Στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2026, οι συνολικές επενδύσεις της Premia ανέρχονταν σε 755 εκατ. ευρώ, ενώ η συνολική αξία ενεργητικού (GAV) διαμορφωνόταν στα 705 εκατ. ευρώ. Το χαρτοφυλάκιο περιλάμβανε συνολικά 78 ακίνητα.

Η εταιρεία διαθέτει ένα διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο, στο οποίο τα ξενοδοχεία κατέχουν το μεγαλύτερο μερίδιο, αντιπροσωπεύοντας το 37% της συνολικής αξίας. Ακολουθούν τα logistics με 19%, τα γραφεία και οι φοιτητικές κατοικίες με 13% έκαστη, ενώ οι υποδομές κοινωνικού χαρακτήρα αντιστοιχούν στο 9%.

Τα ακίνητα που αποφέρουν εισόδημα δημιουργούν ετήσια μισθώματα περίπου 39 εκατ. ευρώ, με το ποσοστό πληρότητας να φτάνει το 99,7%. Η μικτή απόδοση ανέρχεται σε 7,1%, ενώ η μέση διάρκεια των μισθώσεων (WAULT) διαμορφώνεται περίπου στα 10 χρόνια. Παράλληλα, οι συμβάσεις που περιλαμβάνουν ρήτρες αναπροσαρμογής συνδεδεμένες με τον πληθωρισμό, συνήθως CPI + περίπου 1%, ενισχύουν την οργανική αύξηση των εσόδων. Οι συμφωνίες τύπου triple-net περιορίζουν την έκθεση της εταιρείας στα λειτουργικά κόστη.

Στόχος χαρτοφυλακίου άνω του 1 δισ. ευρώ

Η επόμενη αναπτυξιακή φάση της Premia, σύμφωνα με τη Eurobank Equities, δεν αφορά μόνο την αύξηση του μεγέθους της, αλλά και τη μετάβαση σε ένα περισσότερο διαφοροποιημένο μοντέλο κερδοφορίας.

Το επενδυτικό πρόγραμμα που τέθηκε σε εφαρμογή το 2025 ανέρχεται συνολικά σε περίπου 533 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων περίπου 330 εκατ. ευρώ αναμένεται να επενδυθούν κατά την περίοδο 2026-2029. Το μεγαλύτερο μέρος των κεφαλαίων αυτών κατευθύνεται σε ξενοδοχεία και φοιτητικές κατοικίες.

Καθοριστική για τη μεταβολή του επιχειρηματικού προφίλ της εταιρείας είναι η Hotelinvest. Μέσω της συγκεκριμένης δραστηριότητας, η Premia προσθέτει στα σταθερά έσοδα από μισθώσεις και άμεση έκθεση στα λειτουργικά κέρδη των ξενοδοχειακών μονάδων.

Η πρώτη μεγάλη επένδυση αφορά τη συνεργασία AKTI, η οποία περιλαμβάνει τρία ξενοδοχειακά συγκροτήματα συνολικής δυναμικότητας 1.316 δωματίων. Η Eurobank Equities εκτιμά ότι η συγκεκριμένη επένδυση θα ενσωματωθεί στα οικονομικά αποτελέσματα της Premia από το 2027, μετά την ολοκλήρωση του έργου που προβλέπεται για το τέλος του 2026.

Στον τομέα των φοιτητικών κατοικιών, το υφιστάμενο pipeline, ύψους περίπου 36 εκατ. ευρώ, εκτιμάται ότι θα προσθέσει περίπου 370 δωμάτια έως τον Σεπτέμβριο του 2026. Παράλληλα, πρόσθετες επενδύσεις ύψους 38 εκατ. ευρώ αναμένεται να συμβάλουν στην επίτευξη του στόχου της διοίκησης για συνολική δυναμικότητα περίπου 2.000 δωματίων.

Με βάση τις προβλέψεις της χρηματιστηριακής, η συνολική αξία ενεργητικού της Premia αναμένεται να ξεπεράσει το 1 δισ. ευρώ μέσα στο 2026 και να ανέλθει στα 1,2 δισ. ευρώ έως το 2030.

