Η πρώτη φάση, που εκτείνεται έως το τέλος του 2027, περιλαμβάνει μέτρα που μπορούν να ενεργοποιηθούν άμεσα και δημιουργούν τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή της συνολικής στρατηγικής. Στο επίκεντρο βρίσκονται η δημιουργία Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής, η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων και η ανάπτυξη μηχανισμών κοινωνικής κατοικίας.

Ο νέος φορέας θα λειτουργεί ως κεντρικός συντονιστής μεταξύ υπουργείων, δημόσιων οργανισμών και Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης, περιορίζοντας τον κατακερματισμό των αρμοδιοτήτων. Θα αναλύει την αγορά κατοικίας, θα παρακολουθεί την αποτελεσματικότητα των προγραμμάτων, θα υποστηρίζει νέες παρεμβάσεις και θα αναπτύσσει ψηφιακά εργαλεία και δείκτες αξιολόγησης.

Παράλληλα, προβλέπεται η δημιουργία Ειδικού Ταμείου Κοινωνικής Κατοικίας, το οποίο θα συγκεντρώνει χρηματοδοτικούς πόρους και ώριμα δημόσια ακίνητα για τη δημιουργία και μακροχρόνια διαχείριση αποθέματος κοινωνικών και οικονομικά προσιτών κατοικιών. Τα έσοδα από μισθώσεις και άλλες χρήσεις θα επιστρέφουν στον μηχανισμό για την περαιτέρω ανάπτυξη, αναβάθμιση και συντήρηση του αποθέματος.

Στους δήμους προβλέπεται επίσης η δημιουργία Τοπικών Γραφείων Κοινωνικής Μίσθωσης, τα οποία θα λειτουργούν ως ενδιάμεσοι μεταξύ ιδιοκτητών, δήμων, κοινωνικών υπηρεσιών και φορέων υλοποίησης. Θα καταγράφουν διαθέσιμα ακίνητα, θα διευκολύνουν τις μισθώσεις και θα παρακολουθούν την τήρηση των όρων τους.

Κοινωνική Αντιπαροχή

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στην πλήρη εφαρμογή της Κοινωνικής Αντιπαροχής, με τις επόμενες αποφάσεις να αναμένονται εντός Σεπτεμβρίου. Η μία θα καθορίζει το ύψος του κοινωνικού μισθώματος, χαμηλότερο από τις τιμές της αγοράς, ενώ η δεύτερη τα εισοδηματικά και οικογενειακά κριτήρια των δικαιούχων.

Το κοινωνικό μίσθωμα θα υπολογίζεται με βάση τις συνθήκες της τοπικής αγοράς κατοικίας, μεταξύ άλλων την ηλικία του ακινήτου, αλλά και το εισόδημα του μελλοντικού ενοικιαστή, ώστε το ενοίκιο να μην υπερβαίνει ένα συγκεκριμένο ποσοστό των διαθέσιμων εισοδημάτων του.

Τα κριτήρια αναμένεται να καλύπτουν μονοπρόσωπα και πολυπρόσωπα νοικοκυριά. Εξετάζεται το εισοδηματικό όριο να κινηθεί στα επίπεδα υφιστάμενων κοινωνικών προγραμμάτων, με πιθανό σημείο αναφοράς το «Σπίτι μου ΙΙ», δηλαδή έως 35.000 ευρώ, προσαυξημένα κατά 5.000 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο παιδί. Παράλληλα, εξετάζεται και χαμηλότερο όριο, ώστε οι δικαιούχοι να μπορούν να ανταποκρίνονται σταθερά στο κόστος του ενοικίου.

Το πρόγραμμα προβλέπει την αξιοποίηση αναξιοποίητων δημόσιων ακινήτων από ιδιώτες κατασκευαστές. Ο ανάδοχος αναλαμβάνει με δικά του έξοδα την κατασκευή, ανακαίνιση ή επισκευή, ενώ ως αντάλλαγμα μπορεί να λάβει μέρος των κατοικιών ή δικαιώματα εκμετάλλευσης και διαχείρισης για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Τουλάχιστον το 30% των κατοικιών παραμένει στην ιδιοκτησία του δημόσιου φορέα, προκειμένου να διατίθεται σε δικαιούχους κοινωνικής στέγασης.

Με τον τρόπο αυτό το κράτος δεν επιβαρύνεται με το κόστος κατασκευής, ενώ ταυτόχρονα δημιουργείται νέο απόθεμα προσιτών κατοικιών.

Για την πρώτη φάση έχουν επιλεγεί οκτώ ακίνητα σε Παιανία, Λάρισα, Καλαμάτα και Πύργο, από τα οποία προβλέπεται να προκύψουν περίπου 130 οικονομικά προσιτές κατοικίες. Οι διαγωνισμοί αναμένεται να προχωρήσουν τους επόμενους μήνες, ενώ παράλληλα ζητείται από όλα τα υπουργεία να καταγράψουν ακίνητα που θα μπορούσαν να ενταχθούν στο πρόγραμμα. Επιπλέον ακίνητα που βρίσκονται υπό τη διαχείριση του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας προετοιμάζονται για επόμενους διαγωνισμούς.

