Του Θεμιστοκλή Μπάκα, Προέδρου του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates
Το άρθρο δημοσιεύθηκε στο Reporter Magazine Δεκεμβρίου 2021
Το θέμα της κλιματικής αλλαγής, ο καθορισμός στόχων σε παγκόσμιο επίπεδο για ένα μέλλον με μηδενικό ισοζύγιο άνθρακα αποτελεί τη μεγαλύτερη πρόκληση για το μέλλον του κλάδου των ακινήτων.
Σε διεθνές επίπεδο, ασκείται έντονη πίεση σε ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και τράπεζες, ως χρηματοδότες ακινήτων, προκειμένου να δραστηριοποιηθούν με τρόπο που να αφήνει το λιγότερο περιβαλλοντικό αποτύπωμα στον πλανήτη.
Έναν χρόνο πριν, ακριβώς, τον Δεκέμβριο του 2020, το Ευρωπαϊκό Συμβούλιο επιβεβαίωσε τη δέσμευσή του υπέρ της πράσινης μετάβασης της ΕΕ. Οι ηγέτες της ΕΕ τάχθηκαν υπέρ νέου δεσμευτικού ενωσιακού στόχου για καθαρή εσωτερική μείωση των εκπομπών αερίων του θερμοκηπίου κατά τουλάχιστον 55% έως το 2030. Τον Ιούλιο του 2021, η Επιτροπή παρουσίασε τη δέσμη «Fit for 55» —μια σειρά προτάσεων και πρωτοβουλιών με στόχο την αναθεώρηση και επικαιροποίηση της νομοθεσίας της ΕΕ ώστε να ευθυγραμμιστεί με τους κλιματικούς στόχους της ΕΕ για το 2030 και το 2050.
Στη στρατηγική της ΕΕ για τη βιοποικιλότητα με ορίζοντα το 2030, αναφέρεται ότι ο κτιριακός τομέας είναι ένας από τους μεγαλύτερους καταναλωτές ενέργειας στην Ευρώπη και ευθύνεται για περισσότερο από το ένα τρίτο των εκπομπών αερίων του θερμοκηπίου της ΕΕ. Η στρατηγική της ΕΕ σχετικά με ένα κύμα ανακαινίσεων αποσκοπεί στην εντατικοποίηση των προσπαθειών ανακαίνισης σε ολόκληρη την ΕΕ για την υλοποίηση της αναγκαίας συμβολής του κατασκευαστικού τομέα στον στόχο της κλιματικής ουδετερότητας της ΕΕ έως το 2050 και την επίτευξη μιας δίκαιης πράσινης μετάβασης.
Κάθε χρόνο, μόλις το 1% των κτιρίων στην Ευρώπη ανακαινίζεται με σκοπό τη μείωση της ενεργειακής κατανάλωσης. Η προώθηση των ανακαινίσεων έχει ρόλο-κλειδί στην απανθρακοποίηση του κτιριακού τομέα, στην ανάκαμψη της οικονομίας και στην αντιμετώπιση της ενεργειακής φτώχειας.
Τα κτίρια καταναλώνουν το 40% της ενέργειας στην ΕΕ και εκπέμπουν το 36% των εκπομπών αερίων θερμοκηπίου που συνδέονται με την ενέργεια.
Τα 2/3 των ευρωπαϊκών κτιρίων δεν είναι ενεργειακώς αποδοτικά — πολλά από αυτά κατοικούνται από οικογένειες με χαμηλό εισόδημα.
Το 85-95% των υφιστάμενων κτιρίων στην ΕΕ θα υπάρχουν ακόμα το 2050.
Η πρωτοβουλία «Κύμα ανακαινίσεων για την Ευρώπη» στοχεύει στη μείωση των εκπομπών αερίων θερμοκηπίου από τα κτίρια κατά 60% έως το 2030.
Η συνολική επιφάνεια των κτιρίων κατοικιών ανά ενεργειακή κατηγορία (2011-2019)
Πηγή: Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας
Παράλληλα, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα αυξάνει τις απαιτήσεις της έναντι των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων για τη σωστή τιμολόγηση του κλιματικού κινδύνου, είτε πρόκειται για χρέος είτε για ομόλογα.
Εύκολα λοιπόν κατανοεί κανείς ότι η πράσινη κατεύθυνση αποτελεί πλέον μονόδρομο για τον τομέα των ακινήτων και στη χώρα μας. Ήδη, θεσμικοί επενδυτές – funds, αλλά και εταιρείες επενδύσεων στοχεύουν σε ακίνητα με χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα.
Σύμφωνα με έρευνες, τα ακίνητα αυτά, αποκτούν σημαντικό προβάδισμα τόσο ως προς την αξία όσο και ως προς τα παραγόμενα έσοδα, ενώ είναι και περισσότερο εμπορεύσιμα. Σε ό,τι αφορά την αξία των ακινήτων αυτών, η Arbitrage σημειώνει ότι για κάθε ευρώ που εξοικονομείται από τη μειωμένη ενεργειακή κατανάλωση, αυξάνεται αντίστοιχα και η εύλογη αξία του κτιρίου.
