Τη στρατηγική αυτή παρουσίασε η διοίκηση της Hellenic Properties κατά τη διάρκεια ενημερωτικής συνάντησης που πραγματοποιήθηκε την Τρίτη 3 του μηνός στα γραφεία της εταιρείας, αναδεικνύοντας τον ξενοδοχειακό τομέα ως έναν από τους βασικούς άξονες της επόμενης επενδυτικής της φάσης.

Όπως τόνισε ο ιδρυτής, βασικός μέτοχος και διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας, Ερρίκος Αρώνες, η πρώτη κίνηση στον συγκεκριμένο κλάδο έχει ήδη πραγματοποιηθεί με το Aristi Mountain Resort, στην Αρίστη Ζαγορίου, το οποίο ανακαινίστηκε πρόσφατα και αποτελεί την πρώτη ξενοδοχειακή επένδυση της εταιρείας. Η επιλογή ενός υφιστάμενου και λειτουργικού ξενοδοχειακού ακινήτου έγινε συνειδητά, καθώς η Hellenic Properties δεν προέρχεται από τον ξενοδοχειακό κλάδο και επιδιώκει να αποκτήσει σταδιακά την απαραίτητη εμπειρία στη λειτουργία και διαχείριση μονάδων φιλοξενίας.

Το resort διαθέτει 26 δωμάτια, λειτουργεί σε δωδεκάμηνη βάση και απασχολεί 32 εργαζομένους, ενώ, σύμφωνα με τη διοίκηση, βρίσκεται σε καλή κερδοφορία. Σε αυτή τη φάση, η προτεραιότητα είναι η διατήρηση της ποιότητας λειτουργίας και των υπηρεσιών του, ενώ εξετάζεται μια νέα επένδυση αισθητικής αναβάθμισης.

Η συγκεκριμένη τοποθέτηση αποτελεί, σύμφωνα με τη διοίκηση, την πρώτη από μια σειρά επενδύσεων που σχεδιάζονται σε προορισμούς οι οποίοι διαθέτουν σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης, αλλά δεν έχουν ακόμη αποκτήσει την προβολή και την επενδυτική κινητικότητα των καθιερωμένων τουριστικών περιοχών. Η εταιρεία εκτιμά ότι υπάρχουν αρκετές τέτοιες ευκαιρίες στην ελληνική αγορά και ότι τα παραδείγματα που έχουν ήδη αναπτυχθεί δημιουργούν ενθαρρυντικά μηνύματα.

Στο ξενοδοχειακό χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνεται επίσης ακίνητο στον Πειραιά, το οποίο λειτουργεί υπό τη μίσθωση της Santikos Collection. Η ξενοδοχειακή αγορά της πόλης βρίσκεται ακόμη σε φάση διαμόρφωσης, με την εταιρεία να παρακολουθεί τις προοπτικές περαιτέρω ανάπτυξής της.

Στο επίκεντρο οι εξαγορές ξενοδοχείων το 2027

Η Hellenic Properties, μάλιστα, όπως αναφέρθηκε, εξετάζει ξενοδοχειακά ακίνητα σε ολόκληρη τη χώρα, με σκοπό να τα εντάξει στη νέα ξενοδοχειακή της πλατφόρμα. Η διοίκηση δεν αποκλείει το ενδεχόμενο να πραγματοποιηθούν περισσότερες από δύο εξαγορές μέσα στο 2027, ενώ παράλληλα εξετάζονται επενδυτικές ευκαιρίες σε οικιστικά και γραφειακά ακίνητα.

Η προσέγγιση στον ξενοδοχειακό τομέα παραπέμπει περισσότερο σε μοντέλο private equity, με την εταιρεία να αναζητά περιουσιακά στοιχεία που μπορούν να αποκτηθούν, να αναβαθμιστούν και να αποκτήσουν υψηλότερη λειτουργική και επενδυτική αξία.

Οι προοπτικές του ελληνικού ξενοδοχειακού κλάδου αξιολογούνται θετικά, καθώς η διοίκηση εκτιμά ότι η επενδυτική κινητικότητα θα συνεχιστεί και θα ενισχυθεί. «Στα ξενοδοχεία βλέπουμε επίσης μεγάλο όγκο συναλλαγών, ο οποίος εκτιμούμε ότι θα αυξηθεί. Πιστεύουμε ότι η ελληνική ξενοδοχειακή αγορά θα συνεχίσει να κινείται σε δύο βασικούς άξονες: την αναβάθμιση των υφιστάμενων μονάδων, με σημαντική συμμετοχή των εγχώριων παικτών και κυρίως των ξενοδόχων, αλλά και τη μετάβαση από την ιδιωτική στην επαγγελματική ιδιοκτησία. Δηλαδή, θα δούμε περισσότερες πλατφόρμες, περισσότερους επαγγελματίες επενδυτές και περισσότερα funds να εισέρχονται στον τουριστικό κλάδο στην Ελλάδα», υπογράμμισε χαρακτηριστικά ο κ. Αρώνες

Ωστόσο, βασική προϋπόθεση για την προσέλκυση νέων κεφαλαίων είναι, όπως είπε, η διαμόρφωση ενός σαφούς χωροταξικού και νομοθετικού πλαισίου, το οποίο θα προσδιορίζει με μεγαλύτερη ακρίβεια τις δυνατότητες και τους περιορισμούς των νέων τουριστικών επενδύσεων.

