Πάντως, η Εμπορική εκτιμά ότι δεν θα υπάρξει κατάρρευση της αγοράς αλλά βαθμιαία υποχώρηση των τιμών. Η ζήτηση ακινήτων προβλέπεται ότι θα παραμείνει σταθερή, όσο τα στεγαστικά δάνεια θα προσφέρουν ελκυστικά επιτόκια και οι δανειζόμενοι θα είναι σε θέση να καταβάλλουν κανονικά τις δόσεις των δανείων. Σε ό,τι αφορά την ελληνική αγορά, η Εμπορική σημειώνει πως το ποσοστό ιδιοκατοίκησης είναι ιδιαίτερα υψηλό, ανερχόμενο το 2004 στο 83%, έναντι 78% το 1994, με βάση τον πληθυσμό της απογραφής του 2001. Η αύξηση των στεγαστικών δανείων υπήρξε ραγδαία, ως επακόλουθο της μείωσης των επιτοκίων, της πιστωτικής απελευθέρωσης και του εντεινόμενου τραπεζικού ανταγωνισμού. Τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων, αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό περίπου 30% στην τελευταία πενταετία. Το 2004 αντιπροσώπευαν το 20,7% του ΑΕΠ, έναντι 3% το 1995 και 11,9% το 2001. Η συνεχής αύξηση του δείκτη τιμών ακινήτων προς κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα μέχρι το 2003 (131,2 με βάση το 1997) δείχνει ότι οι αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων αποδυναμώνουν την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, αφού ένα μεγάλο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος διοχετεύεται στην αποπληρωμή στεγαστικών δανείων. Παράλληλα, όμως, αυξάνεται και ο πλούτος τους, μέσω της αύξησης της αξίας της ακίνητης περιουσίας. Το 2002 και το 2003 παρατηρήθηκε μείωση στις τιμές των κατοικιών των ακριβών κυρίως περιοχών. Η τάση αυτή αντιστράφηκε από το τέλος του 2004 ενόψει της επικείμενης επιβολής του ΦΠΑ και οι τιμές άρχισαν να ανεβαίνουν σχεδόν σε όλες τις περιοχές. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, οι αυξήσεις των ενοικίων ήταν μικρότερες από τις αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών από το 1995 μέχρι το 2003, με μικρή αντιστροφή της τάσης το 2004. Κατά συνέπεια, η ενοικίαση κατοικιών δεν αποφέρει τις αναμενόμενες αποδόσεις ως επενδυτική τοποθέτηση πλην ορισμένων περιοχών που διαθέτουν μικρά διαμερίσματα και έχουν ζήτηση από φοιτητές και μετανάστες. Οι δημογραφικές αλλαγές έχουν πιο μακροπρόθεσμη επίδραση στην αγορά κατοικίας, όχι όμως ασήμαντη. Η αύξηση του πληθυσμού σήμερα προέρχεται κυρίως από τους μετανάστες, οι οποίοι στο μέλλον θα συμμετέχουν όλο και περισσότερο στη ζήτηση κατοικίας, ιδίως για μεταχειρισμένα διαμερίσματα. Προσφορά κύριας κατοικίας Το υπάρχον απόθεμα κατοικιών είναι το άμεσο κριτήριο μέτρησης της προσφοράς κατά περιοχή και χρονική περίοδο. Το απόθεμα διακρίνεται κυρίως ως προς την παλαιότητα των κατοικιών, την ποιότητα και το κόστος κατασκευής τους. Για μεν τις παλιές κατοικίες υπεισέρχονται οι παράγοντες της σεισμικής θωράκισης και της ανάγκης ανακατασκευής που εξαρτώνται από το πολυιδιοκτησιακό καθεστώς και τη σχέση κόστους αντικατάστασης προς την αναμενόμενη απόδοση από την ανέγερση νέου κτιρίου. Για τις νεόδμητες κατοικίες, οι κρίσιμοι παράγοντες είναι η μικρή διαθεσιμότητα της γης (ανεπάρκεια εντός σχεδίου οικοπέδων, υψηλή κατάτμηση της γης και έλλειψη δυνατότητας δημιουργίας τραπεζών γης) σε συνάρτηση με τις χωροταξικές και πολεοδομικές ανεπάρκειες (μη προσδιορισμός χρήσεων γης και όρων δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές) καθώς και η έλλειψη μιας ολοκληρωμένης πολιτικής αστικής ανάπτυξης (urban development) και αναπλάσεων πόλεων (urban regeneration). Για αυτούς τους λόγους, η αγορά χαρακτηρίζει την έλλειψη γης «τεχνητή». Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς (από διάφορους χώρους εκπροσώπησης), η προσφορά νεόδμητων κύριων κατοικιών, που ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις των χρηστών για σύγχρονη, λειτουργική κατοικία σε αναβαθμισμένο περιβάλλον, δεν ανταποκρίνεται στη ζήτηση. Αντίθετα, υπάρχει υψηλή προσφορά παλαιών κατοικιών που πωλούνται είτε επειδή οι ιδιοκτήτες τους επιζητούν πιο ποιοτική κατοικία και περιοχή, είτε επειδή δεν μπορούν να ενοικιασθούν. Τόνωση της προσφοράς κατοικίας αναμένεται από την ενεργοποίηση των κατασκευαστών και των developers (τεχνικές εταιρίες και εταιρίες ανάπτυξης) στις εξής πρακτικές: α) Αγορά γης σε περιοχές κυρίως εντός σχεδίου για κατασκευή κύριων κατοικιών και οικιστικών συγκροτημάτων υψηλής ποιότητας (που ανταγωνίζονται τη μονοκατοικία), β) Αναπλάσεις περιοχών σε