Έτσι, οι έλεγχοι της ΑΑΔΕ αναμένεται να ενταθούν το τελευταίο τρίμηνο του έτους και θα αφορούν τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από βραχυχρόνιες μισθώσεις το 2025. Στο ηλεκτρονικό «μικροσκόπιο» θα μπουν ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων, με βασικό στόχο να εντοπιστούν περιπτώσεις στις οποίες τα πραγματικά έσοδα δεν ταυτίζονται με όσα δηλώθηκαν στην Εφορία.
Η φορολογική διοίκηση, άλλωστε, διαθέτει πλέον ένα ιδιαίτερα εκτεταμένο πλέγμα δεδομένων, καθώς μπορεί να αντιπαραβάλλει τις πληροφορίες που προέρχονται από τις μεγάλες ψηφιακές πλατφόρμες με τις δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής και τα στοιχεία των φορολογικών δηλώσεων.
Σχεδόν 1 δισ. ευρώ τα δηλωμένα έσοδα
Η δυναμική, πάντω,ς της αγοράς αποτυπώνεται και στα στοιχεία της ΑΑΔΕ. Το 2025 υποβλήθηκαν συνολικά 2.466.075 δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής, ενώ τα δηλωθέντα μισθώματα ανήλθαν σε 973,712 εκατ. ευρώ. Το αντίστοιχο ποσό το 2024 ήταν 888,851 εκατ. ευρώ, γεγονός που μεταφράζεται σε αύξηση περίπου 10%.
Τα εισοδήματα αυτά ενσωματώθηκαν στις φορολογικές δηλώσεις που υποβλήθηκαν φέτος και πλέον αποτελούν αντικείμενο ηλεκτρονικών διασταυρώσεων.
Στο πλαίσιο, δε, των ελέγχων, τα στοιχεία από Airbnb, Booking.com και VRBO θα συγκριθούν με τις δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής που έχουν υποβληθεί στην ΑΑΔΕ, αλλά και με τα εισοδήματα που εμφανίζονται στις φορολογικές δηλώσεις.
Το ενδιαφέρον των ελεγκτών δεν περιορίζεται μόνο στο ύψος των εσόδων. Ελέγχεται παράλληλα εάν τα ακίνητα έχουν καταχωριστεί σωστά στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και εάν οι ιδιοκτήτες ή διαχειριστές έχουν εκπληρώσει όλες τις υποχρεώσεις τους.
Βαριές κυρώσεις για όσους αποκρύπτουν εισοδήματα
Το πρόστιμο δεν παραμένει σταθερό σε περίπτωση επανάληψης της παράβασης. Εάν η ίδια παράβαση διαπιστωθεί εκ νέου μέσα σε ένα έτος από την έκδοση της πράξης επιβολής προστίμου, το ποσό διπλασιάζεται. Σε κάθε επόμενη υποτροπή, η κύρωση φτάνει στο τετραπλάσιο του αρχικού προστίμου.
Ακόμη υψηλότερο μπορεί να είναι το κόστος για όσους δεν υποβάλλουν ή υποβάλλουν ανακριβή Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής. Στην περίπτωση αυτή, το πρόστιμο ανέρχεται στο διπλάσιο του μισθώματος που εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα.
Για εκπρόθεσμη υποβολή της δήλωσης προβλέπεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο 100 ευρώ.
Οι κυρώσεις επιβάλλονται στον διαχειριστή του ακινήτου. Όταν δεν προκύπτει ότι ο διαχειριστής είναι υπεκμισθωτής ή τρίτος, η ευθύνη βαρύνει τον ιδιοκτήτη ή τον επικαρπωτή.
Τα προηγούμενα «χτυπήματα» της ΑΑΔΕ
Οι ηλεκτρονικές διασταυρώσεις, πάντως, έχουν ήδη αποδώσει σημαντικά ευρήματα.
Κατά τους ελέγχους που πραγματοποιήθηκαν το 2025 εντοπίστηκαν 24.383 μοναδικοί ΑΦΜ με αδήλωτα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η έρευνα αφορούσε φυσικά πρόσωπα χωρίς επιχειρηματική δραστηριότητα σχετική με τουριστικά καταλύματα και κάλυψε τα φορολογικά έτη 2020, 2021 και 2022.
Για αποκλίσεις δηλωθέντος εισοδήματος άνω των 500 ευρώ εντοπίστηκαν:
- 6.222 ΑΦΜ για το 2020,
- 10.724 ΑΦΜ για το 2021,
- 17.525 ΑΦΜ για το 2022.
Οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι κλήθηκαν να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος.
