Ποιες θα είναι οι πιθανές συνέπειες μιας αύξησης των επιτοκίων στην αγορά ακινήτων; Το ερώτημα αυτό απασχολεί πολλούς αναλυτές, σημειώνει σε σχετική μελέτη της η Eurobank, καθώς η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) άρχισε να ανεβάζει τα επιτόκια από τον Δεκέμβριο του 2005 και, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της αγοράς και τις δηλώσεις αξιωματούχων της ΕΚΤ, τα επιτόκια θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν στο προσεχές διάστημα ως αποτέλεσμα των πληθωριστικών πιέσεων. Καθώς οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κυρίως λόγω της μείωσης των πραγματικών επιτοκίων, η λογική απάντηση είναι ότι προφανώς οι τιμές θα πέσουν αν τα επιτόκια αυξηθούν, τονίζουν οι οικονομολόγοι.
Όμως, σύμφωνα με την άποψη της Eurobank, ο κίνδυνος μιας απότομης και σημαντικής διόρθωσης της αγοράς ακινήτων είναι περιορισμένος για μια σειρά από λόγους.
Πρώτον, διότι, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα δεν αντανακλούν μια κερδοσκοπική φούσκα.
Δεύτερον, όσον αφορά τον επιτοκιακό κίνδυνο, θα πρέπει να τονιστεί ότι το οικονομικό περιβάλλον μέσα στο οποίο καθορίζονται τα επιτόκια στην Ελλάδα είναι σήμερα τελείως διαφορετικό σε σύγκριση με την 10-ετία του 90. Η συμμετοχή της Ελλάδας στην ΟΝΕ εγγυάται χαμηλά πραγματικά επιτόκια και κατά συνέπεια ο κίνδυνος μιας απότομης διόρθωσης στην αγορά ακινήτων είναι περιορισμένος.
Τρίτον, οι τιμές των ακινήτων επηρεάζονται από τα πραγματικά μακροπρόθεσμα επιτόκια και όχι από τα ονομαστικά βραχυχρόνια επιτόκια. Ιστορικά, τα μακροπρόθεσμα επιτόκια δεν αντιδρούν σημαντικά σε μια άνοδο των βραχυπρόθεσμων επιτοκίων με αποτέλεσμα η περιοριστική νομισματική πολιτική να οδηγεί σε μια μείωση της κλίσης της καμπύλης των επιτοκίων (το φαινόμενο αυτό παρατηρείται έντονα στις ΗΠΑ κατά την τελευταία 2-ετία). Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της τράπεζας, τα μακροπρόθεσμα επιτόκια στην Ελλάδα καθορίζονται από τρεις παράγοντες: τον μακροπρόθεσμο ρυθμό ανάπτυξης της οικονομίας της ευρωζώνης (ο οποίος εκτιμάται στο 2,25%), τον μακροπρόθεσμο πληθωρισμό στην ευρωζώνη (2%) και το ασφάλιστρο κινδύνου των ομολόγων του ελληνικού Δημοσίου (το οποίο εκτιμάται στο 1,05%). Τα μακροπρόθεσμα επιτόκια βρίσκονται σήμερα περίπου 100 μονάδες βάσης κάτω από την μακροχρόνια τιμή ισορροπίας τους. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, μια αύξηση των μακροχρόνιων επιτοκίων κατά 100 μονάδες βάσης με σταθερό πληθωρισμό θα οδηγήσει σε μια πτώση των τιμών των ακινήτων κατά 10%.
Τέταρτον, η πρόθεση πώλησης ακινήτων εκ μέρους των νοικοκυριών ως επενδυτική κίνηση είναι ιδιαίτερα χαμηλή, καθώς η κατοικία είναι για τα περισσότερα νοικοκυριά το κύριο περιουσιακό τους στοιχείο. Κατά συνέπεια, σε περίπτωση μιας υποχώρησης των τιμών των ακινήτων, τα νοικοκυριά δεν θα σπεύσουν να πουλήσουν κατοικίες, με αποτέλεσμα η χαμηλή ελαστικότητα της προσφοράς παλαιών κατοικιών να λειτουργήσει σταθεροποιητικά στις τιμές των ακινήτων. Η χαμηλή ελαστικότητα της προσφοράς ως προς την τιμή διαφοροποιεί σημαντικά την αγορά ακινήτων από κερδοσκοπικές αγορές όπως τα χρηματιστήρια, όπου μια πτώση στις τιμές οδηγεί σε αυξημένη προσφορά μετοχών καθώς οι επενδυτές κλείνουν τις θέσεις τους, με αποτέλεσμα οι τιμές να υποχωρούν ακόμη περισσότερο.
Τέλος, η πορεία των τιμών των ακινήτων θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό και από την πορεία των ενοικίων. Η δυναμική των ενοικίων φαίνεται ότι έχει αλλάξει σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Ενώ τα ενοίκια για μεγάλο χρονικό διάστημα ακολουθούσαν τον πληθωρισμό, η μεγάλη άνοδος των τιμών των ακινήτων σε σχέση με τα ενοίκια οδήγησε πολλά νοικοκυριά στην αγορά ενοικιαζόμενης κατοικίας, με αποτέλεσμα, μετά το 2002, τα ενοίκια να αυξάνουν με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους του πληθωρισμού Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΣΥΕ, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το 2005 και κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το πρώτο τρίμηνο του 2006. Σύμφωνα με το υπόδειγμα αποτίμησης της Eurobank, μια αύξηση του ρυθμού μεταβολής των ενοικίων κατά μια ποσοστιαία μονάδα εξουδετερώνει ακριβώς την αρνητική επίδραση μιας αντίστοιχης αύξησης των επιτοκίων στις τιμές των ακινήτων. Κατά συνέπεια, με τα