Κοινωνική κατοικία και αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας

Παράλληλα προωθείται το πρόγραμμα Κοινωνικής Κατοικίας, αρχικά μέσω της αξιοποίησης ανενεργών στρατοπέδων. Οι δικαιούχοι θα επιλέγονται με κοινωνικά κριτήρια, με προτεραιότητα σε ευάλωτα νοικοκυριά, οικογένειες με παιδιά, μονογονεϊκές οικογένειες και άτομα με αναπηρία.

Η πρώτη πιλοτική δράση χρηματοδοτείται με 435 εκατ. ευρώ από το Κοινωνικό Ταμείο για το Κλίμα και αφορά τέσσερα ανενεργά στρατόπεδα, μεταξύ άλλων σε Αχαρνές, Εύοσμο-Κορδελιό και Πάτρα. Προβλέπεται η δημιουργία περίπου 2.350 κατοικιών ενεργειακής κλάσης Α+, καθώς και ενός βρεφονηπιακού σταθμού σε κάθε εγκατάσταση.

Τα εισοδηματικά κριτήρια για την κοινωνική κατοικία αναμένεται να είναι χαμηλότερα από εκείνα της Κοινωνικής Αντιπαροχής, καθώς πρόκειται για ακίνητα που παραμένουν υπό κρατική ιδιοκτησία.

Στο ίδιο πλαίσιο προβλέπονται φορολογικά κίνητρα για την ενίσχυση της κοινωνικής μίσθωσης. Από το 2026 απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος έσοδα από κοινωνικά μισθώματα που εισπράττουν δήμοι, περιφέρειες, νομικά πρόσωπα της αυτοδιοίκησης, αναπτυξιακοί οργανισμοί και μη κερδοσκοπικοί φορείς, για ακίνητα που εντάσσονται σε προγράμματα κοινωνικής στέγασης ή σε συγχρηματοδοτούμενα και επιδοτούμενα προγράμματα για ευάλωτες ομάδες.

Παράλληλα, προβλέπεται φορολογική απαλλαγή για νομικά πρόσωπα που αξιοποιούν ακίνητα μέσω του μοντέλου «Κατασκευάζω-Νοικιάζω» (Build to Rent), υπό την προϋπόθεση ότι αυτά διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση, διάρκειας τουλάχιστον 10 ετών, με προκαθορισμένο ύψος ενοικίου.

Golden Visa και οικονομικά προσιτή κατοικία

Στα άμεσα μέτρα περιλαμβάνεται επίσης νέα εξειδικευμένη κατηγορία Golden Visa, με σύνδεση της επένδυσης με την πραγματική χρήση της κατοικίας. Εξετάζεται η δυνατότητα η επένδυση να αφορά χαρτοφυλάκιο περισσότερων ακινήτων αντί για μία μόνο κατοικία, υπό την προϋπόθεση ότι όλα θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση. Η βραχυχρόνια μίσθωση θα αποκλείεται και η τήρηση των όρων θα παρακολουθείται.

Παράλληλα σχεδιάζεται ειδικός πολεοδομικός μηχανισμός για την ανάπτυξη κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας σε επιλεγμένες περιοχές. Μέσω ειδικών σχεδίων και κινήτρων θα μπορεί να επιτρέπεται ακόμη και αύξηση της δόμησης ή ταχύτερη επαναχρησιμοποίηση ανενεργών κτιρίων, με αντάλλαγμα την απόδοση μέρους των κατοικιών ή της επιφάνειας σε κοινωνική και προσιτή στέγαση.

Τα επόμενα βήματα έως το 2030

Η δεύτερη φάση, έως το 2030, προβλέπει τη μονιμότερη διεύρυνση του προγράμματος «Σπίτι μου», χωρίς να δημιουργούνται πρόσθετες πιέσεις στις τιμές, καθώς και την επέκταση των επιδοτήσεων για παλαιές κατοικίες.

Παράλληλα, σχεδιάζονται χρηματοδοτικά κίνητρα για τους κατασκευαστές ακινήτων, μέσω χαμηλότοκων δανείων, εγγυήσεων, επιδοτήσεων επιτοκίου και συγχρηματοδότησης, ώστε να αυξηθεί η προσφορά οικονομικά προσιτών κατοικιών.

Στην τελική φάση προβλέπεται η μακροπρόθεσμη αναζωογόνηση επιλεγμένων περιοχών μέσω της δημιουργίας κατοικιών σε πολύ χαμηλές τιμές.

Συνολικά, η στρατηγική επιχειρεί να συνδυάσει την άμεση αύξηση της προσφοράς κατοικιών, την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας, την προσέλκυση ιδιωτικών επενδύσεων και τη δημιουργία σταθερών μηχανισμών κοινωνικής μίσθωσης, με στόχο τη σταδιακή αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος σε βάθος χρόνου.