Του Χρήστου Κοσμά, Partner, Real Estate Leader της Deloitte Ελλάδος

Το παρόν άρθρο δημοσιεύτηκε στο Reporter Magazine Δεκεμβρίου.

Ξενοδοχειακά ακίνητα, κτίρια γραφείων υψηλών προδιαγραφών (α’ κατηγορίας) και κεντρικά καταστήματα κυριάρχησαν στις προτιμήσεις των επενδυτών. Η εξάπλωση του Covid-19 και η ξαφνική, σχεδόν καθολική, διακοπή των επιχειρηματικών λειτουργιών τον Μάρτιο του 2020, σηματοδότησε την έναρξη μιας νέας εποχής για την αγορά ακινήτων. Αν και στην κτηματαγορά καθυστερούν να αποτυπωθούν οι επιδράσεις που έχουν προκληθεί από εξωγενείς παράγοντες, οι πρώτες επιπτώσεις της πανδημίας έχουν ήδη κάνει την εμφάνισή τους.

Χώροι γραφείων

Κατά το πρώτο κύμα της πανδημίας, η επενδυτική δραστηριότητα, ιδιαίτερα στον κλάδο των γραφείων, διατήρησε τη δυναμική της. Το μεγαλύτερο μέρος των νέων μισθώσεων που είχαν συζητηθεί πριν το Μάρτιο του 2020 ολοκληρώθηκε κανονικά, ενώ παράλληλα οι εργασίες κατασκευής και ανακαίνισης σε γραφειακά έργα προχώρησαν εντός χρονοδιαγράμματος.

Ωστόσο, η γρήγορη προσαρμογή των περισσότερων επιχειρήσεων στην τηλεργασία, καθώς και η εξέλιξη της ηλεκτρονικής διακυβέρνησης και της ψηφιοποίησης πολλών διαδικασιών του δημοσίου τομέα αναμένονται να επηρεάσουν την αγορά γραφείων. Σύμφωνα με έρευνα που πραγματοποίησε η Deloitte σε ΗΠΑ και Ηνωμένο Βασίλειο σε βάθος χρόνου, οι επιχειρησιακές ανάγκες σε χώρους θα μειωθούν, καθώς οι εταιρείες εξετάζουν σενάρια νέας υβριδικής/ευέλικτης εργασίας που θα επιφέρει και μειούμενη φυσική παρουσία στο γραφείο. Το γεγονός αυτό ενδέχεται να δημιουργήσει ευκαιρίες για αναζήτηση χώρων υψηλών προδιαγραφών σε κεντρικούς επιχειρηματικούς πόλους. Αλλά και τα γραφεία του μέλλοντος θα προσφέρουν λιγότερες θέσεις εργασίας, αφιερώνοντας περισσότερους χώρους για συνεργασία, όπως δωμάτια εργασίας, αίθουσες συσκέψεων και τηλε-συσκέψεων επανδρωμένων με υψηλές τεχνολογίες. Επιπλέον, στο πλαίσιο της αλλαγής του τρόπου που λειτουργούν σήμερα οι επιχειρήσεις, έχει παρατηρηθεί, κυρίως στο εξωτερικό, η άνοδος του κλάδου των co-working spaces. Πλέον, πολλές επιχειρήσεις προτιμούν να επιχορηγούν αυτό το κόστος αντί να μισθώνουν οι ίδιες συμπληρωματικούς γραφειακούς χώρους.

Στο δίπλα γράφημα, βλέπουμε ότι το μέρος στο οποίο θα εργαζόμαστε στο μέλλον εξαρτάται από τις ανάγκες της επιχείρησης αλλά και τις προτιμήσεις των ίδιων των εργαζόμενων. Η διάκριση βασίζεται σε τρία προφίλ εταιρειών/εργοδοτών: στους παραδοσιακούς, στους προοδευτικούς και στους οραματιστές και στον τρόπο διεξαγωγής της εργασίας.

Εμπορικά καταστήματα

Αντίθετα, τα εμπορικά καταστήματα αποτελούν τον πλέον πληττόμενο κλάδο ακινήτων της τρέχουσας κρίσης. Η δια νόμου παύση των εργασιών για το μεγαλύτερο ποσοστό των καταστημάτων λιανικής έβαλε την αγορά στον πάγο. Διακρίνονται βέβαια σημαντικές διαφοροποιήσεις ανά κατηγορία: καταστήματα λιανικής, υπεραγορές τροφίμων (σουπερμάρκετ), μεγάλα εμπορικά καταστήματα (big boxes) και εμπορικά κέντρα. Καθώς διανύουμε το δεύτερο κύμα της πανδημίας, το ρίσκο για το κλείσιμο των καταστημάτων λιανικής είναι ιδιαίτερα αυξημένο αυτή την περίοδο. Παρά την προσπάθεια της πολιτείας να στηρίξει τις πληττόμενες επιχειρήσεις με τη θέσπιση έκτακτης μείωσης ενοικίου κατά 40%, το δεύτερο lockdown είχε ως αποτέλεσμα το κλείσιμο πολλών καταστημάτων στις παραδοσιακές αγορές, σύμφωνα με πρόσφατη καταγραφή της Deloitte. Επίσης, η εξοικείωση με το ηλεκτρονικό εμπόριο που διένυσε άλματα μέσα σε διάστημα λιγότερο των τριών μηνών, αλλά και η μεταστροφή στις ηλεκτρονικές τραπεζικές συναλλαγές (internet banking) ενδέχεται να δημιουργήσουν ένα νέο μοντέλο καταστημάτων (π.χ. pick-up points). Το ηλεκτρονικό εμπόριο (και οι διανομές τροφίμων) υποστήριξε τις πωλήσεις σε αρκετούς κλάδους του λιανεμπορίου, ωστόσο η βιωσιμότητά του εξαρτάται από το πόσο ανθεκτική θα παραμείνει η αλυσίδα ανεφοδιασμού.