Ο τομέας των ακινήτων είναι μάλιστα πάρα πολύ σημαντικός για το ESG, καθώς ανοίγει το δρόμο για τις κατασκευές που θα συντελέσουν στη μείωση της θερμοκρασίας του πλανήτη, με επενδύσεις 180 δισ. ευρώ μέχρι το 2050.
Η κυρία Aleksandra Njagulj, επικεφαλής του ESG για τον γερμανικό επενδυτικό όμιλο DWS Group, ο οποίος διαθέτει περιουσιακά στοιχεία ύψους άνω του 1 τρισ. ευρώ υπό διαχείριση, ανέφερε στο πρόσφατο συνέδριο της Prodexpo ότι «Θα φτάσουμε σε ένα σημείο στο άμεσο μέλλον, όπου ακίνητα τα οποία δεν πληρούν τα κριτήρια ESG (Περιβάλλον, Κοινωνία, Εταιρική Διακυβέρνηση), δεν θα μπορούν ούτε να πουληθούν ούτε να ενοικιαστούν». Τα παλιότερα ακίνητα δεν θα μπορούν να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση για να αγοραστούν, ενώ και οι μεγάλες εταιρείες θα αποφεύγουν να τα μισθώσουν, καθώς δεν θα ευθυγραμμίζονται με τις πολιτικές ESG που εφαρμόζονται ήδη. Τάση που ήδη αρχίζει να διαμορφώνεται στο εξωτερικό. Σύμφωνα με τα άνωθεν, μην απορήσουμε αν θα δούμε ότι τα ακίνητα με μικρότερο κλιματικό αντίκτυπο θα επιβραβεύονται μέσω καλύτερων δανειακών όρων.
Ενεργειακή κατηγορία κτιρίων ανά τύπο κατασκευής (2011-2019)
Πηγή: Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας
Η ενεργειακή εικόνα των κτιρίων στην Ελλάδα
Το κτιριακό δυναμικό στην Ελλάδα ανέρχεται σε 6,371,901, σύμφωνα με την απογραφή του 2011 (ΕΛΣΤΑΤ), ενώ το πλήθος των κατοικιών ανέρχεται σε 4.122.088. Από την απογραφή προκύπτει επίσης ότι το μεγαλύτερο πλήθος των κτιρίων της χώρας (κατοικίες, σχολεία, γραφεία κλπ) κατασκευάστηκε πριν από το 1980, δηλαδή πρόκειται για κτίρια χωρίς θερμομόνωση.
Αξιοποιώντας στατιστικά στοιχεία από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας για το έτος 2019 και την περίοδο 2011-2019, προκύπτουν τα ακόλουθα συμπεράσματα σχετικά με την ενεργειακή κατάσταση των κτιρίων στη χώρα μας:
Το 2019 εκδόθηκαν 315.804 Πιστοποιητικά Ενεργειακής απόδοσης Κτιρίων εκ των οποίων το 57,37% αφορούσε λόγους ενοικίασης, το 13,84% πώλησης και για το χρηματοδοτικό πρόγραμμα «εξοικονόμηση κατ΄οίκον» το 11,38%. Παράλληλα, το 86% επί του συνολικού αριθμού των Π.Ε.Α του έτους 2019 αφορούσε κτίρια κατοικιών.
Σχετικά με την ενεργειακή κατηγορία των κτιρίων κατοικιών, παρατηρείται ότι το μεγαλύτερο ποσοστό (66,83%) αυτών κατατάσσεται στην Ε-Η, το 26,81% στην Γ-Δ και μόλις το 6,36% στην Α-Β.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι τα πιο ενεργοβόρα κτίρια κατοικιών για το έτος 2019 ήταν οι μονοκατοικίες (μέση ετήσια κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας ίση με 486.66 KWh/m2), ενώ για τα διαμερίσματα και τα κτίρια των πολυκατοικιών υπολογίστηκε μέση ετήσια κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειες 297.28 KWh/m2 και 304.63 KWh/m2 αντίστοιχα.
Στα κτίρια κατοικιών, το μεγαλύτερο ποσοστό ενέργειας καταναλώνεται για την κάλυψη αναγκών θέρμανσης (μέση ετήσια κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας σε θέρμανση ίση με 239.60 KWh/m2).
Τα άνωθεν στοιχεία υποδηλώνουν το σημαντικό δυναμικό για την ενεργειακή αναβάθμισή τους.
Όπως γίνεται αντιληπτό, το μέλλον είναι πιο κοντά από ποτέ για τον τομέα ακινήτων και η μετάβαση στη πράσινη εποχή αποτελεί πλέον μονόδρομο για την διατήρηση των αξιών, την εμπορικότητα και τις αποδόσεις. Απαιτείται πλέον και οφείλουμε όλοι οι εμπλεκόμενοι στο κλάδο της ακίνητης περιουσίας να εργαστούμε προς την πράσινη κατεύθυνση με ευαισθητοποίηση, σωστή πληροφόρηση και κατάλληλο σχεδιασμό.
