Το βασικό συμπέρασμα της έρευνας είναι ότι, παρά τη συγκρατημένα θετική εικόνα που διατηρήθηκε κατά το μεγαλύτερο διάστημα της περιόδου παρακολούθησης, οι προσδοκίες των νοικοκυριών εμφανίζουν πλέον σαφή σημάδια κόπωσης. Μάλιστα, το τρίτο τρίμηνο του 2026 καταγράφεται μια αξιοσημείωτη αλλαγή κλίματος: η συντριπτική πλειονότητα των νοικοκυριών μετακινείται από τις θετικές στις ήπια αρνητικές προσδοκίες στο σύνολο σχεδόν των ερωτημάτων της έρευνας.

Πρόκειται για μια εξέλιξη που, όπως επισημαίνει η Πειραιώς, χρειάζεται επιβεβαίωση και στα επόμενα τρίμηνα, καθώς δεν είναι ασφαλές να εξαχθούν συνολικά συμπεράσματα από τις απαντήσεις μιας μόνο περιόδου. Ωστόσο, εφόσον η μεταστροφή παγιωθεί, θα μπορούσε να αποτελέσει την πρώτη προειδοποιητική ένδειξη για την επίδραση της γεωπολιτικής αβεβαιότητας, της ενεργειακής ανασφάλειας, των πληθωριστικών πιέσεων και της νέας ανόδου του κόστους χρήματος στη στεγαστική αγορά.

Αγορά κατοικίας απρόσιτη για την πλειονότητα

Ένα από τα πιο χαρακτηριστικά ευρήματα της έρευνας είναι η σταθερά αρνητική αντίληψη των νοικοκυριών για τις συνθήκες αγοράς κατοικίας. Ο σχετικός δείκτης παραμένει σε όλη την εξεταζόμενη περίοδο σημαντικά κάτω από τις 50 μονάδες, χωρίς ουσιαστικές ενδείξεις ανάκαμψης.

Περίπου έξι έως επτά στα δέκα νοικοκυριά χαρακτηρίζουν την τρέχουσα περίοδο «καθόλου ευνοϊκή» για την αγορά κατοικίας, ενώ οι θετικές απαντήσεις παραμένουν οριακές.

Η εικόνα αυτή αντανακλά το ολοένα μεγαλύτερο χάσμα ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές και στις οικονομικές δυνατότητες των υποψήφιων αγοραστών. Για ένα σημαντικό τμήμα των νοικοκυριών, το πρόβλημα δεν περιορίζεται στην αδυναμία απόκτησης οποιασδήποτε κατοικίας, αλλά επεκτείνεται και στη δυσκολία εξεύρεσης ακινήτου που να καλύπτει πραγματικά τις στεγαστικές τους ανάγκες.

Στον αντίποδα, το κλίμα είναι σαφώς ευνοϊκότερο για τους πωλητές. Ο Δείκτης Κλίματος Πώλησης κινείται οριακά πάνω από τις 50 μονάδες, ενώ ποσοστό 40%-45% των νοικοκυριών θεωρεί την περίοδο «πολύ» ή «αρκετά ευνοϊκή» για την πώληση κατοικίας.

Η αντίθεση αυτή επιβεβαιώνει ότι η ελληνική αγορά εξακολουθεί να λειτουργεί ως αγορά πωλητών (seller's market): οι υψηλές τιμές που δυσκολεύουν την απόφαση αγοράς αποτελούν ταυτόχρονα πλεονέκτημα για όσους διαθέτουν ακίνητο προς πώληση.

Νέος γύρος ανατιμήσεων ή πληθωριστικές προσδοκίες;

Παρά τη δυσκολία πρόσβασης στην αγορά, οι προσδοκίες για την πορεία των τιμών παραμένουν έντονα ανοδικές. Η συντριπτική πλειονότητα των νοικοκυριών εκτιμά ότι οι τιμές αγοράς κατοικιών θα αυξηθούν μέσα στους επόμενους 12 μήνες.

Ο Δείκτης Προσδοκιών Τιμών Αγοράς Κατοικίας διατηρείται σε υψηλά επίπεδα, πάνω από τις 50 μονάδες, αν και η εξέταση των ετήσιων μεταβολών δείχνει ότι η ανοδική δυναμική είχε αρχίσει να εξασθενεί μετά το τέταρτο τρίμηνο του 2024.

Ωστόσο, το τρίτο τρίμηνο του 2026 καταγράφεται μια απροσδόκητη αναζωπύρωση των προσδοκιών για περαιτέρω άνοδο των τιμών. Ο δείκτης εκτινάσσεται στις 74,1 μονάδες, καταγράφοντας την υψηλότερη τιμή του.

Το εύρημα παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς έρχεται σε αντίθεση με τη σταδιακή επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών κατοικιών που καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος. Το ερώτημα που τίθεται είναι εάν πρόκειται για την απαρχή ενός νέου κύκλου αυξημένων προσδοκιών ανατιμήσεων ή εάν οι απαντήσεις των νοικοκυριών αντανακλούν κυρίως την ευρύτερη ενίσχυση των πληθωριστικών προσδοκιών.