Παράλληλα, εντοπίστηκαν 1.545 φυσικά πρόσωπα που είχαν εισπράξει εισόδημα από τρία ή περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2024 ή είχαν αποκτήσει τρίτο ενεργό ΑΜΑ από το 2024 και μετά, χωρίς να έχουν προχωρήσει στην απαιτούμενη έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας ή χωρίς να έχουν δηλώσει τους προβλεπόμενους ΚΑΔ.
Στο μεταξύ, 12.145 ακίνητα χωρίς ΑΜΑ ή με μη έγκυρο ΑΜΑ εντοπίστηκαν στις ψηφιακές πλατφόρμες και αποσύρθηκαν.
«Πάγωμα» νέων εγγραφών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Η αναστολή νέων εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και στο πρώτο δημοτικό διαμέρισμα Θεσσαλονίκης συνεχίζεται και το 2027.
Παράλληλα, αλλάζει και το καθεστώς των ΑΜΑ, καθώς καθίστανται προσωπικοί και μη μεταβιβάσιμοι.
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου, γονικής παροχής ή κληρονομιάς, ο ΑΜΑ διαγράφεται και το ακίνητο χάνει το δικαίωμα να συνεχίσει τη συγκεκριμένη δραστηριότητα.
Η Κομισιόν ανοίγει τον φάκελο «βραχυχρόνια μίσθωση»
Το ζήτημα έχει πλέον περάσει και σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Στην ανακοίνωσή της στις 9 Σεπτεμβρίου, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή παρουσίασε την «Πράξη για την Οικονομικά Προσιτή Στέγαση» (Affordable Housing Act), συνοδευόμενη από σύσταση προς τα κράτη-μέλη για την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών στις περιοχές όπου οι στεγαστικές πιέσεις είναι εντονότερες.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις καταλαμβάνουν ξεχωριστή θέση στον ευρωπαϊκό σχεδιασμό.
Η Κομισιόν δεν εισηγείται έναν ενιαίο περιορισμό για ολόκληρη την ΕΕ. Αντίθετα, επιτρέπει στις εθνικές και τοπικές αρχές να λαμβάνουν μέτρα όταν αποδεικνύεται ότι η βραχυχρόνια μίσθωση επηρεάζει ουσιαστικά τη διαθεσιμότητα ή την οικονομική προσιτότητα των κατοικιών.
Βασική προϋπόθεση είναι να τεκμηριώνονται σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις για τουλάχιστον τρία χρόνια και να έχει διαπιστωθεί ότι λιγότερο περιοριστικές παρεμβάσεις δεν θα μπορούσαν να πετύχουν το ίδιο αποτέλεσμα.
Με άλλα λόγια, η ευρωπαϊκή προσέγγιση είναι περισσότερο στοχευμένη: περιορισμοί όπου υπάρχουν αποδεδειγμένες πιέσεις και όχι οριζόντιες απαγορεύσεις.
STAMA Greece: «Οι περιορισμοί δεν φέρνουν αυτομάτως περισσότερα σπίτια»
Τη δική του ένσταση απέναντι στην περαιτέρω αυστηροποίηση του πλαισίου διατυπώνει ο STAMA Greece.
Ο Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων στην Ελλάδα αναγνωρίζει την ανάγκη αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης, υπογραμμίζει όμως ότι η επιβολή νέων περιορισμών δεν αποτελεί από μόνη της λύση στο πρόβλημα της έλλειψης κατοικιών.
Όπως υποστηρίζει, η εμπειρία ευρωπαϊκών πόλεων δείχνει ότι η απόσυρση ακινήτων από τη βραχυχρόνια μίσθωση δεν σημαίνει αυτομάτως ότι αυτά καταλήγουν στη μακροχρόνια αγορά.
Ενδεικτικά, στη Βαρκελώνη, όπου οι νέες άδειες βραχυχρόνιας μίσθωσης έχουν παγώσει από το 2014, τα ενοίκια ανά τετραγωνικό μέτρο αυξήθηκαν, σύμφωνα με στοιχεία που επικαλείται η EHHA, κατά 72%.
Στη γαλλική Χώρα των Βάσκων, αντίστοιχα, οι περιορισμοί οδήγησαν στην απόσυρση περίπου 6.000 ακινήτων από τη βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά μόλις το 5% επέστρεψε στη μακροχρόνια αγορά.
Παράλληλα, για το 2026 εκτιμάται απώλεια οικονομικής δραστηριότητας 230,4 εκατ. ευρώ τον χρόνο και κίνδυνος για περίπου 4.000 άμεσες και έμμεσες θέσεις εργασίας.
Το μεγάλο «απόθεμα» των κενών κατοικιών
Σύμφωνα με στοιχεία του Κοινού Κέντρου Ερευνών της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχούν στο 1,2% του συμβατικού οικιστικού αποθέματος της ΕΕ.
