Το πρόβλημα αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια περίοδο κατά την οποία η πρόσβαση στην κατοικία γίνεται ολοένα δυσκολότερη, εξαιτίας της αναντιστοιχίας μεταξύ τιμών και εισοδημάτων. Την ίδια στιγμή, ο σχεδιασμός του «Σπίτι μου 3» προβλέπει ευνοϊκότερους όρους συμμετοχής και περισσότερο χρόνο για την ολοκλήρωση της αγοράς, ενώ οι παράγοντες του real estate ζητούν παρεμβάσεις που θα αυξήσουν την προσφορά και θα περιορίσουν το κόστος ανάπτυξης νέων κατοικιών.
Οι προοπτικές της αγοράς, οι επενδυτικές ευκαιρίες και οι διαρθρωτικές αδυναμίες του στεγαστικού βρέθηκαν στο επίκεντρο των συζητήσεων στην Prodexpo 2026.
Το απόθεμα των 15.000 ακινήτων και το κόστος των καθυστερήσεων
Την εικόνα των ακινήτων που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των servicers και των τραπεζών παρουσίασε η Αλεξάνδρα Φατσέα, αναπληρώτρια διευθύνουσα σύμβουλος της Intrum Hellas και διευθύνουσα σύμβουλος της Intrum REO Solutions.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε, στους servicers αντιστοιχούν περίπου 8.000 οικονομικές ενότητες, από τις οποίες οι 6.400 αφορούν οικιστικά ακίνητα. Ως οικονομική ενότητα υπολογίζεται ένα ακίνητο μαζί με τους συνοδευτικούς χώρους του, όπως η αποθήκη και η θέση στάθμευσης.
Η αξιοποίηση του συγκεκριμένου αποθέματος προσκρούει, ωστόσο, σε σημαντικά διοικητικά και πολεοδομικά εμπόδια. Από τον πλειστηριασμό μέχρι την ολοκλήρωση των απαιτούμενων διαδικασιών και την ετοιμότητα προς πώληση μεσολαβούν περίπου δύο χρόνια, σύμφωνα με την κ. Φατσέα. Παρά τα βήματα που έχουν γίνει στο θεσμικό πλαίσιο, η επιτάχυνση των διαδικασιών παραμένει κρίσιμη για την ταχύτερη διοχέτευση ακινήτων στην αγορά.
Στο ίδιο ζήτημα στάθηκε η Λίλα Πατεράκη, Chief Real Estate Services Officer της doValue Greece Real Estate Services, εκτιμώντας ότι το 15% έως 30% των ακινήτων που διαχειρίζονται οι servicers αντιμετωπίζει σοβαρά προβλήματα που συνδέονται με αυθαίρετες κατασκευές κατηγορίας 5.
Όπως εξήγησε, σε άλλες χώρες η προετοιμασία ενός ακινήτου για πώληση διαρκεί έξι έως δώδεκα μήνες, ενώ στην Ελλάδα μπορεί να υπερβεί τα δύο χρόνια. Αντίθετα, όταν ολοκληρωθούν οι απαιτούμενες διαδικασίες, η εύρεση αγοραστή μπορεί να απαιτήσει λιγότερο από τρεις μήνες.
Η διαπίστωση αυτή αναδεικνύει ένα βασικό πρόβλημα της ελληνικής αγοράς: η προσφορά δεν εξαρτάται μόνο από την κατασκευή νέων κατοικιών, αλλά και από την ταχύτητα με την οποία μπορούν να αξιοποιηθούν ακίνητα που ήδη υπάρχουν.
Παράλληλα, η κ. Πατεράκη ανέδειξε τη δυνατότητα αλλαγής χρήσης υφιστάμενων κτιρίων, με στόχο τη δημιουργία φοιτητικών κατοικιών, κατοικιών μακροχρόνιας μίσθωσης και δομών φιλοξενίας ηλικιωμένων.
«Σπίτι μου 3»: Στα 300.000 ευρώ το όριο αξίας κατοικίας
Περισσότερο χρόνο, στο μεταξύ, για να εντοπίσουν κατάλληλο ακίνητο και να ολοκληρώσουν την αγορά τους αναμένεται να έχουν οι δικαιούχοι του «Σπίτι μου 3», σύμφωνα με την Ισμήνη Παπακυρίλλου, διευθύνουσα σύμβουλο της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας.