Σε κάθε περίπτωση, η προσδοκία περαιτέρω ανόδου των τιμών δεν σημαίνει απαραίτητα ότι τα νοικοκυριά έχουν μεγαλύτερη αγοραστική δύναμη. Αντίθετα, αποτυπώνει την πεποίθηση ότι η κατοικία θα συνεχίσει να ακριβαίνει, ακόμη και όταν η πρόσβαση σε αυτήν γίνεται δυσκολότερη.

Τα επιτόκια επιστρέφουν στο προσκήνιο

Ιδιαίτερη σημασία αποδίδει η Πειραιώς στις απαντήσεις των νοικοκυριών για την πορεία των στεγαστικών επιτοκίων. Η έρευνα καλύπτει και την περίοδο κατά την οποία η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα μείωσε τα παρεμβατικά επιτόκια από το 4% στο 2%, χωρίς όμως η αποκλιμάκωση αυτή να αποτυπώνεται με αντίστοιχη σαφήνεια στις αντιλήψεις των συμμετεχόντων.

Η τράπεζα εκτιμά ότι τα νοικοκυριά αντιμετωπίζουν τις δόσεις των στεγαστικών δανείων ως έναν σταθερά επιβαρυντικό παράγοντα της οικονομικής τους κατάστασης, με αποτέλεσμα να διατηρούν αρνητική προδιάθεση απέναντι στα επιτόκια, ανεξάρτητα από την πραγματική κατεύθυνση της νομισματικής πολιτικής.

Ενδεικτικό της αβεβαιότητας είναι και το υψηλό ποσοστό όσων απαντούν «Δεν γνωρίζω/Δεν απαντώ», το οποίο κυμαίνεται μεταξύ 15% και 25%.

Η εικόνα, πάντως, αλλάζει κατά το 2026. Από τις αρχές του έτους ο δείκτης εμφανίζει αρνητική δυναμική, ενώ το τρίτο τρίμηνο καταγράφει τη χαμηλότερη τιμή του. Η εξέλιξη αυτή συνδέεται με την επανεκκίνηση του κύκλου αύξησης των παρεμβατικών επιτοκίων της ΕΚΤ, από το 2% στο 2,5%, με τις εκτιμήσεις της συγκεκριμένης ανάλυσης να κάνουν λόγο για ενδεχόμενη περαιτέρω άνοδο προς το 3%-3,25%.

Υποχωρεί η οικονομική αισιοδοξία των νοικοκυριών

Ανησυχητικά είναι και τα μηνύματα από τους δείκτες που αποτυπώνουν την οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών.

Οι προσδοκίες για τη μελλοντική οικονομική κατάσταση παρέμειναν σε θετικά επίπεδα, άνω των 50 μονάδων, σε μεγάλο μέρος της περιόδου, με την καλύτερη επίδοση να καταγράφεται το πρώτο τρίμηνο του 2025. Στη συνέχεια, όμως, η δυναμική εξασθένησε, με το τρίτο τρίμηνο του 2026 να σηματοδοτεί το χαμηλότερο σημείο της περιόδου και τη μεγαλύτερη ετήσια υποχώρηση του δείκτη.

Ανάλογη είναι η εικόνα και για την αξιολόγηση της τρέχουσας οικονομικής κατάστασης. Ο σχετικός δείκτης είχε κινηθεί σε θετικό έδαφος από τα τέλη του 2023 έως τις αρχές του 2025, όμως στη συνέχεια έχασε σταδιακά τη δυναμική του. Το τρίτο τρίμηνο του 2026 υποχώρησε στις 49,3 μονάδες, περνώντας κάτω από το όριο των 50 μονάδων.

Η ταυτόχρονη εξασθένηση της σημερινής οικονομικής εικόνας και των μελλοντικών προσδοκιών υποδηλώνει ότι η ανησυχία δεν αφορά πλέον μόνο το κόστος απόκτησης κατοικίας, αλλά ενδέχεται να επεκτείνεται στη συνολικότερη οικονομική δυνατότητα των νοικοκυριών να αναλάβουν μια μακροχρόνια στεγαστική υποχρέωση.

Το προειδοποιητικό μήνυμα για την αγορά ακινήτων

Το βασικό ερώτημα που αναδεικνύει η μελέτη είναι κατά πόσο η ελληνική αγορά κατοικίας μπορεί να διατηρήσει τη σημερινή της δυναμική, εάν οι προσδοκίες των νοικοκυριών συνεχίσουν να επιδεινώνονται.

Η Πειραιώς υπογραμμίζει ότι η μεταστροφή του τρίτου τριμήνου του 2026 δεν αρκεί από μόνη της για να τεκμηριώσει αλλαγή του κύκλου της αγοράς. Εάν, ωστόσο, επιβεβαιωθεί και στις επόμενες μετρήσεις, θα αποτελεί ένδειξη ότι οι διεθνείς γεωπολιτικές εξελίξεις, η ενεργειακή αβεβαιότητα, η αναζωπύρωση του πληθωρισμού και η αύξηση του κόστους χρήματος αρχίζουν να επηρεάζουν ουσιαστικά τη συμπεριφορά των ελληνικών νοικοκυριών.