Η προσημείωση ως ασφαλιστικό μέτρο
Το δικαστήριο, για να δώσει άδεια εγγραφής προσημείωσης υποθήκης, πρέπει, κατ΄ αρχήν, να συντρέχουν οι ακόλουθες βασικές προϋποθέσεις:
Να πιθανολογείται η ύπαρξη απαίτησης, για την εξασφάλιση της οποίας ζητείται το ασφαλιστικό μέτρο. Η ασφαλιστέα απαίτηση πρέπει να είναι "γεγενημένη", έστω και αν τελεί υπό αίρεση ή προθεσμία και να προϋποθέτει είτε τη δυνατότητα έγερσης τακτικής αγωγής είτε την ύπαρξη εκκρεμούς δίκης.
Να υπάρχει επείγουσα περίπτωση που δεν επιδέχεται αναβολή ή επικείμενος κίνδυνος μη ικανοποίησης του δικαιώματος, ο οποίος πρέπει να αποτραπεί.
Η ύπαρξη ή μη των παραπάνω προϋποθέσεων εναπόκειται στην κρίση του δικαστηρίου. Σημειώνεται ότι η απόφασή του δεν υπόκειται σε ένδικα μέσα (ανακοπή, έφεση, κτλ).
Αν ο ενεχόμενος (οφειλέτης, εγγυητής, κτλ.) συναινεί στην εγγραφή προσημείωσης υποθήκης στο ακίνητό του, απαιτείται, επίσης, δικαστική απόφαση. Στην περίπτωση αυτή, όμως, δεν χρειάζεται να πιθανολογηθεί κίνδυνος και το κατεπείγον, αλλά μόνο η απαίτηση, επειδή ο ενεχόμενος συνομολογεί την εγγραφή της προσημείωσης στην αίτηση της τράπεζας προς το δικαστήριο ή παρουσιάζεται αυτοπροσώπως προς αυτό και συναινεί στην εγγραφή της προσημείωσης. Η απόφαση που διατάσσει την εγγραφή της προσημείωσης πρέπει να ορίζει το ασφαλιζόμενο χρηματικό ποσό. Στο ποσό αυτό πιθανόν να περιλαμβάνεται και "περιθώριο ασφαλείας" (margedegarantie). Δηλαδή, ο δανειστής έχει δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο εγγραφή προσημείωσης μεγαλύτερης (συνήθως κατά 20% ή 30%) από την απαίτησή του. Έτσι, καλύπτει το 120% ή 130% συνήθως της απαίτησής του. Και τούτο για να καλύπτονται τα έξοδα και οι τόκοι της περιόδου που απαιτείται για την αναγκαστική εκποίηση των υπέγγυων ακινήτων, η οποία ως γνωστόν απαιτεί μεγάλο χρονικό διάστημα. Έτσι, τις περισσότερες φορές το ποσό της προσημείωσης είναι μεγαλύτερο από το ποσό της αίτησης.
Αν η εγγραφή της προσημείωσης γίνει για ορισμένο ποσό, δηλαδή για κεφάλαιο, τόκους και έξοδα, το ακίνητο που προσημειώνεται ασφαλίζει την απαίτηση μόνο για το ποσό αυτό. Για να ασφαλιστεί η απαίτηση και πέρα από το πραγματικό μέγεθός της (από το ορισμένο ποσό) απαιτείται να γίνει ειδική μνεία, δηλαδή ότι το ποσό για το οποίο γίνεται η εγγραφή της προσημείωσης αφορά κεφάλαιο τοκοφόρο.
Εξασφάλιση μελλοντικών πράξεων
Προκειμένου να εξασφαλίζονται με την εγγραφείσα υπέρ της βασικής σύμβασης πίστωσης ανοικτού λογαριασμού προσημείωση και οι μελλοντικές πρόσθετες αυξητικές πράξεις αυτής, θα πρέπει να περιλαμβάνεται τόσο στην αίτηση προς το δικαστήριο όσο και στη δικαστική απόφαση εγγραφής της προσημείωσης ρητή μνεία ότι η προσημείωση θα εξασφαλίζει και τις μελλοντικές πρόσθετες πράξεις της βασικής σύμβασης, συμπεριλαμβανομένων και των αυξητικών. Σε κάθε περίπτωση πάντως, το δικαστήριο που θα εκδώσει τη σχετική απόφαση θα κρίνει κατά πόσο η προσημείωση εξασφαλίζει και τις πρόσθετες αυξητικές πράξεις.
Δεν μπορεί να συμβεί όμως το ίδιο στη σύμβαση δανείου όπου συνομολογούνται από την αρχή η διάρκεια (συγκεκριμένη έναρξη και λήξη), το ποσό, οι όροι κτλ. Κατά συνέπεια, ενδεχόμενη τροποποίηση όρου (π.χ. αύξηση του ποσού της σύμβασης), είναι πολύ πιθανό να θεωρηθεί ως νέα σύμβαση, οπότε δεν θα καλύπτεται από την εγγραφείσα προσημείωση. ’λλωστε, η τροποποίηση του ποσού αποτελεί ουσιώδη όρο της σύμβασης και δεν συνάδει με τη φύση της σύμβασης του δανείου.
Στις περιπτώσεις που ζητείται εγγραφή προσημείωσης κατ΄ αντιδικία με τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, αρμόδια κατά τόπο δικαστήρια είναι, εκτός από εκείνα της τοποθεσίας του ακινήτου ή της κατοικίας του οφειλέτη, σε βάρος του οποίου ζητείται η εγγραφή της προσημείωσης, και αυτά του τόπου σύναψης της σύμβασης δανείου ή πίστωσης με ανοικτό (αλληλόχρεο) λογ