Η παράταση της προθεσμίας αποτελεί βασική διαφοροποίηση του σχεδιαζόμενου προγράμματος, καθώς η μεγάλη ζήτηση για στεγαστική χρηματοδότηση συνδυάζεται με εκκρεμείς ενδιαφερομένους από τον προηγούμενο κύκλο. Η νέα προθεσμία δεν έχει ακόμη προσδιοριστεί.
Στις βασικές αλλαγές που παρουσιάστηκαν περιλαμβάνονται:
- Ηλικιακό όριο: έως 55 έτη.
- Μέγιστη αξία επιλέξιμης κατοικίας: 300.000 ευρώ.
- Ανώτατο ποσό στεγαστικού δανείου: 230.000 ευρώ.
Συνολικός προϋπολογισμός: 2 δισ. ευρώ, με χρηματοδότηση από δημόσιους πόρους και συνεργαζόμενες τράπεζες.
Σύμφωνα με την κ. Παπακυρίλλου, θα διατηρηθούν οι ιδιαίτερα ευνοϊκοί όροι για πολύτεκνες οικογένειες και ακριτικές περιοχές, ενώ δεν προβλέπονται ουσιαστικές αλλαγές στα κριτήρια παλαιότητας των επιλέξιμων ακινήτων.
Αναφερόμενη στον προηγούμενο κύκλο, σημείωσε ότι περίπου το 40% των αγορών πραγματοποιήθηκε στην Αττική, με τις κατοικίες που αποκτήθηκαν να είναι κατά κανόνα μικρότερες και παλαιότερες. Παράλληλα, αναγνώρισε ότι το πρόγραμμα ενίσχυσε τη ζήτηση, χωρίς να καθορίσει τη συνολική πορεία της αγοράς ακινήτων.
Η αποτελεσματικότητα του νέου προγράμματος θα εξαρτηθεί, σε σημαντικό βαθμό, από το κατά πόσο θα υπάρχουν αρκετές κατοικίες που να ανταποκρίνονται τόσο στις οικονομικές δυνατότητες των δικαιούχων όσο και στους όρους επιλεξιμότητας.
Κατασκευαστικό κόστος και φορολογία πιέζουν την προσιτή κατοικία
Η αύξηση του κόστους κατασκευής και η αναντιστοιχία μεταξύ μισθών και τιμών κατοικίας αποτελούν δύο από τις βασικές αιτίες της στεγαστικής πίεσης.
Ο Μάξιμος Καλατζής, διευθύνων σύμβουλος της Makt, ανέφερε ότι το κατασκευαστικό κόστος έχει αυξηθεί κατά 50% σε σχέση με την περίοδο πριν από την πανδημία. Για το μοντέλο build to rent, δηλαδή την κατασκευή κατοικιών με σκοπό τη μακροχρόνια εκμίσθωση, εκτίμησε ότι το όφελος για τον κατασκευαστή δεν ξεπερνά το 15%, υπογραμμίζοντας την ανάγκη για πρόσθετα κίνητρα.
Σημείωσε, επίσης, ότι καθυστερεί η ολοκλήρωση των πολεοδομικών σχεδίων που είναι απαραίτητα για την ανάπτυξη νέων έργων. Ως θετική εξέλιξη χαρακτήρισε τη θεσμοθέτηση της δυνατότητας μετατροπής ολόκληρων κτιρίων σε κατοικίες ή γκαράζ.
Την ανάγκη περιορισμού του κατασκευαστικού ΦΠΑ έθεσε ο Νίκος Δήμτσας, αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος της Dimand, υποστηρίζοντας ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού απαιτεί ένα ισχυρό κύμα νέας προσφοράς, χρηματοδότηση χαμηλού κόστους και μεγάλης διάρκειας, καθώς και πολεοδομικά κίνητρα. Ως παράδειγμα ανέφερε την Ιταλία, όπου, σύμφωνα με τον ίδιο, έχουν εφαρμοστεί αντίστοιχες παρεμβάσεις.
Στο φορολογικό σκέλος, ο Γιάννης Ρεβύθης, ιδρυτής και γενικός διευθυντής της Revithis Real Estate, άσκησε κριτική στην κυβερνητική πολιτική για το στεγαστικό, υποστηρίζοντας ότι θα πρέπει να εξεταστεί η κατάργηση του κατασκευαστικού ΦΠΑ. Όπως ανέφερε, με το κόστος οικοδομής να ξεπερνά τα 2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και τις υπόλοιπες δαπάνες να έχουν αυξηθεί, η πώληση σε τιμή χαμηλότερη των 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο μπορεί να καθιστά μια επένδυση μη βιώσιμη.
