Όπως αναφέρει, η εικόνα που δείχνουν τόσο τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος όσο και της αγοράς συγκλίνουν σε ένα συμπέρασμα: η ανοδική πορεία συνεχίζεται, αλλά εισερχόμαστε σε φάση ωρίμανσης. Μεταξύ άλλων ο κ. Μοσχονάς κάνει λόγο για το χάσμα ανάμεσα σε «πράσινα» και «μη-πράσινα» ακίνητα θα γίνει το κυρίαρχο διαχωριστικό. Όπως ανέφερει, η υποχρεωτική αναβάθμιση σε ενεργειακή κλάση Β+ από το 2026 θα διαφοροποιήσει αξίες κατά 15-20% προς τα πάνω για τα Α+ και έως 12% προς τα κάτω για τα μη αναβαθμισμένα.
Παράλληλα τονίζει ότι η Ελλάδα παραμένει στις πιο ελκυστικές αγορές της Ανατολικής Μεσογείου, με ιδιαίτερη ζήτηση από αγοραστές Γερμανίας, ΗΠΑ, Ισραήλ, Κύπρου, Μ. Βρετανίας, και αυξανόμενα από αγορές της Μέσης Ανατολής και της Ινδίας. Σημειώνει, δε, ότι το ενδιαφέρον θα συνεχίσει να μετατοπίζεται προς νότια προάστια (Ελληνικό, Γλυφάδα, Βούλα), δυτικά προάστια και αναδυόμενες περιφερειακές πόλεις. Η επέκταση του μετρό προς Ίλιον-Αγ. Μαρίνα και Βάρη-Κορωπί εκτιμάται ότι θα προκαλέσει 8-10% άνοδο τιμών σε ακτίνα 500μ. από νέους σταθμούς.
Αναφερόμενος στους κινδύνους, καταγράφει τις διακυμάνσεις των επιτοκίων, το αυξανόμενο κόστος κατασκευής, την πιθανή πίεση στις αποδόσεις ενοικίων λόγω αυξημένου ανταγωνισμού, και τη ρυθμιστική αβεβαιότητα.
Συνολικά, η ελληνική αγορά ακινήτων το 2026, όπως αναφέρει ο Κ. Μοσχονάς με αφορμή την έκθεση 6η Premium Real Estate Expo, 15-17 Μαΐου 2026, στο Metropolitan Expo μπαίνει σε μια πιο σύνθετη, αλλά και πιο ώριμη φάση. “Δεν είμαστε πια στη χρυσή εποχή της «εύκολης» υπεραξίας του 2017-2023. Μπαίνουμε στην εποχή όπου η ποιότητα του ακινήτου – ενεργειακή, τεχνολογική, χωροθετική – θα είναι αυτή που θα ξεχωρίζει τους νικητές από τους χαμένους. Και αυτό ακριβώς θέλουμε να συζητήσουμε με 100+ εκθέτες και 8.500+ επισκέπτες στις 15-17 Μαΐου στο Metropolitan Expo” αναφέρει.
Αναλυτικά η συνέντευξη
1. Ποιες χρηματοδοτικές λύσεις και ποια κυβερνητικά προγράμματα μπορούν σήμερα να λειτουργήσουν ως πραγματικός μοχλός ανάπτυξης για την αγορά ακινήτων και ποιες είναι οι μεγαλύτερες δυσκολίες στην αξιοποίησή τους;
Η εικόνα σήμερα είναι μικτή – υπάρχουν εργαλεία που λειτουργούν, αλλά υπάρχουν και σημαντικές αγκυλώσεις. Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» έχει αποδειχθεί το πιο επιτυχημένο εργαλείο πρόσβασης στην πρώτη κατοικία για νέα νοικοκυριά, με απορρόφηση που έχει ξεπεράσει το 88% και πάνω από 14.000 εγκεκριμένα δάνεια ύψους περίπου 1,7 δισ. ευρώ. Η πρόσφατη παράταση συμβασιοποίησης έως τις 31 Αυγούστου 2026 ήταν αναγκαία, γιατί δείχνει ότι η ζήτηση υπάρχει – το ζητούμενο είναι να τη συναντήσει η προσφορά.
