογίου, των χρήσεων γης κλπ.
Ξενοδοχεία
Στον χώρο των ξενοδοχείων, που συνδυάζεται απόλυτα με τον τουρισμό, σημειώνονται ανακατατάξεις. Η αύξηση της τουριστικής κίνησης έχει προκαλέσει το ενδιαφέρον τόσο εγχώριων όσο και ξένων για ξενοδοχεία σε περιοχές που ζητούνται. Άρα παρατηρείται μια κινητικότητα στον χώρο αυτό και σε κάποιες περιπτώσεις ανεγείρονται ξενοδοχεία σε υψηλούς κυρίως προορισμούς όπου είδαμε να ανοίγουν καινούργιες μονάδες σε Δράμα, Χαλκιδική, Θάσο, Γεωργιούπολη, Οία, Ρόδο κλπ. Από την άλλη πλευρά είναι γνωστό ότι πολλά ξενοδοχεία βρίσκονται στο... "κόκκινο" και άρα πρέπει να αναμένονται ανακατατάξεις, μέσω αγοραπωλησιών, αλλά και μέσω πωλήσεων από τις τράπεζες. Οι αεροπορικές εταιρίες χαμηλού κόστους και η αναμενόμενη αναβάθμιση αεροδρομίων της περιφέρειας, θα έχουν θετικό αντίκτυπο στον τουρισμό και τα ξενοδοχεία.
Συμπερασματικά
Ο τομέας της φορολογίας ακινήτων σε συνδυασμό με τα οικονομικά των νοικοκυριών, την υπερφορολόγηση των επαγγελματιών, το αναβαλλόμενο κλείσιμο διαπραγμάτευσης, τα συνεχιζόμενα capital controls, η υψηλή ανεργία, θα παίξουν σημαντικό ρόλο, ενώ οι πολύπλευρες διαστάσεις του φαινομένου έρχονται να επιβεβαιώσουν την άποψη ότι η αγορά των ακινήτων είναι άμεσα συνδεδεμένη με τη γενικότερη πορεία της ελληνικής οικονομίας.
Πρέπει η χώρα να αναζητήσει τρόπους παραγωγής αγαθών που να εξάγονται και να υποκαθιστούν εισαγωγές. Μόνον έτσι θα αρχίσει να μειώνεται η ανεργία και να παράγεται "πλούτος", οπότε θα αρχίσει να ανακάμπτει και το ακίνητο. Στην παρούσα φάση εξακολουθεί η πορεία τιμών των ακινήτων να είναι κατά κανόνα πτωτική. Η θέση του ακινήτου και η σωστή ποιότητα κατασκευής, αποτελούν διαχρονικές αξίες, που αντέχουν περισσότερο σε τέτοιους κλυδωνισμούς.
Οι όποιοι ενδιαφερόμενοι αγοραστές οφείλουν να κάνουν συστηματική έρευνα της αγοράς, (που συνεχώς μεταβάλλεται) να διαπραγματεύονται το τίμημα και τους όρους πληρωμής, αλλά και τη συγγραφή υποχρεώσεων, ως και τις πρόσθετες εργασίες και παροχές, διότι την περίοδο αυτή έχουν... το πάνω χέρι. Όλοι πρέπει με ιδιαίτερη σοβαρότητα να παρακολουθούμε τα γεγονότα και να καταγράφουμε τις τάσεις».
Γιώργος Παπακωνσταντίνου