Σε σχέση με τις για 1.233 Ζώνες, το υπουργείο Οικονομικών έστειλε Συμπληρωματική Πρόσκληση ενδιαφέροντος και ανάθεση καθώς εκεί υπάρχουν πολλές δυσκολίες.
Νέα Φιλαδέλφεια, Βάρη, Νέα Μάκρη, Λυκόβρυση, Παλαιό Φάληρο, Βουλιαγμένη, το 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας, είναι λίστα των περιοχών που δεν έχουν ακόμα εκτιμήσεις, ενώ ανάλογο πρόβλημα υπάρχει σε Ζώνες της Θεσσαλονίκης, της Πελοποννήσου, της Β. Ελλάδας κ.λ.π. Η προθεσμία, που πήραν οι εκτιμητές, για να ολοκληρώσουν το έργο τους είναι η 30η Νοεμβρίου, ωστόσο μετά το δεύτερο πανελλαδικό lockdown, θα πρέπει να θεωρείται βέβαιη η παράταση, καθώς οι αυτοψίες ουσιαστικά απαγορεύονται, ενώ και η αναζήτηση συγκριτικών στοιχείων καθίσταται ακόμα πιο δύσκολη.
Δύο είναι τα ακίνητα αναφοράς, προκειμένου οι εκτιμητές να κάνουν τις συγκρίσεις τους και να καταλήξουν στις εισηγήσεις τους:
Α) «Νεόδμητο πλήρως αποπερατωμένο διαμέρισμα 1ου ορόφου, καθαρής επιφάνειας 80-100 τ.μ. ή νεόδμητη πλήρως αποπερατωμένη κατοικία με συνολική καθαρή επιφάνεια κύριων χώρων 100-120 τ.μ. ανοιγμένη στον 1ο όροφο με τα ακόλουθα επιμέρους χαρακτηριστικά:
- Πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο ή σε κοινόχρηστο γενικά χώρο
- Συμβατικός τύπος κατασκευής (οπλισμένο σκυρόδεμα με τοιχοποιία από οπτοπλινθοδομές)
- Καλή ποιότητα κατασκευής
- Άριστο βαθμό συντήρησης (νεόδμητο)
- Δίχως αποθηκευτικό χώρο και θέση στάθμευσης
- Σε οικοδομή με ανελκυστήρα και αυτόνομη θέρμανση
- Δίχως ιδιαίτερη θέα
- Σε συνήθη θέση της περιοχής
- Δίχως λοιπά χαρακτηριστικά αναφορικά με τον εξοπλισμό
Β) Οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο στην εκάστοτε ζώνη, με την επιτρεπόμενη χρήση γης, σε συνήθη θέση, πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο και Συντελεστή Εμπορικότητας (Σ.Ε) ίσο με μονάδα (1,0)
Σύμφωνα με τις οδηγίες του υπουργείου Οικονομικών, οι εκτιμητές εφαρμόζουν ως κύρια μέθοδο την συγκριτική μέθοδο, η οποία βασίζεται σε ήδη πραγματοποιημένες συναλλαγές ή ζητούμενες τιμές για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το ενδεικτικό ακίνητο αναφοράς, κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου.
Σε περίπτωση έλλειψης ικανοποιητικών στοιχείων πραγματικών συναλλαγών, οι εκτιμητές θα πρέπει χρησιμοποιούν και τις εξής επιλογές προσέγγισης αξίας, κατά την ευχέρεια και την κρίση τους:
α) Τη μέθοδο εισοδήματος, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας κάθε ακινήτου από την κεφαλαιοποιημένη αξία του εκτιμώμενου εισοδήματος, υπό την προϋπόθεση της ύπαρξης αγοράς με εισοδήματα (μισθωτικές αξίες) αντίστοιχα του υπό εκτίμηση ακινήτου. Σημαντικοί παράγοντες στην εφαρμογή της μεθόδου είναι οι πραγματοποιημένες ή ζητούμενες μισθωτικές αξίες για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το εκτιμώμενο κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές, καθώς και το ετήσιο επιτόκιο κεφαλαιοποίησης ή απόδοση, με τεκμηριωμένη αιτιολόγηση. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου.
β) Τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής/αντικατάστασής του. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης.
γ) Την υπολειμματική μέθοδο ή μέθοδο βέλτιστης αξιοποίησης, η οποία χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αξίας οικοπέδου, ελλείψει εύρεσης συγκριτικών στοιχείων οικοπέδων στην περιοχή, αλλά με διαθέσιμα στοιχεία πώλησης ή μίσθωσης του ακινήτου που θα προκύψει μετά τη θεωρητική βέλτιστη αξιοποίηση του οικοπέδου. Η εν λόγω μέθοδος βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, μέσω της δυναμικής που διαθέτει για περαιτέρω αξιοποίηση.
Αξίζει να σημειωθεί ότι το Υπ. Οικονομικών θα ήθελε ιδανικά να έχει ολοκληρωθεί όλη η διαδικασία ακόμη και ο έλεγχος σε δεύτερο βαθμό- μέσα στο πρώτο τρίμηνο του 2021, έτσι ώστε αμέσως μετά να ξεκινήσει η διαδικασία αναμόρφωσης των συντελεστών του ΕΝΦΙΑ.
Πάντως από το υπουργείο Οικονομικών διαβεβαιώνουν ότι δεν θα υπάρξουν επιβαρύνσεις και αιφνιδιασμοί στο φόρο ακινήτων του 2021, εκτός από αυτές σε ακίνητα μεγάλης πραγματικής αξίας σε περιοχές εκτός συστήματος. Κι εκεί βέβαια με τις αλλαγές στη δόμηση των εκτός σχεδίου το τοπίο έχει μεγάλα εμπόδια. Παράλληλα παραμένει στο τραπέζι, το σενάριο κατάργησης του συμπληρωματικού φόρου με χρηματοδότηση από τα έξτρα έσοδα που θα φέρει η ένταξη νέων περιοχών στο σύστημα.