Δίπλα σε αυτό, σημαντικό ρόλο παίζουν το «Εξοικονομώ», η Κοινωνική Αντιπαροχή με αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων, το Πρόγραμμα Προσιτής Κατοικίας μέσω παλαιών στρατοπέδων, καθώς και το νέο πρόγραμμα ανακαινίσεων για κατοικίες προ του 1990 με επιδότηση που μπορεί να φτάσει το 90%. Παράλληλα, η τραπεζική χρηματοδότηση παρουσίασε εντυπωσιακή αύξηση 45,8% σε ετήσια βάση στα νέα στεγαστικά δάνεια το πρώτο δεκάμηνο του 2025.
Οι δυσκολίες, όμως, είναι υπαρκτές. Πρώτον, η γραφειοκρατία: ο χρόνος από την αίτηση έως τη συμβασιοποίηση παραμένει εξαντλητικός για τον δικαιούχο. Δεύτερον, ο περιορισμός των €250.000 ως ανώτατης εμπορικής αξίας στο «Σπίτι μου ΙΙ» – σε πολλές περιοχές της Αττικής, αυτό το όριο έχει ξεπεραστεί από την πραγματικότητα της αγοράς, με αποτέλεσμα το πρόγραμμα να μην «πιάνει» εκεί που η ανάγκη είναι μεγαλύτερη. Τρίτον, η έλλειψη συντονισμού μεταξύ προγραμμάτων: ένας πολίτης που θέλει να συνδυάσει «Σπίτι μου ΙΙ» με «Εξοικονομώ» πρέπει να διανύσει δύο παράλληλους γραφειοκρατικούς λαβύρινθους. Τέλος, η μεγαλύτερη δομική δυσκολία είναι ότι όλα αυτά τα προγράμματα ενισχύουν τη ζήτηση χωρίς να αυξάνουν αντίστοιχα την προσφορά, με αποτέλεσμα μέρος της επιδότησης να μετακυλίεται σε ανατίμηση. Χρειαζόμαστε πιο επιθετικά εργαλεία στην πλευρά της προσφοράς – και αυτό ακριβώς συζητάμε στο φετινό Real Estate Forum.
2. Πώς διαμορφώνεται το νέο πρότυπο του «έξυπνου» και υγιεινού σπιτιού και πόσο έτοιμη είναι η ελληνική αγορά να επενδύσει σε πράσινες και ευέλικτες κατοικίες;
Είναι ακριβώς ο λόγος που για πρώτη φορά εγκαινιάζουμε στην 6η Premium Real Estate Expo τη θεματική ζώνη Green & Wellness Living, με σύνθημα «Ζήσε στο πράσινο σπίτι του μέλλοντος». Δεν το κάναμε διακοσμητικά – το κάναμε γιατί διαπιστώσαμε στην αγορά τρεις παράλληλες δυναμικές.
Πρώτον, το νέο πρότυπο κατοικίας είναι ταυτόχρονα ενεργειακά αποδοτικό, τεχνολογικά «έξυπνο» και ποιοτικά υγιεινό. Δεν μιλάμε πια μόνο για ηλιακούς συλλέκτες και διπλά τζάμια. Μιλάμε για ολοκληρωμένα οικοσυστήματα: IoT αυτοματισμούς, διαχείριση κατανάλωσης σε πραγματικό χρόνο, βιώσιμα υλικά, ποιότητα αέρα εσωτερικών χώρων, ηχομόνωση, φυσικό φωτισμό, ακόμη και wellness υποδομές. Δεύτερον, ο πιο σημαντικός παράγοντας: από το 2026 η υποχρεωτική αναβάθμιση όλων των ακινήτων σε ενεργειακή κλάση Β+ ή ανώτερη δημιουργεί ένα διττό φαινόμενο. Τα ακίνητα κλάσης Α+ θα έχουν εκτιμώμενα 15-20% υψηλότερη αξία, ενώ τα μη αναβαθμισμένα θα δεχθούν πιέσεις μείωσης τιμών έως και 12%. Αυτό δεν είναι θεωρία – είναι ήδη οικονομικός κίνδυνος για όποιον ιδιοκτήτη παλιάς κατοικίας δεν αντιδράσει εγκαίρως.
