Οι τράπεζες που δραστηριοποιούνται στη χώρα μας προσφέρουν μία μεγάλη γκάμα προϊόντων, τα οποία είναι πιο ελκυστικά από ποτέ και είναι σε θέση να καλύψουν τις ιδιαίτερες ανάγκες του κάθε πελάτη. Μάλιστα, ακόμη και μετά την αύξηση του κόστους δανεισμού στην Ευρωζώνη, η πλειονότητα των πιστωτικών ιδρυμάτων στην Ελλάδα, όχι μόνον δεν ανέβασε τα επιτόκια των στεγαστικών, αλλά προχώρησε στη δημιουργία ακόμη πιο φθηνών και «ευέλικτων» δανείων.

Αυτό βέβαια δεν σημαίνει ότι αν η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα συνεχίσει τις αυξήσεις των επιτοκίων τα δεδομένα στη στεγαστική πίστη θα παραμείνουν ως έχουν. Για το λόγο αυτό χρειάζεται μεγάλη προσοχή πριν ληφθεί οποιαδήποτε απόφαση.

Σε γενικές γραμμές το είδος του επιτοκίου ενός δανείου αποτελεί τη βασικότερη παράμετρο που επηρεάζει το συνολικό κόστος δανεισμού των νοικοκυριών που επιλέγουν να χρηματοδοτηθούν από τις τράπεζες για την απόκτηση στέγης. Το μέγιστο κέρδος επιτυγχάνεται με τη σωστή επιλογή του επιτοκίου, κυμαινόμενου, σταθερού ή ανωτάτου, που προϋποθέτει όμως την ακριβή πρόβλεψη της πορείας των επιτοκίων του ευρώ.

Αν εκτιμά κάποιος ότι τα ευρωεπιτόκια θα κινηθούν ανοδικά, θα πρέπει να «κλειδώσει» τις δόσεις του με σταθερό επιτόκιο για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, ενώ αν προσδοκά στην πτώση των επιτοκίων πρέπει να στραφεί στο κυμαινόμενο επιτόκιο. Βέβαια το ύψος του επιτοκίου του ευρώ εξαρτάται από πολλούς παράγοντες και δεν είναι δυνατόν να προβλεφθεί με ακρίβεια. Αυτό που μπορεί ωστόσο να εκτιμηθεί μέσα σε λογικά πλαίσια είναι η τάση, ανοδική ή καθοδική, που διαμορφώνεται.

Τρεις βασικές επιλογές

Σήμερα βρισκόμαστε σε μια περίοδο ιστορικά χαμηλών επιτοκίων. Είναι χαρακτηριστικό ότι από το 1999 τα κυμαινόμενα επιτόκια έχουν μειωθεί κατά μέσο όρο κατά 60% και τα σταθερά τριών και πέντε ετών τουλάχιστον κατά 40%. Στην αγορά σήμερα διατίθενται τρία βασικά είδη στεγαστικών δανείων:

Α) Κυμαινόμενου επιτοκίου

Πρόκειται για τα δάνεια με τα χαμηλότερα επιτόκια, τα οποία στις περισσότερες περιπτώσεις δεν ξεπερνούν το 4%. Πλέον όλες οι τράπεζες που δραστηριοποιούνται στην ελληνική αγορά έχουν αντικαταστήσει τα προγράμματα κυμαινόμενου επιτοκίου, η τιμολόγηση των οποίων ήταν αυθαίρετη, με νέα προϊόντα με επιτόκια που έχουν ως βάση υπολογισμού τους είτε το βασικό επιτόκιο του ευρώ είτε το επιτόκιο των διατραπεζικών αγορών Euribor.

Στην προκειμένη περίπτωση το επιτόκιο, βάσει του οποίου υπολογίζονται οι τόκοι που πληρώνει ο πελάτης, αλλάζει μόνο όταν μεταβληθούν τα «ευρωπαϊκά» επιτόκια και όχι όταν η τράπεζα αλλάξει την τιμολογιακή της πολιτική. Με τα συγκεκριμένα προγράμματα ο δανειοδοτούμενος διασφαλίζει ότι το κόστος δανεισμού του θα ακολουθεί πάντοτε την τάση που υπάρχει στην ευρωπαϊκή οικονομία.

Οταν τα επιτόκια κινούνται ανοδικά, θα αυξάνεται η δόση, και αντίστροφα. Το τελικό επιτόκιο προκύπτει από την πρόσθεση στο «ευρωπαϊκό» επιτόκιο του περιθωρίου (spread) που καθορίζει η τράπεζα και το οποίο κυμαίνεται συνήθως από 1,5% ως 3,5% και της εισφοράς 0,12% του Ν. 128/75. Πέρα από το χαμηλό ύψος των επιτοκίων, τα συγκεκριμένα προγράμματα έχουν το πλεονέκτημα ότι επιτρέπουν στο δανειολήπτη να αποπληρώνει το δάνειό του πρόωρα χωρίς κανένα κόστος, μειώνοντας με αυτόν τον τρόπο τόσο το ύψος των μελλοντικών δόσεων, όσο και την επιβάρυνση από τους τόκους.

Β) Σταθερού επιτοκίου

Αν τα εισοδήματα του υποψήφιου δανειολήπτη είναι σταθερά (π.χ. μισθωτός), τότε η επιλογή του σταθερού επιτοκίου αποτελεί μονόδρομο, ιδιαίτερα στη σημερινή συγκυρία χαμηλών επιτοκίων, διότι σε περίπτωση ανόδου τους είναι πολύ πιθανόν να υπάρξει πρόβλημα στην αποπληρωμή του δανείου στο μέλλον.

Το πλεονέκτημα των σταθερών επιτοκίων είναι πως καθιστούν ευκολότερη την κατάρτιση του οικογενειακού προϋπολογισμού για ορισμένη χρονική περίοδο, ενώ το μειονέκτημά τους, εκτός από το γεγονός ότι είναι υψηλότερα σε σχέση με τα κυμαινόμενα, εντοπίζεται στις ποινές που επιβάλλουν οι τράπεζες σε περίπτωση πρόωρης εξόφλησης.

Γ) Τα ανωτάτου επιτοκίου

Στη σημερινή συγκυρία τα π