Η πρόταση της Κομισιόν για την Πράξη για την Οικονομικά Προσιτή Στέγαση, που παρουσιάστηκε στις 9 Σεπτεμβρίου, δεν προβλέπει έναν ενιαίο ευρωπαϊκό περιορισμό στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αντίθετα, δημιουργεί ένα κοινό πλαίσιο μέσα στο οποίο οι κυβερνήσεις, οι περιφέρειες και οι δήμοι θα μπορούν να λάβουν μέτρα, όταν σε συγκεκριμένες περιοχές η στεγαστική πίεση είναι αποδεδειγμένα υψηλή.
Δεν έρχεται ευρωπαϊκό «λουκέτο» στο Airbnb
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, δηλαδή, αφήνει την απόφαση για το εάν θα επιβληθούν περιορισμοί στις εθνικές, περιφερειακές και τοπικές αρχές.
Η λογική είναι ότι το πρόβλημα δεν είναι ίδιο σε όλες τις περιοχές της Ευρώπης. Άλλες είναι αντιμέτωπες με έντονη στεγαστική πίεση, ενώ σε άλλες η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να έχει μικρότερη επίδραση στην αγορά κατοικίας.
Γι’ αυτό και η Κομισιόν προτείνει οι παρεμβάσεις να είναι τοπικά στοχευμένες και βασισμένες σε στοιχεία, αντί για οριζόντιες απαγορεύσεις.
Με άλλα λόγια, το μήνυμα των Βρυξελλών είναι: περιορισμοί ναι, αλλά μόνο εκεί όπου υπάρχει αποδεδειγμένο πρόβλημα στέγασης και σύνδεση με τη δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Η προϋπόθεση των τριών ετών
Εδώ βρίσκεται ίσως το σημαντικότερο σημείο της πρότασης. Πριν επιβάλλουν περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι αρμόδιες αρχές θα πρέπει να αποδείξουν ότι η δραστηριότητα έχει προκαλέσει σημαντικές δυσμενείς επιπτώσεις στην οικονομική προσιτότητα ή τη διαθεσιμότητα κατοικιών για τουλάχιστον τρία χρόνια.
Παράλληλα, θα πρέπει να αποδεικνύουν ότι λιγότερο περιοριστικά μέτρα δεν θα ήταν εξίσου αποτελεσματικά.
Άρα, ένας δήμος ή μια κυβέρνηση δεν θα μπορεί απλώς να επικαλεστεί γενικά την άνοδο των ενοικίων ή την αύξηση των Airbnb και να προχωρήσει αυτομάτως σε περιορισμούς.
Θα απαιτείται τεκμηρίωση της στεγαστικής πίεσης, σύνδεσή της με τη βραχυχρόνια μίσθωση και αιτιολόγηση του γιατί το συγκεκριμένο μέτρο είναι αναγκαίο και αναλογικό.
Στο στόχαστρο τα σπίτια που βγαίνουν από τη μακροχρόνια αγορά
Η Κομισιόν είναι ακόμη πιο συγκεκριμένη ως προς το ποιες δραστηριότητες θα πρέπει να αποτελούν αντικείμενο πιθανών περιορισμών.
Τα μέτρα θα πρέπει να στοχεύουν εκείνες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που μειώνουν το απόθεμα κατοικιών διαθέσιμο για μακροχρόνια χρήση.
Ιδιαίτερη σημασία θα έχει η κλίμακα, η συχνότητα και ο εμπορικός χαρακτήρας της δραστηριότητας, όταν αυτά επιδεινώνουν την πίεση στην τοπική αγορά κατοικίας.
Έτσι, η συζήτηση μετατοπίζεται από το «Airbnb ναι ή όχι» στο ποια Airbnb και σε ποια περιοχή δημιουργούν πραγματικό πρόβλημα για τους κατοίκους.
Οι αρχές θα πρέπει να «μετρήσουν» το πρόβλημα
Η Κομισιόν προτείνει κοινή μεθοδολογία για τον εντοπισμό των λεγόμενων «περιοχών υπό στεγαστική πίεση».
Σύμφωνα με τη μεθοδολογία που παρουσίασε το Κοινό Κέντρο Ερευνών της ΕΕ, μεταξύ των παραμέτρων που μπορούν να λαμβάνονται υπόψη είναι η σχέση τιμών κατοικίας προς εισόδημα, η εξέλιξή της σε βάθος δεκαετίας και οι πηγές της στεγαστικής πίεσης, μεταξύ των οποίων και η επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη διαθεσιμότητα ή την οικονομική προσιτότητα της κατοικίας.
Αυτό σημαίνει ότι η Κομισιόν επιχειρεί να περάσει από τις γενικές πολιτικές περιορισμού σε ένα μοντέλο αποφάσεων που στηρίζεται σε δεδομένα.
Υποχρεωτική καταγραφή και έλεγχος των καταχωρήσεων
Παράλληλα, οι αρχές θα πρέπει να εφαρμόζουν τους ευρωπαϊκούς κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, συμπεριλαμβανομένων των απαιτήσεων καταχώρισης.
Η Επιτροπή προβλέπει επίσης την αφαίρεση ή απενεργοποίηση καταχωρίσεων που δεν συμμορφώνονται με τους κανόνες.
