Μία νέα έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών έρχεται να ανατρέψει αυτήν την εικόνα, ιδιαίτερα για το Airbnb, καθώς δεν έχει τελικά τόσο μεγάλη ευθύνη για το έλλειμμα σπιτιών που παρατηρείται στην αγορά.
Αναλυτικότερα, το κόστος για τη στέγαση στην Ελλάδα έχει αυξηθεί σημαντικά κατά τα τελευταία χρόνια. Η Ελλάδα είναι στην πρώτη πεντάδα των χωρών της Ε.Ε. με τη μεγαλύτερη «στεγαστική επιβάρυνση», σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat. Πολλοί Έλληνες θεωρούνται «στεγαστικά υπερφορτωμένοι», δηλαδή ξοδεύουν πάνω από 40 % του εισοδήματός τους για στέγαση — δηλαδή σε επίπεδα αρκετά ανώτερα του ευρωπαϊκού μέσου όρου. Στα φτωχότερα νοικοκυριά το ποσοστό αυτό μπορεί ακόμη και να υπερβαίνει το 48% σε κάποιες περιπτώσεις.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις κυρίως μέσω Airbnb προωθήθηκαν αρκετά από το 2015 και έπειτα ως μέσο για επίτευξη γρήγορου και ικανοποιητικού εισοδήματος το οποίο το είχαν αρκετοί ιδιοκτήτες ανάγκη, οι οποίοι επλήγησαν από τις νέες φορολογικές επιβαρύνσεις που προέκυψαν ως μνημονιακές υποχρεώσεις. Μάλιστα αρκετές λαϊκές γειτονιές που θεωρούνταν … ξεχασμένες ζωντάνεψαν μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Χαρακτηριστικό παράδειγμα το Κουκάκι.
Ωστόσο δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις στις οποίες μακροχρόνιοι ένοικοι αναγκάστηκαν να εγκαταλείψουν τα σπίτια τους, ειδικά στο κέντρο της Αθήνας, τα οποία διατέθηκαν στην πλατφόρμα Airbnb. Προφανώς οι ιδιοκτήτες των ακινήτων επεδίωξαν μεγαλύτερο οικονομικό όφελος μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αποτέλεσμα αυτής της προσέγγισης, ήταν η γενικευμένη αύξηση των ενοικίων, από την οποία επηρεάστηκαν κοινωνικές ομάδες με χαμηλά εισοδήματα όπως για παράδειγμα οι φοιτητές. Φυσικά, το πρόβλημα με την έκρηξη των ενοικίων δεν εντοπίζεται μόνο στην Αττική, αλλά και στη Θεσσαλονίκη και την επαρχία, ιδιαίτερα στους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, όπου δημόσιοι λειτουργοί αναγκάζονται συχνά να κοιμούνται ακόμη και σε αμάξια ή κάμπινγικ κατά τη διάρκεια της σεζόν.
Ως εκ τούτου, με βάση αυτά τα δεδομένα, δεν ήταν λίγοι εκείνοι που κατηγόρησαν το Airbnb ως «πηγή του κακού» αναφορικά με την έκρηξη των ενοικίων.
Η έρευνα του ΟΠΑ που ανατρέπει τους ισχυρισμούς
Ωστόσο, ευρήματα της έρευνας του ΟΠΑ, που δημοσιεύτηκε προσφάτως ανατρέπουν αυτόν τον ισχυρισμό.
Σύμφωνα με την έρευνα, μόλις το 0,4% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος στην Ελλάδα διατίθεται αποκλειστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις, σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών (ΟΠΑ).
Το εύρημα αυτό αναδεικνύει ότι η συμβολή της Airbnb στην πίεση που δέχεται η αγορά κατοικίας είναι εξαιρετικά περιορισμένη, διαψεύδοντας την ευρέως διαδεδομένη εντύπωση περί καθοριστικής τους επίδρασης στις τιμές και στη διαθεσιμότητα μακροχρόνιων μισθώσεων.
Η μελέτη υπογραμμίζει ότι η διαθεσιμότητα κατοικιών επηρεάζεται σημαντικά λιγότερο από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε σχέση με τα 2,28 εκατομμύρια κενά σπίτια που υπάρχουν τη δεδομένη στιγμή στη χώρα. Παράλληλα, τα δεδομένα δείχνουν ότι η Airbnb έχει συνεισφέρει στην ελληνική οικονομία δημιουργώντας δραστηριότητα ύψους 3,25 δισεκατομμυρίων ευρώ και υποστηρίζοντας περισσότερες από 100.000 θέσεις εργασίας το 2023.
Η μελέτη εξετάζει ακόμη τόσο τα οικονομικά οφέλη όσο και τον αντίκτυπο των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν βασικό πυλώνα της ελληνικής οικονομίας καθώς έχουν εξελιχθεί σε σημαντικό και δομικό στοιχείου του ελληνικού τουριστικού και καταλυματικού οικοσυστήματος. Το 2023, η συνεισφορά τους στο ΑΕΠ της Ελλάδας εκτιμάται μεταξύ 4,5% και 5,4%. Πρόκειται, επομένως, όχι απλά για μια εξειδικευμένη αγορά, αλλά για έναν στρατηγικό παράγοντα που συμβάλλει στην εθνική οικονομική παραγωγή, τα δημόσια έσοδα και την περιφερειακή τουριστική ανάπτυξη.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν μια ευέλικτη λύση για την κάλυψη της αυξημένης ζήτησης στον τουρισμό, διαδραματίζοντας ζωτικό ρόλο στην απορρόφηση του κύματος ζήτησης, ιδιαίτερα τους μήνες αιχμής του καλοκαιριού, όταν η πληρότητα των ξενοδοχείων ξεπερνάει συχνά το 90%.