Πόσο έτοιμη είναι η αγορά; Η αλήθεια είναι: ο επενδυτής και ο νεότερος αγοραστής είναι πιο μπροστά από την προσφορά. Υπάρχει σαφής διάθεση από νέες οικογένειες, αλλά και από ξένους αγοραστές, να πληρώσουν premium για πιστοποιημένα πράσινα ακίνητα. Όμως οι κατασκευαστές διστάζουν λόγω αυξημένου κόστους κατασκευής, οι ιδιοκτήτες παλαιότερων κατοικιών δεν έχουν πάντα τα κεφάλαια για ανακαίνιση, και πολλοί επαγγελματίες του κλάδου δεν έχουν ακόμη την τεχνογνωσία να εξυπηρετήσουν αυτή τη ζήτηση. Γι' αυτό φέρνουμε στην έκθεση κάτω από την ίδια στέγη εταιρείες ανακαίνισης, IoT, ενεργειακής αυτονομίας, design και wellness – για να γίνει αυτή η μετάβαση πιο εύκολη και πιο γρήγορη.
3. Τι πρέπει να αλλάξει άμεσα ώστε να επανενταχθούν στην αγορά τα χιλιάδες κλειστά ακίνητα και να περιοριστούν τα γραφειοκρατικά εμπόδια που επιβραδύνουν τις επενδύσεις;
Αυτή είναι η μεγάλη πληγή της ελληνικής αγοράς. Έχουμε εκατοντάδες χιλιάδες κλειστές κατοικίες – πολλές με κληρονομικά μπλοκαρίσματα, άλλες με τεχνικά προβλήματα, άλλες απλώς εγκαταλειμμένες από ιδιοκτήτες που δεν θέλουν τον μπελά της διαχείρισης. Σε μια χώρα με τόσο οξύ στεγαστικό πρόβλημα, αυτό είναι παράδοξο και πρέπει να λυθεί.
Τι πρέπει να αλλάξει άμεσα; Καταρχάς, εκτιμώ ότι το νέο πρόγραμμα ανακαινίσεων του 2026 για κατοικίες προ του 1990 με επιδότηση έως 90%, σε συνδυασμό με την πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος ενοικίων για τριετία εφόσον το ακίνητο μπει σε μακροχρόνια μίσθωση, είναι ένα σημαντικό βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση. Αλλά μόνα τους τα φορολογικά κίνητρα δεν αρκούν.
Χρειαζόμαστε, πρώτον, ταχύρρυθμη επίλυση των κληρονομικών εκκρεμοτήτων – ακίνητα που μένουν για χρόνια «στον αέρα» χωρίς αποδοχή κληρονομιάς να μπορούν να ενταχθούν σε έναν επιταχυνόμενο μηχανισμό. Δεύτερον, μηχανισμό «εγγυημένου ενοικίου» όπου το Δημόσιο ή φορέας του εγγυάται την είσπραξη ενοικίου για όσους ιδιοκτήτες ανοίγουν κλειστά ακίνητα – ο φόβος του «κακοπληρωτή» κρατά πολλά σπίτια κλειστά. Τρίτον, ψηφιοποίηση πραγματική, όχι «κατ' όνομα». Σήμερα μια απλή μεταβίβαση εξακολουθεί να απαιτεί πάρα πολλούς φακέλους και πάρα πολλά γκισέ. Τέταρτον, σταθερότητα στο πολεοδομικό και ρυθμιστικό πλαίσιο – η κατάργηση των μπόνους του ΝΟΚ, για παράδειγμα, δημιούργησε νέα δυναμική στην αγορά οικοπέδων που δεν είχε προβλεφθεί επαρκώς. Ο επενδυτής, εγχώριος ή ξένος, χρειάζεται ορίζοντα τουλάχιστον πενταετίας για να σχεδιάσει με σιγουριά.
4. Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί τελικά ευκαιρία ανάπτυξης για το Real Estate ή δημιουργεί νέες ανισορροπίες στην αγορά κατοικίας;
Η απάντηση είναι: και τα δύο. Και όποιος ισχυρίζεται ότι είναι μόνο το ένα ή μόνο το άλλο, δεν βλέπει όλη την εικόνα.
Ως ευκαιρία, η βραχυχρόνια μίσθωση έχει προσφέρει πραγματικά πολλά: εισήγαγε στην αγορά ακινήτων χιλιάδες μικρούς ιδιοκτήτες ως «επιχειρηματίες», ανέβασε σημαντικά τις αποδόσεις, χρηματοδότησε ανακαινίσεις παλιών κατοικιών που χωρίς αυτή θα είχαν παραμείνει υποβαθμισμένες, και έχει συμβάλει στην τόνωση του τουρισμού και τοπικών οικονομιών σε νησιά και επαρχιακές πόλεις. Η Τράπεζα της Ελλάδος αναγνωρίζει σαφώς ότι έχει λειτουργήσει ως μοχλός αναβάθμισης του αποθέματος.