Την ίδια περίοδο, τα προσαρμοσμένα EBITDA προβλέπεται να διπλασιαστούν, από 30,5 εκατ. ευρώ φέτος σε 61,4 εκατ. ευρώ το 2030. Η Hotelinvest αναμένεται να συμμετέχει περίπου κατά το ένα τρίτο στη συνολική λειτουργική κερδοφορία.

Fair value έως 1,98 ευρώ ανά μετοχή

Η μετοχή της Premia Properties έχει καταγράψει απώλειες περίπου 11% από την αρχή του έτους, ενώ διαπραγματεύεται με discount περίπου 47% έναντι της εκτιμώμενης NAV για το 2026.

Κατά τη Eurobank Equities, το σημαντικό discount αντανακλά τις ανησυχίες της αγοράς σχετικά με το επίπεδο μόχλευσης της εταιρείας, αλλά και την εκτέλεση του επενδυτικού σχεδίου της Hotelinvest.

Με την εφαρμογή discount 20%-30% στην εκτιμώμενη NAV του 2026, η χρηματιστηριακή προσδιορίζει ένα εύρος εύλογης αξίας μεταξύ 1,73 και 1,98 ευρώ ανά μετοχή.

Η βασική εκτίμηση της Eurobank Equities, με discount 25%, τοποθετεί το fair value της μετοχής στα 1,86 ευρώ, επίπεδο που αντιστοιχεί σε περιθώριο ανόδου άνω του 40%.

Στους παράγοντες που θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε επαναξιολόγηση της μετοχής, η χρηματιστηριακή περιλαμβάνει την επιβεβαίωση της αύξησης των FFO, τη μεγαλύτερη σαφήνεια ως προς τη χρηματοδοτική δομή μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής AKTI, καθώς και ενδείξεις ότι η μόχλευση έχει φτάσει στο ανώτατο σημείο της.

Αύξηση FFO, αλλά και υψηλότερη μόχλευση

Η Eurobank Equities αναμένει σημαντική ενίσχυση των επαναλαμβανόμενων ταμειακών ροών της Premia, καθώς οι νέες επενδύσεις ωριμάζουν και η Hotelinvest αρχίζει να συνεισφέρει στα αποτελέσματα.

Ειδικότερα, το FFO (Funds From Operations) προβλέπεται να αυξηθεί από 9,8 εκατ. ευρώ το 2025 σε 13,5 εκατ. ευρώ το 2026, πριν φτάσει στα 27,4 εκατ. ευρώ το 2030.

Ανοδικά αναμένεται να κινηθεί και η καθαρή αξία ενεργητικού (NAV), η οποία σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της χρηματιστηριακής θα αυξηθεί από 279 εκατ. ευρώ σε 439 εκατ. ευρώ το 2030, καταγράφοντας μέσο ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης περίπου 9%.

Η εξέλιξη αυτή, σύμφωνα με την ανάλυση, μπορεί να μεταφραστεί σε υψηλότερες αποδόσεις για τους μετόχους, με τη συνολική λογιστική απόδοση να εκτιμάται περίπου στο 12% ετησίως.

Ωστόσο, η μόχλευση αποτελεί τον βασικό παράγοντα που απαιτεί προσοχή. Η Eurobank Equities προβλέπει ότι ο καθαρός δείκτης δανεισμού προς την αξία των ακινήτων (net LTV) θα αυξηθεί στο 64% το 2026 και θα φτάσει περίπου στο 67% το 2028.

Τα επίπεδα αυτά απέχουν σημαντικά από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο των ΑΕΕΑΠ, ο οποίος διαμορφώνεται κοντά στο 40%.

Ως εκ τούτου, η διαχείριση της κεφαλαιακής δομής αναμένεται να αποτελέσει μία από τις βασικές προτεραιότητες της Premia. Στο πλαίσιο αυτό, η ενδεχόμενη αύξηση κεφαλαίου περιλαμβάνεται μεταξύ των επιλογών που θα μπορούσαν να δημιουργήσουν νέο περιθώριο για επενδύσεις.