Ο STAMA Greece επισημαίνει ότι σημαντικό μέρος αυτών των ακινήτων αφορά κύριες κατοικίες που ενοικιάζονται περιστασιακά ή εξοχικές κατοικίες, οι οποίες δεν θα διοχετεύονταν απαραίτητα στη μακροχρόνια αγορά ακόμη και αν σταματούσε η τουριστική αξιοποίησή τους.
Την ίδια ώρα, περίπου το 20% των κατοικιών στην ΕΕ παραμένει κενό.
Για τον Σύνδεσμο, επομένως, το βάρος της στεγαστικής πολιτικής θα πρέπει να πέσει στην αξιοποίηση των κενών κατοικιών, στις ανακαινίσεις παλαιών κτιρίων, στην επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων και στην κατασκευή νέων και οικονομικά προσιτών κατοικιών.
Το πρόβλημα της περιορισμένης προσφοράς αναγνωρίζει και η ίδια η Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Από το 2010, οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ έχουν αυξηθεί κατά 60,5%, ενώ τα ενοίκια έχουν ενισχυθεί κατά 28,8%.
«Πρώτα τα δεδομένα, μετά οι περιορισμοί»
Ο STAMA Greece ζητά οι αποφάσεις για την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων να λαμβάνονται με βάση πραγματικά και συγκρίσιμα δεδομένα.
Ο νέος ευρωπαϊκός Κανονισμός για τη συλλογή και ανταλλαγή δεδομένων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις εφαρμόζεται από τις 20 Μαΐου 2026, με την πλήρη αξιοποίηση των στοιχείων να βρίσκεται ακόμη σε εξέλιξη.
Η θέση του Συνδέσμου είναι ότι πριν από κάθε νέο περιορισμό θα πρέπει να αποδεικνύεται πως η βραχυχρόνια μίσθωση προκαλεί ουσιαστική επιβάρυνση στη διαθεσιμότητα ή στο κόστος της κατοικίας στη συγκεκριμένη περιοχή.
Παράλληλα, θα πρέπει να εξετάζονται οι επιπτώσεις των μέτρων στην απασχόληση, στο εισόδημα των ιδιοκτητών, στις μικρομεσαίες επιχειρήσεις και συνολικά στην τοπική οικονομία.
Βασίλης Αργυράκης: «Το στεγαστικό δεν λύνεται με εύκολους ενόχους»Ο πρόεδρος του STAMA Greece, Βασίλης Αργυράκης, επισημαίνει ότι η στεγαστική κρίση απαιτεί πολυδιάστατη αντιμετώπιση.
«Η έλλειψη προσιτής στέγης είναι ένα πραγματικό και σύνθετο πρόβλημα, το οποίο δεν μπορεί να λυθεί αναζητώντας εύκολους ενόχους», αναφέρει, υπογραμμίζοντας ότι η εμπειρία ευρωπαϊκών πόλεων δεν δείχνει πως η μείωση των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης οδηγεί κατ’ ανάγκη σε περισσότερα σπίτια ή χαμηλότερα ενοίκια.
Για την Ελλάδα, σημειώνει ότι μετά τις ήδη εφαρμοζόμενες αναστολές νέων εγγραφών στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη θα πρέπει να αξιολογηθεί με πραγματικά στοιχεία το αποτέλεσμα των μέτρων στην αγορά κατοικίας, αλλά και οι επιπτώσεις τους στην οικονομία και την απασχόληση.
Κατά τον ίδιο, η ουσιαστική λύση βρίσκεται στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, μέσω της αξιοποίησης των κενών ακινήτων, των ανακαινίσεων και της δημιουργίας νέων, οικονομικά προσιτών κατοικιών.
Το νέο τοπίο για την αγορά
Η ΑΑΔΕ ενισχύει τους φορολογικούς ελέγχους και αξιοποιεί όλο και περισσότερα ψηφιακά δεδομένα για να εντοπίσει αδήλωτα εισοδήματα και παραβάσεις. Η κυβέρνηση περιορίζει τις νέες εγγραφές σε περιοχές με υψηλές στεγαστικές πιέσεις, ενώ η Ευρωπαϊκή Ένωση επιχειρεί να διαμορφώσει ένα κοινό πλαίσιο που θα επιτρέπει στοχευμένες παρεμβάσεις όπου αυτές τεκμηριώνονται.
Το ζητούμενο πλέον δεν είναι μόνο πόσα ακίνητα θα παραμείνουν ή θα αποχωρήσουν από τις πλατφόρμες. Το κρίσιμο ερώτημα είναι εάν οι περιορισμοί θα μεταφραστούν πράγματι σε περισσότερες κατοικίες για μακροχρόνια μίσθωση ή εάν η λύση βρίσκεται σε ένα ευρύτερο σχέδιο αύξησης της προσφοράς.
