Στις συμβάσεις, στις οποίες επιβάλλεται στον πωλητή Φ.Α.Υ., με τις διατάξεις των άρθρων 11 έως 19 του ν. 3427/2005 επιβάλλεται αντίστοιχα στον αγοραστή τέλος συναλλαγής ακινήτων (Τ.Σ.Α.). Επισημαίνεται ότι σε μεταβιβάσεις υποκείμενες σε Φ.Α.Υ. και Τ.Σ.Α. δεν επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων (Φ.Μ.Α., άρθρο 21 παρ. 6 ν. 3427/2005).
Με την παρούσα εγκύκλιο παρέχονται οδηγίες σχετικά με την εφαρμογή των ανωτερω διατάξεων και την αντιμετώπιση ζητημάτων που έχουν ανακύψει από την έναρξη ισχύος του νόμου μέχρι σήμερα.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α΄
ΦΟΡΟΣ ΑΥΤΟΜΑΤΟΥ ΥΠΕΡΤΙΜΗΜΑΤΟΣ
’ρθρο 2
Αντικείμενο του φόρου
Παράγραφος 1
Έννοια της κτήσης με οποιαδήποτε αιτία
Με την παράγραφο 1 του άρθρου 2 ορίζεται ότι ο Φ.Α.Υ. επιβάλλεται σε μεταβιβάσεις με επαχθή αιτία ακινήτων ή εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων που έχουν αποκτηθεί με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1.1.2006.
Σημειώνεται ότι η πρώτη μεταβίβαση του ακινήτου μετά την 1.1.2006 υπόκειται στον οικείο φόρο (Φ.Μ.Α., φόρο κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής) και κάθε περαιτέρω μεταβίβασή του σε Φ.Α.Υ..
Δεδομένου ότι η υπαγωγή της σύμβασης μεταβίβασης ακινήτου σε Φ.Α.Υ. εξαρτάται από το χρόνο κτήσης του ακινήτου από τον πωλητή, κρίσιμο είναι να προσδιορισθεί η έννοια της κτήσης αυτού.
1. Κτήση με οποιαδήποτε αιτία
Για την επιβολή του Φ.Α.Υ. δεν ερευνάται ο τρόπος απόκτησης του ακινήτου, δηλαδή, αν το ακίνητο αποκτήθηκε με επαχθή αιτία (με αντάλλαγμα) ή με χαριστική αιτία (δωρεά, γονική παροχή) ή με οποιαδήποτε άλλη αιτία (π.χ. κληρονομιά, δικαστική απόφαση αναγνωριστική της κυριότητας λόγω χρησικτησίας ή από άλλη αιτία, δικαστική απόφαση που διέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 949 Κ.Πολ.Δ.), αλλά αρκεί η απόκτησή του με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1.1.2006.
2. Κτήση ανεξάρτητη από τη μεταγραφή
Η κτήση του ακινήτου είναι ανεξάρτητη από τη μεταγραφή της δικαιοπραξίας κτήσης του (άρθρο 2 παρ. 1 εδ. β΄ ν. 3427/2005). Κατά συνέπεια, ως χρόνος κτήσης του ακινήτου λαμβάνεται ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου, ενώ η έλλειψη μεταγραφής δε συνεπάγεται την έλλειψη κτήσης, για τους σκοπούς του νόμου, εφόσον έχει καταρτισθεί το συμβόλαιο.
3. Κτήση με δικαστική απόφαση
Σε περίπτωση κτήσης ακινήτου με δικαστική απόφαση (π.χ. λόγω πλήρωσης των όρων της τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας), ως κτήση του ακινήτου λαμβάνεται η μεταγραφή της σχετικής δικαστικής απόφασης, καθόσον στην περίπτωση αυτή δε συντάσσεται συμβόλαιο.
4. Επικύρωση ανώμαλης δικαιοπραξίας
Σε περίπτωση κτήσης ακινήτου με επικύρωση ανώμαλης δικαιοπραξίας σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 15 του ν.δ. 3958/1959, ως κτήση του ακινήτου θεωρείται η κατάρτιση της ανώμαλης δικαιοπραξίας και, ως εκ τούτου, ως χρόνος κτήσης λογίζεται εκείνος της υπογραφής της ανώμαλης δικαιοπραξίας, στον οποίο ανατρέχει ρητά και η επικυρούσα την ανώμαλη δικαιοπραξία δικαστική απόφαση (ΣτΕ 1588/1966). Συνεπώς, αν επικυρωθεί ανώμαλη δικαιοπραξία με δικαστική απόφαση μετά την 1.1.2006 και μεταβιβαστεί περαιτέρω το ακίνητο με επαχθή αιτία, επιβάλλεται Φ.Μ.Α. στον αγοραστή, έστω και αν ο χρόνος μεταγραφής της απόφασης είναι μετά την 1.1.2006.
5. Χρησικτησία
Στην περίπτωση πώλησης ακινήτου μετά την 1.1.2006, στην οποία γίνεται επίκληση της κτήσης του ακινήτου με χρησικτησία από τον πωλητή, οφείλεται Φ.Μ.Α. τόσο για τη χρησικτησία που επικαλείται ο πωλητής (άρθρο 2 παρ. 6 του α.ν. 1521/1950) όσο και για την απόκτηση από τον αγοραστή. Δε δύναται να θεωρηθεί ότι η χρησικτησία αποτελεί την πρώτη κτήση του ακινήτου μετά την 1.1.2006, έτσι ώστε η αγορά να συνιστά περαιτέρω μεταβίβαση και να υπάγεται σε Φ.Α.Υ. και Τ.Σ.Α., καθόσον η επίκληση χρησικτησίας και η πληρωμή του οικείου φόρου από το μεταβιβάζοντα δεν ισοδυναμούν με μεταβίβαση ούτε δημιουργούν τίτλο κτήσης του ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή συντελείται μία μεταβίβαση, η οποία αποτελεί την αιτία τόσο για την επιβολή του φόρου χρησικτησίας όσο και για την επιβολή του κυρίου Φ.Μ.Α..
Διαφορετικό εί