Ως ανισορροπία, όμως, η ίδια Τράπεζα της Ελλάδος αναγνωρίζει ότι η συνεχιζόμενη ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι σημαντικός παράγοντας πίεσης στις τιμές και στα ενοίκια, ιδίως στο κέντρο της Αθήνας, στη Θεσσαλονίκη, και σε τουριστικούς προορισμούς. Οι νέοι περιορισμοί του 2026, με τις «κόκκινες ζώνες» στο 1ο και 2ο δημοτικό διαμέρισμα Αθήνας και τη μη αυτόματη μεταφορά της άδειας σε νέο ιδιοκτήτη, είναι μια προσπάθεια εξισορρόπησης.
Η δική μου άποψη – και θα τη συζητήσουμε αναλυτικά στο Forum – είναι ότι χρειαζόμαστε χωρική και τοπική διαφοροποίηση, όχι οριζόντια ρύθμιση. Σε ένα κορεσμένο κέντρο πόλης δεν χωρά νέα Airbnb. Σε ένα απομακρυσμένο χωριό που ψάχνει επανεκκίνηση, ίσως η βραχυχρόνια μίσθωση να είναι σωτηρία. Το θέμα δεν είναι «ναι ή όχι», αλλά «πού, πόσο και πώς». Παράλληλα, χρειαζόμαστε σκληρότερη πάταξη της παράνομης βραχυχρόνιας μίσθωσης – οι σοβαροί επαγγελματίες δεν φοβούνται τη ρύθμιση, φοβούνται τον αθέμιτο ανταγωνισμό.
5. Πώς μετασχηματίζουν οι νέες τεχνολογίες λογισμικού και τα συστήματα smart building τη διαχείριση κτιρίων και ποιες διεθνείς πρακτικές μπορεί να υιοθετήσει η ελληνική αγορά;
Ο μετασχηματισμός είναι ριζικός και επιταχύνεται. Δεν είναι τυχαίο ότι φέτος, σε συνεργασία με το IFMA Greece Chapter, εντάξαμε στο πρόγραμμα της έκθεσης ειδική Session με τίτλο «Νέες τάσεις και ευκαιρίες στο Facility Management», στις 15 Μαΐου, με τη συμμετοχή κορυφαίων επαγγελματιών από CBRE, TTEC, Athens Economics JLL και Arbitrage. Η ίδια η σύλληψη της session – η μετάβαση από το «τεχνικό κόστος» στη «στρατηγική αξία» – δείχνει πού βρισκόμαστε.
Τι αλλάζει συγκεκριμένα; Πρώτον, η Τεχνητή Νοημοσύνη έχει εισβάλει σε όλη την αλυσίδα: από την έξυπνη αναζήτηση ακινήτου, στις προβλέψεις τιμών, την εκτίμηση ενεργειακού κόστους, μέχρι την προληπτική συντήρηση κτιρίων. Δεύτερον, τα συστήματα BMS (Building Management Systems) και IoT επιτρέπουν σήμερα σε έναν διαχειριστή να παρακολουθεί real-time κατανάλωση ενέργειας, ποιότητα αέρα, χρήση χώρων, ασφάλεια, μέσω ενιαίας πλατφόρμας. Τρίτον, η ψηφιοποίηση του property management – από digital υπογραφές μέχρι αυτοματοποιημένη είσπραξη ενοικίων και ψηφιακά συμβόλαια – μειώνει δραστικά το λειτουργικό κόστος.
Ποιες διεθνείς πρακτικές χρειαζόμαστε; Από τη Σκανδιναβία, την ολιστική προσέγγιση «net-zero buildings» όπου το κτίριο παράγει όση ενέργεια καταναλώνει. Από τη Γερμανία και την Ολλανδία, το predictive maintenance που μειώνει βλάβες κατά 30-40%. Από τη Σιγκαπούρη και τη Νότια Κορέα, την ενσωμάτωση 5G και smart city αρχιτεκτονικών στα ίδια τα κτίρια. Από τις ΗΠΑ και τη Μ. Βρετανία, τα ESG-compliant assets που είναι πλέον προϋπόθεση για θεσμικούς επενδυτές. Η ελληνική αγορά διαθέτει το ταλέντο και τα κεφάλαια· αυτό που λείπει είναι η συστηματική υιοθέτηση και ένα ξεκάθαρο εθνικό πρότυπο πιστοποίησης. Η συμμετοχή του ΥΠΑΑΠΕΔ (Υπουργείο) και των ΚΕΠ Ενέργειας στη φετινή έκθεση δείχνει ότι κινούμαστε προς αυτή την κατεύθυνση.