Το θεσμικό κενό στα serviced apartments και τις επιπλωμένες κατοικίες

Ιδιαίτερη αναφορά έγινε στις επιπτώσεις του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό στην αγορά των επιπλωμένων κατοικιών και των serviced apartments.

Σύμφωνα με τις επισημάνσεις της διοίκησης, οι νέες ρυθμίσεις δημιουργούν περιορισμούς στην ανάπτυξη και λειτουργία οργανωμένων συγκροτημάτων επιπλωμένων διαμερισμάτων, καθώς τίθεται όριο 30 μονάδων για τα Ενοικιαζόμενα Επιπλωμένα Δωμάτια – Διαμερίσματα (ΕΕΔΔ).

Η εξέλιξη αυτή αφήνει ένα σημαντικό κενό για μια κατηγορία ακινήτων που απευθύνεται σε εργαζομένους, φοιτητές, επαγγελματίες και άλλους χρήστες που χρειάζονται ευέλικτες λύσεις στέγασης για διάστημα από λίγες εβδομάδες έως αρκετούς μήνες.

Πρόκειται για μια αγορά που έχει ήδη αναπτυχθεί σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, ανταποκρινόμενη στις αλλαγές του σύγχρονου τρόπου ζωής και εργασίας. Η Hellenic Properties θεωρεί ότι απαιτείται ένα σαφέστερο θεσμικό πλαίσιο για τις επιπλωμένες κατοικίες άνω των 30 μονάδων, προκειμένου να καταστεί δυνατή η οργανωμένη ανάπτυξη του συγκεκριμένου προϊόντος, χωρίς να συγχέεται με την παραδοσιακή ξενοδοχειακή δραστηριότητα.

Ως παράδειγμα αναφέρθηκε το μοντέλο που εφαρμόζεται στην Ισπανία, όπου προβλέπονται περιορισμοί στη διάρκεια παραμονής των μισθωτών στο ίδιο κτίριο, με ανώτατο όριο τους 12 μήνες. Μια αντίστοιχη προσέγγιση θα μπορούσε, σύμφωνα με τη διοίκηση, να συμβάλει στη διαμόρφωση ενός λειτουργικού πλαισίου και στην Ελλάδα.

Flex living με 195 κατοικίες στη Συγγρού

Στον οικιστικό τομέα, ιδιαίτερη σημασία έχει η επένδυση της εταιρείας στη λεωφόρο Συγγρού, στο ακίνητο S101, το οποίο αποτελεί τη μεγαλύτερη επένδυσή της.

Το project είχε αρχικά σχεδιαστεί για την ανάπτυξη γραφειακών χώρων, ωστόσο η εταιρεία επαναξιολόγησε τη χρήση του και στράφηκε προς την οικιστική αγορά. Αυτή την περίοδο εξετάζονται διαφορετικά μοντέλα αξιοποίησης, με βασικό προσανατολισμό το flex living.

Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζεται η δημιουργία περίπου 195 κατοικιών, επιφάνειας από 17 έως 30 τ.μ., οι οποίες θα μπορούσαν να απευθύνονται σε φοιτητές, επαγγελματίες και χρήστες που αναζητούν ευέλικτες λύσεις διαμονής. Στα σενάρια που βρίσκονται υπό αξιολόγηση περιλαμβάνονται οι φοιτητικές κατοικίες και οι επιπλωμένες κατοικίες με βραχυχρόνια ή μεσοπρόθεσμη διάρκεια μίσθωσης.

Τέσσερα έργα γραφείων με ορίζοντα το πρώτο εξάμηνο του 2027

Παράλληλα με την επέκταση στον ξενοδοχειακό και οικιστικό κλάδο, η Hellenic Properties συνεχίζει την υλοποίηση τεσσάρων αναπτύξεων γραφειακών χώρων, των Modena, MOC2, LK119 και K19, εκ των οποίων τα τρία βρίσκονται στο Μαρούσι και το ένα στον Ταύρο.