Τα ευρήματα δείχνουν, επίσης, ότι σε ιστορικές πόλεις όπως η Αθήνα, οι καταχωρήσεις βραχυχρόνιων μισθώσεων συγκεντρώνονται, κυρίως, στο κέντρο της πόλης. Παρόλα αυτά, τα ποσοστά κενών κατοικιών παραμένουν σημαντικά υψηλά, καθώς το 1,1% των κατοικιών στο κέντρο της πρωτεύουσας διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ το ποσοστό κενών κατοικιών ξεπερνά το 25%. Επιπλέον το 98% των ατομικών οικοδεσποτών στην Ελλάδα διαχειρίζεται ένα ή δύο ακίνητα, με μέσο μηνιαίο εισόδημα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις να ανέρχεται στα 628 ευρώ ανά ακίνητο.
Που οφείλεται εν τέλει η άνοδος των ενοικίων;
Η έρευνα δεν εστιάζει στο συγκεκριμένο ερώτημα. Σε γενικές γραμμές ωστόσο, αξίζει να σημειωθεί το γεγονός ότι η άνοδος των ενοικίων και των τιμών στα ακίνητα είναι ένα πολυπαραγοντικό φαινόμενο.
Ένας λόγος που ωθεί τις τιμές προς τα πάνω είναι το γεγονός ότι σύμφωνα με ορισμένους αναλυτές, υπάρχει η τάση τα οικονομικά πιο εύστρωτα στρώματα να εγκαταλείπουν τα προάστια της Αθήνας και να προτιμούν την εγκατάσταση στο κέντρο.
Ένας άλλος παράγοντας είναι η Χρυσή Βίζα, η οποία δημιουργεί στρεβλώσεις στην αγορά. Η Χρυσή Βίζα απευθύνεται σε ευκατάστατους υπηκόους τρίτων χωρών, τους οποίους δεν μπορεί να ανταγωνιστεί οικονομικά μεγάλο μέρος της ελληνικής αγοράς. Τα κριτήρια του προγράμματος έχουν αυστηροποιηθεί αρκετές φορές από την κυβέρνηση, με την αντιπολίτευση να θεωρεί ωστόσο να μη θεωρεί επαρκείς τις πρωτοβουλίες της. Αρκετοί από την άλλοι, κυρίως επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων, απορρίπτουν την στρέβλωση στην αγορά και στέκονται κυρίως στο συνολικό οικονομικό όφελος του προγράμματος.
Υπενθυμίζεται ότι τα προγράμματα της Χρυσής Βίζας είχαν συσταθεί σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες ως μέσο τόνωσης της αγοράς ακινήτων ώστε να ξεπεράσουν τις κρίσεις χρέους που τις ταλάνιζαν. Σε αρκετές χώρες το πρόγραμμα καταργήθηκε λόγω στρεβλώσεων αλλά και για κατηγορίες διαφθοράς. Η Ισπανία κατήργησε πρόσφατα το πρόγραμμα, σε μία προσπάθεια να «φρενάρει» τις αυξήσεις στα ακίνητα. Στην Ελλάδα το πρόγραμμα παραμένει ενεργό και δεν υπάρχουν άμεσα σχέδια κατάργησης, παρά τις όποιες πιέσεις.
Επιπλέον η κυβέρνηση ισχυρίζεται ότι υπάρχει έλλειψη προσφοράς αναφορικά με την Αττική, καθώς παραμένει κλειστός και χωρίς χρήση μεγάλος αριθμός ακινήτων. Πάνω από 500.000 κατοικίες φέρεται να παραμένουν κλειστές μόνο στην πρωτεύουσα. Η κυβέρνηση εισήγαγε επίσης τα προγράμματα «Σπίτι μου» ώστε να διευκολύνει ιδιαίτερα τις νέες οικογένειες στην πρόσβαση κατοικίας. Ωστόσο υπάρχουν αρκετές φωνές που υποστηρίζουν ότι το πρόγραμμα φέρνει τα αντίθετα από τα επιθυμητά αποτελέσματα. Όμοια κριτική υπάρχει και για την επιστροφή ενός ενοικίου κάθε Νοέμβριο, που είχε ανακοινωθεί από την κυβέρνηση αιφνιδιασιτκά τον Απρίλιο, δύο μέρες μετά την Κυριακή του Πάσχα.
Ένας πρόσθετος παράγοντας που ωθεί τα ενοίκια στα ύψη, ειδικά στην Αττική, είναι η «Αθηνοκεντρική» οικονομία της χώρας και η έλλειψη υποδομών στην επαρχία, με αποτέλεσμα σχεδόν το 50% του πληθυσμού της χώρας διαμένει μόνιμα στην πρωτεύουσα.
Φυσικά, η αύξηση των τιμών στα ενοίκια και στα ακίνητα αποτελεί κατά βάση ένα παγκόσμιο φαινόμενο. Η Ελλάδα ακολουθεί τη διεθνή τάση, με τις δικές της ιδιαιτερότητες.
Τέλος, σύμφωνα με τα στοιχεία της INSETE τον Μάιο και τον Ιούνιο υπήρξε νέο ρεκόρ στην προσφορά βραχυχρόνιων μισθώσεων.