6. Με βάση τα διαθέσιμα δεδομένα και τις διεθνείς εξελίξεις, ποιες προβλέπετε να είναι οι κυρίαρχες τάσεις και οι μεταβολές στις τιμές της αγοράς ακινήτων έως το 2026;
Η εικόνα που δείχνουν τόσο τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος όσο και της αγοράς συγκλίνουν σε ένα συμπέρασμα: η ανοδική πορεία συνεχίζεται, αλλά εισερχόμαστε σε φάση ωρίμανσης.
Συγκεκριμένα, για το 2026 αναμένουμε:
Στις τιμές, ετήσια άνοδος της τάξης του 5-8% στις πιο δυναμικές περιοχές της Αττικής, με σαφή επιβράδυνση σε σχέση με τα διψήφια ποσοστά του 2021-2023. Το 2025 έκλεισε με ετήσια αύξηση 9,6% στη μέση ζητούμενη τιμή κατοικιών πανελλαδικά. Η τάση αυτή θα συνεχιστεί, αλλά πιο ήπια. Σταθεροποίηση σε προάστια και περιφερειακές πόλεις, με πιθανή διόρθωση σε υπερκορεσμένες περιοχές νέων κατασκευών.
Στη διαφοροποίηση, το χάσμα ανάμεσα σε «πράσινα» και «μη-πράσινα» ακίνητα θα γίνει το κυρίαρχο διαχωριστικό. Όπως ανέφερα, η υποχρεωτική αναβάθμιση σε ενεργειακή κλάση Β+ από το 2026 θα διαφοροποιήσει αξίες κατά 15-20% προς τα πάνω για τα Α+ και έως 12% προς τα κάτω για τα μη αναβαθμισμένα.
Στις ξένες επενδύσεις, οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα ξεπέρασαν κατά μέσο όρο τα 1,6 δισ. ευρώ ετησίως την περίοδο 2018-2025. Η Ελλάδα παραμένει στις πιο ελκυστικές αγορές της Ανατολικής Μεσογείου, με ιδιαίτερη ζήτηση από αγοραστές Γερμανίας, ΗΠΑ, Ισραήλ, Κύπρου, Μ. Βρετανίας, και αυξανόμενα από αγορές της Μέσης Ανατολής και της Ινδίας. Άλλωστε, στο φετινό Hosted Buyer Program φιλοξενούμε πάνω από 70 διεθνείς αγοραστές από αυτές ακριβώς τις αγορές.
Στη γεωγραφία, το ενδιαφέρον θα συνεχίσει να μετατοπίζεται προς νότια προάστια (Ελληνικό, Γλυφάδα, Βούλα), δυτικά προάστια και αναδυόμενες περιφερειακές πόλεις. Η επέκταση του μετρό προς Ίλιον-Αγ. Μαρίνα και Βάρη-Κορωπί εκτιμάται ότι θα προκαλέσει 8-10% άνοδο τιμών σε ακτίνα 500μ. από νέους σταθμούς.
Στους κινδύνους, παρακολουθούμε προσεκτικά: τις διακυμάνσεις των επιτοκίων, το αυξανόμενο κόστος κατασκευής, την πιθανή πίεση στις αποδόσεις ενοικίων λόγω αυξημένου ανταγωνισμού, και τη ρυθμιστική αβεβαιότητα.
Συνολικά, η ελληνική αγορά ακινήτων το 2026 μπαίνει σε μια πιο σύνθετη, αλλά και πιο ώριμη φάση. Δεν είμαστε πια στη χρυσή εποχή της «εύκολης» υπεραξίας του 2017-2023. Μπαίνουμε στην εποχή όπου η ποιότητα του ακινήτου – ενεργειακή, τεχνολογική, χωροθετική – θα είναι αυτή που θα ξεχωρίζει τους νικητές από τους χαμένους. Και αυτό ακριβώς θέλουμε να συζητήσουμε με 100+ εκθέτες και 8.500+ επισκέπτες στις 15-17 Μαΐου στο Metropolitan Expo.
