Στη συνέχεια, ο ιδιοκτήτης πρέπει να εκτιμήσει αν η κατοικία είναι πρακτικά κατάλληλη και έτοιμη για να διατεθεί για μακροχρόνια μίσθωση. Για σπίτια που παρέμεναν κλειστά επί τρία χρόνια -ή και δεκαετίες ίσως- αυτό σημαίνει ότι μπορεί να απαιτούνται: βάψιμο, επανασύνδεση στο δίκτυο ρεύματος ή ύδρευσης, πιστοποιητικά, ηλεκτρολογικές ή υδραυλικές επισκευές, αλλαγές κουφωμάτων ή δαπέδων, ανακαίνιση μπάνιου ή κουζίνας, έλεγχο θέρμανσης και κλιματισμού, βασικές εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης κλπ.
Όλα αυτά απαιτούν το χρόνο τους. Συνεπώς ιδιοκτήτες που γνωρίζουν ότι το ακίνητο χρειάζεται παρεμβάσεις, θα ήταν πρακτικά χρήσιμο να ξεκινήσουν πιο νωρίς.
Χρόνο θα απαιτήσει άλλωστε και η αναζήτηση του κατάλληλου ενοικιαστή, η ανάρτηση αγγελιών ή η επιλογή μεσίτη, επισκέψεις για γνωριμία και συμφωνία με τον υποψήφιο μισθωτή, διαπραγμάτευση και σύνταξη μισθωτηρίου.
Τίποτα από αυτά δεν επαρκεί όμως για να «κλειδώσει» η φοροαπαλλαγή, αν δεν γίνει και η ηλεκτρονική δήλωση του μισθωτηρίου στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ. Ακόμα και αν «δώσουν χέρια» με τον ενοικιαστή της επιλογής τους, μπουν υπογραφές ή δοθούν προκαταβολές, καμία από τις παραπάνω ενέργειες δεν διασφαλίζει τη φοροαπαλλαγή, αν δεν κατατεθεί στην ΑΑΔΕ το συμβόλαιο της επιλέξιμης μίσθωσης, με τήρηση όλων των προϋποθέσεων.
Για το λόγο αυτό, ασφαλέστερη πρακτική είναι να έχει ολοκληρωθεί η αναζήτηση ενοικιαστή και να μπουν υπογραφές έως τα τέλη Νοεμβρίου ή αρχές Δεκεμβρίου, αν δεν θέλουν να κινούνται «στο όριο» υπό την πίεση προθεσμιών, διαδικασιών ή και απρόβλεπτων εμπλοκών.
Ποιοι και πώς κερδίζουν έως 45%
Η φοροαπαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα που μετατρέπουν σε μακροχρόνια μίσθωση:
- κατοικία η οποία ήταν δηλωμένη ως κενή για τουλάχιστον τρία χρόνια,
- κατοικία που είχε διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση.
Το ακίνητο πλέον θα μπορεί να χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά ως κατοικία, με ηλεκτρονικό μισθωτήριο μακροχρόνιας διάρκειας.
Η βασική διάρκεια της μακροχρόνιας μίσθωσης είναι τουλάχιστον τρία έτη, όπως προκύπτει από το ηλεκτρονικό μισθωτήριο. Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε δημόσιους υπαλλήλους, εκπαιδευτικούς, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό της Γενικής Κυβέρνησης, καθώς και ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Το μέτρο εφαρμόζεται για μισθωτήρια που συνάπτονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Για τις κενές κατοικίες, η προηγούμενη κατάσταση πρέπει να προκύπτει από το έντυπο Ε2. Για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, πρέπει να αποδεικνύεται η προηγούμενη χρήση τους μέσω των σχετικών δηλώσεων και στοιχείων.
Πώς υπολογίζεται το όφελος
Η απαλλαγή ξεκινά από τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης και αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα, με προσαύξηση 20 τετραγωνικών μέτρων για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.
Η ρύθμιση δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται από κάθε φορολογική ή λειτουργική υποχρέωση που συνδέεται με το ακίνητο. Η απαλλαγή αφορά τον φόρο εισοδήματος 15%-45% επί των ενοικίων που θα εισπράττει κατά την συγκεκριμένη περίοδο. Ωστόσο δεν καταργεί τον ΕΝΦΙΑ ή τα έξοδα για ασφαλιστικές ή άλλες υποχρεώσεις που μπορεί να συνδέονται με την κατοχή και τη μίσθωση του ακινήτου.
Το όφελος είναι σημαντικό, επειδή τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς με κλίμακα. Επομένως, ένας ιδιοκτήτης που εισπράττει ενοίκια για τρία χρόνια μπορεί να προϋπολογίσει πόσο φόρο θα εξοικονομήσει, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος που εισπράττει από τα ακίνητα που εκμισθώνει.
Σε κάθε περίπτωση, η ακριβής ωφέλεια δεν είναι ίδια για όλους. Εξαρτάται από:
- το μηνιαίο και ετήσιο μίσθωμα,
- τη διάρκεια της μίσθωσης,
- το αν πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις,
- το ιδιοκτησιακό καθεστώς,
- το αν υπάρχουν συνιδιοκτήτες,
- τη σωστή δήλωση του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ.
