Από το μηδέν στο 29% σε δύο χρόνια

Το ιδιόκτητο μητρώο συναλλαγών του οίκου καταγράφει την ταχύτερη μεταβολή σύνθεσης αγοραστών στην ιστορία του. Η κατηγορία των αγοραστών που υπάγονται στο καθεστώς εναλλακτικής φορολόγησης του άρθρου 5Α του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος εμφανίζεται για πρώτη φορά στα αρχεία του οίκου το 2024. Το 2025 οι non-dom αγοραστές αντιπροσώπευσαν το 29% του όγκου συναλλαγών του οίκου, ενώ οι Βρετανοί υπήκοοι αποτελούν το 53% του συνόλου των non-dom αγορών — εύρημα που συνδέεται ευθέως με την κατάργηση του αντίστοιχου βρετανικού καθεστώτος τον Απρίλιο του 2025.

Το κέντρο βάρους μετατοπίζεται από την επενδυτική άδεια στη φορολογική κατοικία. Οι non-dom συναλλαγές υπερβαίνουν πλέον τις συναλλαγές Golden Visa σε συνολική αξία, με διπλάσια διάμεση αξία συναλλαγής. Η διαφορά αποτυπώνει δύο διαφορετικά προφίλ: ο αγοραστής Golden Visa αποκτά δικαίωμα διαμονής· ο non-dom αγοραστής μεταφέρει στην Ελλάδα τη φορολογική του κατοικία, την οικογένειά του και τη φορολογική του βάση, με ετήσιο κατ' αποκοπή φόρο €100.000 και υποχρέωση επένδυσης €500.000. Επιλέγει κατοικία κύριας χρήσης — εξ ου και η σχεδόν αποκλειστική συγκέντρωση στην Αθηναϊκή Ριβιέρα.

Κεφάλαια προσθετικά προς την αγορά. Το σύνολο των non-dom συναλλαγών του μητρώου πραγματοποιήθηκε σε αξίες άνω των €2,3 εκατ., σε τμήμα της αγοράς με αμιγώς διεθνή χαρακτηριστικά. Πρόκειται για κεφάλαια που εισέρχονται στη χώρα, δημιουργούν μόνιμους κατοίκους υψηλής φορολογικής συνεισφοράς και τροφοδοτούν την τοπική οικονομία σε όλο τον κύκλο ζωής της κατοικίας.

«Για πρώτη φορά διαθέτουμε στοιχεία συναλλαγών — αντί για εκτιμήσεις — που τεκμηριώνουν ότι η Ελλάδα έχει καταστεί χώρα υποδοχής στη μεγάλη ανακατανομή ιδιωτικού πλούτου που συντελείται στην Ευρώπη. Η κατηγορία αυτή απουσίαζε πλήρως από τα αρχεία μας πριν από το 2024. Σήμερα είναι ο δεύτερος σημαντικότερος πυλώνας της αγοράς μας», δήλωσε ο κ. Σάββας Σαββαΐδης, Πρόεδρος & Διευθύνων Σύμβουλος της Greece Sotheby's International Realty.

Ο ν. 5313/2026: Ένα πλαίσιο που ωριμάζει

Η δημοσιοποίηση των στοιχείων συμπίπτει με μια ουσιαστική βελτίωση του θεσμικού πλαισίου. Με το άρθρο 94 του ν. 5313/2026, τα καθεστώτα των άρθρων 5Α και 5Β του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος αναμορφώνονται σε τρία κρίσιμα σημεία:

• Ευελιξία καταβολής. Ο κατ' αποκοπή φόρος των €100.000, και τα €20.000 ανά συγγενικό πρόσωπο, καταβάλλεται πλέον έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Δεκεμβρίου κάθε έτους, ενώ καταργείται η υποχρέωση καταβολής του φόρου πρώτου έτους εντός 30 ημερών από την έγκριση.
• Αιτήσεις όλο το έτος. Η καταληκτική προθεσμία της 31ης Μαρτίου καταργείται· η υπαγωγή στο καθεστώς είναι πλέον δυνατή καθ' όλη τη διάρκεια του έτους, προσαρμογή που ανταποκρίνεται στον πραγματικό κύκλο απόφασης της διεθνούς μετεγκατάστασης.
• Ασφάλεια δικαίου. Οι κανονιστικές αποφάσεις εκδίδονται πλέον αποκλειστικά από τον Διοικητή της ΑΑΔΕ, με αναμορφωμένη διαδικασία εξέτασης των αιτήσεων, απλούστερη και προβλέψιμη διοικητική οδός.

Η υλοποίηση, μάλιστα, έχει ήδη ολοκληρωθεί. Με την απόφαση Α.1147/2026 του Διοικητή της ΑΑΔΕ, που δημοσιεύθηκε στις 20 Ιουλίου, η νέα διαδικασία ενεργοποιήθηκε πλήρως: ψηφιακή υποβολή αιτήσεων μέσω myAADE, δυνατότητα υπαγωγής από το έτος άφιξης για όσους μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία έως τις 2 Ιουλίου, προθεσμία αίτησης έως τις 30 Σεπτεμβρίου και προσκόμιση δικαιολογητικών έως τις 31 Οκτωβρίου.

«Η ταχύτητα της υλοποίησης είναι από μόνη της μήνυμα προς τη διεθνή αγορά: ο νόμος δημοσιεύθηκε στις 25 Ιουνίου και σε λιγότερο από έναν μήνα η ΑΑΔΕ παρέδωσε πλήρη ψηφιακή διαδικασία. Οι οικογένειες που επιλέγουν φορολογική κατοικία συγκρίνουν δικαιοδοσίες με κριτήριο την προβλεψιμότητα και τη διοικητική ετοιμότητα, και σε αυτό το κριτήριο η Ελλάδα μόλις έδωσε ένα πολύ πειστικό δείγμα γραφής», ανέφερε ο κ. Σάββας Σαββαΐδης, Πρόεδρος & Διευθύνων Σύμβουλος, Greece Sotheby's International Realty.