Το δίπολο του προγράμματος Σπίτι μου 2 και η επιστροφή ενοικίου αποτελούν μέχρι σήμερα την αιχμή του δόρατος στην Ελλάδα, ωστόσο, είναι προφανές πως αυτές οι πολιτικές δεν αρκούν. Αντίθετα, είναι πολλοί οι αναλυτές που εκτιμούν ότι οι τιμές αγοράς και ενοικίασης ακινήτων θα ανέβουν κι άλλο λόγω αυτών των επιλογών.
Από τη μία τα φθηνά στεγαστικά δάνεια έχουν ανεβάσει το πλαφόν των προς πώληση διαμερισμάτων (ακόμα και αυτών του 1970), ενώ η επιστροφή ενοικίου μεταφράζεται σε πολλές περιπτώσεις ως "παγίδα" για τους ενοικιαστές. Άλλωστε, το ότι η κυβέρνηση δείχνει να εμπιστεύεται ιδιοκτήτες που ήδη βγάζουν από τη μύγα ξύγκι είναι προβληματικό. Όταν ένας ιδιοκτήτης νοικιάζει το σπίτι του 800 ευρώ και δηλώνει τα 300 στην εφορία, είναι προφανές ότι θα δει την επιστροφή ενοικίου ως ευκαιρία να εισπράξει περισσότερα και όχι να δηλώσει τα "μαύρα έσοδα".
Ακόμα κι αν δεχθούμε, πάντως, ότι τα παραπάνω μέτρα είναι ανακουφιστικά για κάποιους ευάλωτους συμπολίτες μας, σίγουρα δεν είναι αρκετά. Χρειάζονται βασικά περισσότερα σπίτια, καθώς η ζήτηση είναι πολύ μεγαλύτερη από την προσφορά. Με βάση τα επίσημα στοιχεία, γνωρίζουμε άλλωστε, πως λείπουν από την αγορά τουλάχιστον 200.000 σπίτια.
Η Ισπανία έχει καεί στο γιαούρτι και είναι καλό να δούμε πως επιχειρεί να αντιμετωπίσει το πρόβλημα, γιατί υπάρχουν πολλά κοινά χαρακτηριστικά:
Στην Ισπανία η στεγαστική κρίση οφείλεται κατά κύριο λόγο στο υψηλό ποσοστό ακινήτων που προορίζονται για βραχυχρόνιες μισθώσεις και στην έλλειψη διαθέσιμης γης για κατασκευές κοντά σε μεγάλες αστικές περιοχές. Οι περιορισμοί για τα Airbnb, αν και πιο αυστηροί σε σχέση με την Ελλάδα δεν έχουν αποδειχθεί τόσο αποτελεσματικοί και έτσι ανακοινώθηκαν νέα σχέδια.
Ο Σάντσεθ ανακοίνωσε ότι η Ισπανία θα διαθέσει 1,3 δισ. ευρώ για την κατασκευή νέων κατοικιών. Στόχος είναι σε ορίζοντα 10ετίας να κατασκευάζονται 15.000 σπίτια ετησίως. Το έργο θα έχει ως στόχο να προσελκύσει και ιδιωτικές επενδύσεις.
Ανακοινώθηκε επίσης ένα σχέδιο για τον καθορισμό φόρου 100% στις αγορές κατοικιών από αλλοδαπούς εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης που δεν ζουν στην Ισπανία. Από τις 2 Απριλίου, η χώρα έβαλε επίσης οριστικό τέλος στο πρόγραμμα Golden Visa κι ας έχει δημοσιονομικό κόστος. Η Ελλάδα προφανώς οφείλει να κάνει το ίδιο.
Όσο για την παράμετρο της μετανάστευσης είναι ομολογουμένως επιβαρυντική για το στεγαστικό, αλλά βοηθά το δημογραφικό και την ανάπτυξη, καθώς οι μετανάστες βοηθούν την παραγωγή, αλλά και την ίδια την κατασκευή σπιτιών. Η κυβέρνηση Σάντσες έκρινε έτσι πως το χτίσιμο νέων κατοικιών είναι μονόδρομος και δείχνει το δρόμο στην Ελλάδα.
Ραγδαία αύξηση κόστους
Να υπενθυμίσουμε πως στην Ελλάδα τα ενοίκια έχουν εκτοξευθεί κατά τουλάχιστον 50% την τελευταία πενταετία, ακολουθώντας την εκτίναξη των τιμών ακινήτων. Περίπου ένας στους δύο ενοικιαστές πλέον ξοδεύει πάνω από το 40% του εισοδήματός του μόνο για την κάλυψη του ενοικίου, πλήττοντας κυρίως τα νέα νοικοκυριά και τους εργαζόμενους χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος.
Την ίδια ώρα, οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες παραμένουν πολύ χαμηλές, περίπου στο ένα πέμπτο του επιπέδου της περιόδου 2005-2009. Το κόστος οικοδομικών υλικών αυξάνεται ταχύτερα από τους μισθούς, ενώ η έλλειψη τεχνικού προσωπικού και η πολυπλοκότητα αδειοδοτήσεων επιβαρύνουν περαιτέρω το κόστος και καθυστερούν νέες αναπτύξεις.
Πρόσφατη ανάλυση της Alpha Bank έδειξε ότι οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό από τα εισοδήματα, καθιστώντας την κατοικία όλο και λιγότερο προσιτή:
Αύξηση τιμών κατοικιών +8,7% το 2024, αύξηση διαθέσιμου εισοδήματος 5,6%. Έτσι, ο δείκτης τιμής κατοικίας προς εισόδημα παραμένει πάνω από τον μακροχρόνιο μέσο όρο, υποδεικνύοντας αυξανόμενες πιέσεις στην προσβασιμότητα.
Η επιβάρυνση φτάνει σχεδόν στο 60% για όσους έχουν διαθέσιμο εισόδημα κάτω των €1.450, που ασφαλώς είναι πάρα πολλοί συμπολίτες μας.
Να σημειώσουμε τέλος πως πέρα από το ισπανικό παράδειγμα, η Ελλάδα έχει ένα επιπλέον προβλημα που είναι η συσσώρευση ακινήτων στις τράπεζες και τα funds, με αποτέλεσμα χιλιάδες ακίνητα να παραμένουν μπλοκαρισμένα και αναξιοποίητα.
Η κυβέρνηση, αν θέλει λύσεις που θα αποδώσουν σχετικά σύντομα, πρέπει να βρει τρόπους να ρίξει στην αγορά αυτές τις κατοικίες, ενώ παράλληλα είναι αναγκαίο να «τρέξουν» προγράμματα για φοιτητικές εστίες, προκειμένου να απελευθερωθούν διαμερίσματα στα αστικά κέντρα και να πέσουν τα ενοίκια.