Οι τιμές κατοικιών και η στροφή σε μικρότερα ακίνητα
Η πίεση στην προσιτή κατοικία αποτυπώνεται και στα στοιχεία της αγοράς. Ο Δημήτρης Μελαχροινός, συνιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος του Spitogatos.gr, ανέφερε ότι οι τιμές αυξάνονται φέτος κατά περίπου 5%, καταγράφοντας τον χαμηλότερο ρυθμό ανόδου των τελευταίων εννέα ετών.
Το κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια συγκαταλέγονται στις περιοχές που έχουν αποτυπώσει εντονότερα την άνοδο των αξιών. Την ίδια στιγμή, το 20% των αναζητήσεων στην πλατφόρμα προέρχεται από το εξωτερικό, με τις ΗΠΑ, τη Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο να συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας.
Από την πλευρά του, ο Τάσος Πανούσης, διευθύνων σύμβουλος της doValue Greece και πρόεδρος της FinTHESIS Financing Solution Creators, επισήμανε ότι η διαμεσολάβηση στεγαστικών δανείων αντιπροσωπεύει μόλις το 15% των δανείων που εκταμιεύονται στην ελληνική αγορά. Όπως εκτίμησε, η αυξανόμενη πολυπλοκότητα των χρηματοδοτικών επιλογών δημιουργεί μεγαλύτερη ανάγκη για εξειδικευμένη συμβουλευτική προς τους δανειολήπτες.
Παράλληλα, εντόπισε δύο τάσεις: τη στροφή των αγοραστών σε μικρότερες κατοικίες και την αυξημένη προσφυγή στον τραπεζικό δανεισμό. Προέβλεψε, μάλιστα, ότι το 2027 θα καταγραφεί νέο υψηλό δεκαετίας στις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων.
Ο Χρήστος Κοσμάς, Partner, Strategy & Transactions και Real Estate Leader της Deloitte, σημείωσε ότι η επενδυτική βαθμίδα έχει προσελκύσει κεφάλαια από το εξωτερικό, ενώ ο ρυθμός αύξησης των τιμών επιβραδύνεται καθώς η αγορά ωριμάζει. Επισήμανε, ωστόσο, ότι η Αθήνα συγκαταλέγεται στις ακριβότερες ευρωπαϊκές πόλεις ως προς τη σχέση τιμών κατοικίας και διαθέσιμου εισοδήματος, με την αγορά ενός σπιτιού να αντιστοιχεί σε 16 χρόνια μισθών.
Φοιτητική κατοικία, επαναχρήση κτιρίων και ενεργειακή αναβάθμιση
Παράλληλα, η αξιοποίηση υφιστάμενων κτιρίων και η ανάπτυξη εξειδικευμένων μορφών κατοικίας αναδεικνύονται σε εναλλακτικές για τη διεύρυνση της προσφοράς.
Ο Δημήτρης Οικονόμου, συνιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της MyStudentFlat, παρουσίασε την ψηφιακή πλατφόρμα της εταιρείας για την αναζήτηση, την κράτηση και τη σύναψη συμβολαίων φοιτητικής κατοικίας. Όπως σημείωσε, η συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων έχει σημαντική θέση στις ευρωπαϊκές αγορές, αλλά παραμένει λιγότερο ανεπτυγμένη στην Ελλάδα.
Η εταιρεία αναπτύσσει στην Κύπρο 104 διαμερίσματα, τα οποία αναμένεται να παραδοθούν έως το 2028, ενώ προγραμματίζει την έναρξη λειτουργίας της πλατφόρμας My Business Flat τον Ιανουάριο, με εξειδικευμένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων. Στόχος είναι η επέκταση εκτός Ελλάδας μετά το 2028.
Στην ανάγκη αναβάθμισης της ποιότητας των κτιρίων στάθηκε η Τάνια Τζίκα, πρόεδρος της ELVIAL, επισημαίνοντας την αυξανόμενη ζήτηση για προϊόντα υψηλής ενεργειακής απόδοσης. Όπως ανέφερε, οι εταιρείες καλούνται να προσφέρουν ολοκληρωμένες λύσεις και υπηρεσίες, ενώ ξεχώρισε τη συμμετοχή της ELVIAL στο έργο ΦΙΞ στη Θεσσαλονίκη, το οποίο αναμένεται να μεταμορφώσει τη δυτική είσοδο της πόλης.