Επιπρόσθετα, σύμφωνα με έρευνα που πραγματοποίησε η Deloitte στον Καναδά5 ο οποίος αποτελεί μία από τις σημαντικότερες αγορές εμπορικών κέντρων στον κόσμο, προέκυψε το συμπέρασμα ότι τα εμπορικά κέντρα του μέλλοντος πρέπει να δημιουργήσουν έναν λόγο για να επιστρέψει ο καταναλωτής στα καταστήματα στη μετά-Covid 19 εποχή. Οι έμποροι θα πρέπει να επαναπροσδιορίσουν ολόκληρη τη διαδρομή των καταναλωτών, από το site τους στο διαδίκτυο μέχρι την προσωπική εμπειρία που θα προσφέρουν σε ένα σύγχρονο κατάστημα. Οι διαχειριστές των εμπορικών κέντρων από τη μεριά τους, θα πρέπει να βελτιώσουν την εμπειρία του καταναλωτή μακροπρόθεσμα, επανεξετάζοντας τον τρόπο που χρησιμοποιείται ο χώρος για να δημιουργήσουν φυσική ζήτηση κατά τη διάρκεια της ημέρας, αλλά και της νύχτας, προσφέροντας μεγαλύτερη ποικιλία δραστηριοτήτων. Παραδείγματος χάρη, καθώς τα συμβατικά καταστήματα fashion απομακρύνονται από τα εμπορικά κέντρα, η αναχώρησή τους θα επιτρέψει την είσοδο σε μια συναρπαστική νέα γενιά εστιατορίων. Αυτό θα τροφοδοτήσει την επιθυμία του καταναλωτή για κοινωνική εμπειρία και πιθανότατα θα προσελκύσει τους επισκέπτες στα εμπορικά κέντρα.

Ξενοδοχεία

Σε ό,τι αφορά στις δραστηριότητες των ξενοδοχείων, ο αντίκτυπος της κρίσης είναι εμφανής στον κλάδο που άλλοτε αποτελούσε την ατμομηχανή της ελληνικής οικονομίας. Η δραματική μείωση των επισκεπτών κατά 70% το πρώτο δεκάμηνο του 2020 σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2019, σε συνδυασμό με τους περιορισμούς στη μετακίνηση, μείωσαν σημαντικά τα έσοδα στο β’ τρίμηνο του 2020. Παρόλα αυτά, όσο αφορά τα ξενοδοχειακά ακίνητα, τα deals που είχαν ξεκινήσει πριν το Μάρτιο του 2020 έκλεισαν επιτυχώς, ενώ το επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει αμετάβλητο στην πρωτεύουσα και σε κύριους τουριστικούς προορισμούς. Αρκετοί ξενοδόχοι επίσης, την περίοδο που παρέμειναν κλειστά τα ξενοδοχεία τους άδραξαν την ευκαιρία και προχώρησαν σε ανακαινίσεις.

Αποθηκευτικοί χώροι

Εν αντιθέσει με τους λοιπούς κλάδους, οι αποθηκευτικοί χώροι γνωρίζουν αξιοσημείωτη ζήτηση. Οι αυξημένες ανάγκες αποθήκευσης προϊόντων λόγω της εκτόξευσης του ηλεκτρονικού εμπορίου έχουν ως αποτέλεσμα την αντίστοιχη αύξηση της ζήτησης για logistics, ιδιαίτερα για μεγάλους χώρους υψηλής ποιότητας και με χρήση αυτοματισμών. Από την άλλη μεριά, η προσφορά των χώρων παραμένει περιορισμένη, δεδομένης της απουσίας ακινήτων logistics α’ κατηγορίας, ενώ συνεχίζονται πυρετωδώς έργα ανάπτυξης νέων χώρων. Ενδεικτικό είναι ότι η αναδιάταξη της εφοδιαστικής αλυσίδας και η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου προκάλεσαν τη δημιουργία περισσότερων από 350 χιλ. τ.μ. νέων αποθηκευτικών χώρων στην Αττική που είναι υπό κατασκευή, 100 χιλ. τ.μ. εκ των οποίων έχουν ήδη ολοκληρωθεί και μισθωθεί.

Συμπερασματικά, οι επιπτώσεις στις αξίες των ακινήτων των επιμέρους κλάδων σχετίζονται με τη διάρκεια της παρούσας υγειονομικής κρίσης, τον τρόπο επαναφοράς της κανονικότητας και τους ρυθμούς ανάπτυξης της οικονομίας μετά το τέλος της. Μέχρι τότε, οι νέες δραστηριότητες και υπηρεσίες που δημιουργούνται και οι μεταβολές στον πρωτογενή και δευτερογενή τομέα παραγωγής και εμπορίου, προκαλούν αντικρουόμενες επιπτώσεις ανά κλάδο ακινήτου, ακόμα και ανά κατηγορία ακινήτου στον ίδιο κλάδο (π.χ. γραφεία α’ κατηγορίας έναντι δευτερεύουσας). Δημιουργούν ταυτόχρονα όμως και ευκαιρίες για υπεραξίες και βελτιωμένες αποδόσεις από επενδύσεις σε καινούργιες κατηγορίες, χρήσεις και θέσεις. Ο τρόπος με τον οποίο ο άνθρωπος ζει, εργάζεται και χρησιμοποιεί τα ακίνητα, πλέον γυρίζει σελίδα.