Η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται σε φάση έντονης αποσταθεροποίησης: τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 24% την περίοδο 2019–2025, ενώ τα εισοδήματα ενισχύθηκαν μόλις κατά 6%. Παράλληλα, οι τιμές πώλησης κατοικιών έχουν ανέβει κατά 30%, περιορίζοντας περαιτέρω τη δυνατότητα απόκτησης κατοικίας και μετατοπίζοντας τη ζήτηση προς την ενοικίαση. Το αποτέλεσμα είναι ότι τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα δαπανούν περίπου 60% του μηνιαίου τους εισοδήματος μόνο για το ενοίκιο, δημιουργώντας συνθήκες αδυναμίας αξιοπρεπούς διαβίωσης.
Την ίδια στιγμή, η εκτεταμένη χρήση κατοικιών για βραχυχρόνιες μισθώσεις (STR) επιδεινώνει δραματικά το πρόβλημα, ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλής τουριστικής δραστηριότητας, όπως η Αθήνα. Στο δεύτερο τρίμηνο του 2025, τα ζητούμενα ενοίκια κατέγραψαν νέα ετήσια άνοδο 7,2%, ενώ καταγράφονται πάνω από 15.400 ενεργές καταχωρίσεις STR, απορροφώντας κρίσιμο οικιστικό απόθεμα από την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης και διαταράσσοντας την ισορροπία προσφοράς και τιμών.
Η σημερινή κατάσταση απαιτεί άμεσες και μετρήσιμες παρεμβάσεις, που δεν περιορίζονται σε προσωρινά ή αποσπασματικά μέτρα αλλά βασίζονται σε πραγματικά δεδομένα και δομικές αλλαγές. Προτείνεται, για παράδειγμα, η επιβολή ανώτατου ορίου (cap) στις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε περιοχές όπου ο λόγος STR προς κατοικίες υπερβαίνει το 10%, με περιοδική επανεξέταση κάθε έξι μήνες, ώστε να επιτευχθεί σταδιακή επιστροφή κατοικιών στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης και δυνατότητα αποκλιμάκωσης των ενοικίων κατά 2–5% μέσα σε έναν χρόνο.
Κίνητρα προς τους ιδιοκτήτες
Απαιτείται παράλληλα ένα πλαίσιο κινήτρων προς ιδιοκτήτες για ανακαίνιση και διάθεση κατοικιών με κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια. Προτείνονται μέτρα όπως:
- Επιπλέον έκπτωση 10% στις δαπάνες ανακαίνισης
- Παροχή χαμηλότοκων μικροδανείων, υπό την προϋπόθεση τριετούς μίσθωσης με ενοίκιο αναφοράς ανά περιοχή και τετραγωνικά
Στόχος είναι η αύξηση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος με άμεσο και κοινωνικά στοχευμένο τρόπο.
Δημοτική κατοικία και συμπράξεις δημόσιου–ιδιωτικού τομέα
Προτείνεται η δημιουργία «δημοτικής κατοικίας express» μέσω αξιοποίησης ακινήτων της τοπικής αυτοδιοίκησης και συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, με στόχο την παροχή τουλάχιστον 2% του συνολικού αποθέματος ως προσιτή κατοικία εντός 18 μηνών, διευρύνοντας την πρόσβαση των ευάλωτων ομάδων στη στέγη.
Οι κοινωνικές παρεμβάσεις πρέπει να είναι στοχευμένες και μετρήσιμες, με παροχή επιδομάτων ενοικίου συνδεδεμένων με το πραγματικό εισόδημα και το κόστος διαβίωσης ανά περιοχή, καθώς και στοχευμένες επιδόσεις ενεργειακής αναβάθμισης για ενοικιαστές σε παλιές ή ενεργοβόρες κατοικίες. Επιπλέον, προτείνεται η ενίσχυση επενδυτικού πλαισίου για ανακαίνιση με σκοπό τη μίσθωση, σε συνεργασία με fintech πλατφόρμες που διαχειρίζονται την ανακαίνιση και διαθέτουν τα ακίνητα με κοινωνικά κριτήρια.
Ψηφιοποίηση της αγοράς ακινήτων
Κεντρικός άξονας κάθε βιώσιμης παρέμβασης είναι η πλήρης ψηφιοποίηση της αγοράς μέσω της δημιουργίας Εθνικού Μητρώου Ακινήτων και Ενοικίων, που θα καταγράφει δυναμικά χρήση, διαθεσιμότητα και τιμές για κάθε ακίνητο. Η καθιέρωση τριμηνιαίων ψηφιακών dashboards ανά γειτονιά και περιοχή από την ΕΛΣΤΑΤ και τους ΟΤΑ θα μειώσει την πληροφοριακή ασυμμετρία και θα ενισχύσει τη διαφάνεια για πολίτες και φορείς χάραξης πολιτικής.