Κρίσιμο εργαλείο θα αποτελέσουν και τα δεδομένα που συγκεντρώνονται στο πλαίσιο του ευρωπαϊκού κανονισμού για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Όπου αυτά είναι διαθέσιμα, οι τοπικές αρχές θα μπορούν να τα αξιοποιούν για να τεκμηριώνουν την κατάσταση στην αγορά κατοικίας και την ανάγκη λήψης μέτρων.
Όχι μόνο Airbnb – Στο μικροσκόπιο και τα κλειστά σπίτια
Η Κομισιόν δεν θεωρεί, πάντως, ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι η μοναδική αιτία της στεγαστικής πίεσης.
Στο νέο πλαίσιο εντάσσονται και άλλες μορφές χρήσης κατοικιών που δεν αφορούν την κύρια κατοικία, όπως οι δευτερεύουσες κατοικίες και τα ακίνητα που παραμένουν για μεγάλο χρονικό διάστημα κενά.
Μάλιστα, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή συνδέει την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης με την καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος. Στην ευρύτερη στρατηγική της αναφέρει ότι περίπου 20% των κατοικιών στην ΕΕ παραμένουν κενές, ενώ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αυξήθηκαν κατά 93% μεταξύ 2018 και 2024.
Το «μπαλάκι» στις κυβερνήσεις
Στην πράξη, η πρόταση της Κομισιόν αφήνει σημαντικό περιθώριο στις κυβερνήσεις και στις τοπικές αρχές.
Δεν λέει ότι το Airbnb αποτελεί από μόνο του πρόβλημα. Λέει ότι όπου η βραχυχρόνια μίσθωση συμβάλλει αποδεδειγμένα σε στεγαστική πίεση, οι αρχές μπορούν να παρέμβουν.
Και αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα, όπου η μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα μπορεί να περιορίζει την προσφορά κατοικιών για μόνιμους κατοίκους.
Η ίδια η Κομισιόν επισημαίνει ότι οι πιέσεις είναι εντονότερες σε πόλεις, μητροπολιτικές περιοχές, νησιά και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς.
Τι σημαίνει για την Ελλάδα
Για την Ελλάδα, το νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον λόγω της μεγάλης συγκέντρωσης βραχυχρόνιων μισθώσεων σε τουριστικές περιοχές αλλά και σε μεγάλα αστικά κέντρα.
Η ουσία είναι ότι η Κομισιόν δεν ζητά οριζόντιο περιορισμό του Airbnb, αλλά δίνει στις ελληνικές αρχές ένα πιο σαφές ευρωπαϊκό νομικό πλαίσιο για να παρέμβουν σε περιοχές όπου μπορεί να αποδειχθεί ότι η βραχυχρόνια μίσθωση στερεί κατοικίες από τη μακροχρόνια αγορά.
Αυτό αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο για διαφορετικούς κανόνες ανά περιοχή, ανάλογα με την ένταση της στεγαστικής πίεσης και τα διαθέσιμα στοιχεία.
Stama Greece: «Η παραοικονομία δεν είναι η νόμιμη βραχυχρόνια μίσθωση»
Από την πλευρά του κλάδου, ο Stama Greece – Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων έχει εδώ και καιρό υπογραμμίσει ότι θα πρέπει να γίνεται σαφής διάκριση μεταξύ της νόμιμης βραχυχρόνιας μίσθωσης και της παράνομης δραστηριότητας.
Ο Σύνδεσμος τάσσεται υπέρ της νομιμότητας, της διαφάνειας, των ελέγχων και της ισότιμης φορολογικής μεταχείρισης, υποστηρίζοντας ότι το πρόβλημα των αδήλωτων καταλυμάτων δεν μπορεί να αποτελεί επιχείρημα για οριζόντιους περιορισμούς στη νόμιμη αγορά.
Η θέση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία υπό το νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο, καθώς η ίδια η Κομισιόν ζητά στοχευμένες παρεμβάσεις που θα στηρίζονται σε πραγματικά δεδομένα και θα είναι αναλογικές.
Το μεγάλο ερώτημα: Ποιος θα αποδείξει τι;
Το βασικό νέο από τις Βρυξέλλες δεν είναι, επομένως, μια ευρωπαϊκή απαγόρευση του Airbnb. Είναι η δημιουργία ενός πλαισίου που επιτρέπει στις αρχές να πουν: «Στην περιοχή αυτή υπάρχει στεγαστική πίεση, έχουμε στοιχεία ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις συμβάλλουν σε αυτήν και μπορούμε να τεκμηριώσουμε γιατί απαιτείται συγκεκριμένος περιορισμός».
Και ταυτόχρονα η Κομισιόν θέτει ένα δεύτερο στοίχημα, Όπως αφήνει να εννοηθεί οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αρκούν από μόνοι τους. Θα πρέπει να συνοδεύονται από αύξηση της προσφοράς κατοικιών, ταχύτερες αδειοδοτήσεις, ανακαινίσεις, αλλαγές χρήσης κτιρίων και ανάπτυξη κοινωνικής και οικονομικά προσιτής στέγασης.
Με την Ευρώπη να χρειάζεται περισσότερες από δύο εκατομμύρια νέες κατοικίες τον χρόνο για να καλύψει τη ζήτηση, η Κομισιόν εκτιμά ότι απαιτούνται περίπου 153 δισ. ευρώ ετησίως για την πρόσθετη κατασκευή κατοικιών.