Τα τέσσερα έργα βρίσκονται σε διαφορετικά στάδια υλοποίησης και αναμένεται να ολοκληρωθούν σταδιακά έως το πρώτο εξάμηνο του 2027. Βασικός στόχος της εταιρείας είναι να έχει εξασφαλίσει τη μίσθωση του 100% των χώρων πριν από την παράδοση των κτιρίων, με τη διοίκηση να εκτιμά ότι και στις τέσσερις περιπτώσεις η επίτευξη του συγκεκριμένου στόχου βρίσκεται εντός προγραμματισμού.

Η ζήτηση για σύγχρονους γραφειακούς χώρους, όπως τόνισε ο κ Αρώνες, εξακολουθεί να κινείται σε ικανοποιητικά επίπεδα, αν και η αγορά εμφανίζει πλέον χαρακτηριστικά ωρίμανσης, μετά το κύμα αναβαθμίσεων των εταιρικών εγκαταστάσεων που καταγράφηκε τα προηγούμενα χρόνια.

Στα 200 εκατ. ευρώ προσεγγίζει το χαρτοφυλάκιο

Σε επίπεδο συνολικής επενδυτικής δραστηριότητας, η ακαθάριστη αξία ανάπτυξης (Gross Development Value – GDV) του χαρτοφυλακίου της Hellenic Properties προσεγγίζει πλέον τα 200 εκατ. ευρώ, με μακροπρόθεσμο στόχο το 2030, να φτάσει τα 500 εκατ. ευρώ.

Το χαρτοφυλάκιο κατανέμεται σήμερα περίπου ισομερώς μεταξύ γραφείων και hospitality, ενώ μεταβάλλεται διαρκώς καθώς προστίθενται νέα ακίνητα και επαναξιολογούνται οι δυνατότητες αξιοποίησης των υφιστάμενων περιουσιακών στοιχείων.

Η εταιρεία απασχολεί σήμερα 31 εργαζομένους, με το ανθρώπινο δυναμικό να αναμένεται να σταθεροποιηθεί σταδιακά στα 35 άτομα.

Αυξημένο το κόστος κατασκευής, σταθερή η αγορά γραφείων

Αναφερόμενη στις συνθήκες της αγοράς, η διοίκηση περιέγραψε ένα απαιτητικό περιβάλλον για τον κατασκευαστικό κλάδο, καθώς το κόστος κατασκευής εξακολουθεί να αυξάνεται. Η σωρευτική άνοδος της τελευταίας τετραετίας ξεπερνά το 40%, ενώ για την ανάπτυξη σύγχρονων γραφειακών χώρων το κόστος διαμορφώνεται περίπου στα 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Παράλληλα, η άνοδος των επιτοκίων και οι αλλαγές που συνδέονται με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό έχουν περιορίσει την κατασκευαστική δραστηριότητα στα ιδιωτικά έργα.

Στην αγορά γραφείων, η ζήτηση παραμένει σταθερή, με την προσφορά και τη ζήτηση να εμφανίζουν πλέον μεγαλύτερη ισορροπία. Δεν καταγράφεται, σύμφωνα με τη διοίκηση, ουσιαστική διόρθωση των τιμών, ωστόσο παρατηρείται μείωση στον όγκο των συναλλαγών. Το κύμα αναβάθμισης των εταιρικών εγκαταστάσεων φαίνεται επίσης να έχει κορυφωθεί, με την αγορά να εισέρχεται σε μια πιο ώριμη φάση.

Στα logistics, παρά τη σημαντική προσφορά νέων αναπτύξεων, η αγορά εξακολουθεί να εμφανίζει δυναμική στις μισθώσεις, τάση που εκτιμάται ότι θα διατηρηθεί. Η Hellenic Properties επιδιώκει να ενισχύσει την παρουσία της και στον συγκεκριμένο κλάδο, αναζητώντας ευκαιρίες για πιο δυναμική είσοδο.

Χρηματοδότηση με 60% δανεισμό και 40% ίδια κεφάλαια

Η χρηματοδοτική δομή των επενδύσεων της εταιρείας βασίζεται σε ένα μεικτό μοντέλο, με τον δανεισμό να καλύπτει περίπου το 60% και τα ίδια κεφάλαια το υπόλοιπο 40%. Στο επενδυτικό σχήμα εξακολουθεί να συμμετέχει η οικογένεια Βασιλόπουλου μέσω της Vanmare, ενώ στα επιμέρους επενδυτικά οχήματα συμμετέχουν συνολικά 18 επενδυτές.

Η άνοδος των επιτοκίων εξακολουθεί να επιδρά αρνητικά στην αγορά ακινήτων, καθώς το υψηλότερο κόστος δανεισμού οδηγεί τους επενδυτές στην αναζήτηση υψηλότερων αποδόσεων. Πρόκειται για μια συνθήκη που αφορά συνολικά την ευρωπαϊκή αγορά, με την Ελλάδα, ωστόσο, να βρίσκεται σε σχετικά καλύτερη θέση σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες.