Η παρούσα επισκόπηση από το Global Property Guide καλύπτει βασικές πτυχές της ελληνικής αγοράς κατοικίας και εξετάζει αναλυτικά τις πιο πρόσφατες εξελίξεις και τις μακροπρόθεσμες τάσεις.

Η ελληνική αγορά κατοικίας εισέρχεται στο 2026 με θετικές αλλά πιο συγκρατημένες προοπτικές, καθώς οι ρυθμοί αύξησης τιμών και ενοικίων επιβραδύνονται χωρίς να αντιστρέφονται. Η αγορά εξακολουθεί να υποστηρίζεται από ισχυρή ζήτηση, εγχώρια και διεθνή, σε συνδυασμό με διαχρονικά περιορισμένη προσφορά, γεγονός που συνεχίζει να επιβαρύνει σημαντικά την προσιτότητα στέγασης.

Τιμές & Ζήτηση

Οι τιμές κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται το 2025 με ρυθμούς 7–8% σε ετήσια βάση, αν και χαμηλότερους σε σχέση με τα προηγούμενα έτη. Η Θεσσαλονίκη και οι λοιπές αστικές περιοχές κατέγραψαν ισχυρότερη άνοδο από την Αθήνα. Η ζήτηση παραμένει επενδυτικά καθοδηγούμενη, με τους ξένους αγοραστές να αντιπροσωπεύουν περίπου 20–30% των συναλλαγών πανελλαδικά και πολύ υψηλότερα ποσοστά σε αστικά κέντρα και τουριστικούς προορισμούς. Παρά ταύτα, εμφανίζονται σαφή σημάδια κόπωσης της ζήτησης λόγω υψηλών τιμών και περιορισμένης αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών.

Ιστορική Αναδρομή: Από την Κρίση στην Ανάκαμψη

• 2000–2007: Ισχυρή άνοδος τιμών λόγω εύκολης χρηματοδότησης.

• 2008–2017: Κατάρρευση της αγοράς (πτώση τιμών ~42%) λόγω οικονομικής κρίσης.

• Από το 2018: Σταδιακή ανάκαμψη με ώθηση από τουρισμό, ξένες επενδύσεις και Golden Visa.

• Το 2024–2025 η αγορά περνά σε φάση πιο ήπιας ανάπτυξης.

Προσφορά & Κατασκευές

Η οικοδομική δραστηριότητα υποχώρησε αισθητά το 2025 (~25%) λόγω κανονιστικών και νομικών αλλαγών στο πλαίσιο του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Η πτώση αυτή εκλαμβάνεται ως προσωρινή παύση και όχι ως διαρθρωτική κατάρρευση. Ωστόσο, βραχυπρόθεσμα επιτείνει το έλλειμμα προσφοράς και διατηρεί ανοδικές πιέσεις σε τιμές και ενοίκια. Η σταδιακή ανάκαμψη της κατασκευής κατοικιών αναμένεται από τα τέλη του 2026.

Ζήτηση & Προσιτότητα

• Η ζήτηση παραμένει ισχυρή αλλά δείχνει σημάδια κόπωσης.

• Οι ξένοι αγοραστές αντιπροσωπεύουν 20–30% των συναλλαγών πανελλαδικά και πολύ περισσότερο σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και τουριστικές περιοχές.

• Οι εισροές ξένων κεφαλαίων παραμένουν υψηλές, αν και το 2025 καταγράφεται μείωση σε σχέση με το 2024.

• Οι αλλαγές στη Golden Visa στοχεύουν στον περιορισμό της καθαρά επενδυτικής ζήτησης.

• Για πρώτη φορά καταγράφεται ότι οι πραγματικοί αγοραστές είναι λιγότεροι από τους πωλητές.

Αγορά Ενοικίων

Τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται ταχύτερα από τον γενικό πληθωρισμό, αν και ο ρυθμός ανόδου φαίνεται να έχει περάσει το υψηλότερο σημείο του. Η πίεση στα εισοδήματα των ενοικιαστών παραμένει έντονη, ενώ οι αποδόσεις από μισθώσεις εμφανίζουν σταδιακή συμπίεση (μέσος όρος περίπου 4,4%). Η αύξηση του ποσοστού ενοικιαστών και η υψηλή επιβάρυνση στέγασης καθιστούν το ζήτημα κοινωνικά και πολιτικά κρίσιμο.

Στεγαστική Πίστη

Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν σταθεροποιηθεί σε χαμηλότερα επίπεδα, ενισχύοντας τη ζήτηση για νέα δάνεια, κυρίως μέσω κρατικά επιδοτούμενων προγραμμάτων. Παρά την ανάκαμψη των νέων χορηγήσεων, η στεγαστική πίστη παραμένει πολύ περιορισμένη σε σύγκριση με την προ κρίσης περίοδο, αντανακλώντας τη συνεχιζόμενη επιφυλακτικότητα των νοικοκυριών και των τραπεζών.

Μακροοικονομικό Πλαίσιο

Η ελληνική οικονομία αναπτύσσεται με ρυθμούς γύρω στο 2%, η ανεργία συνεχίζει να μειώνεται και ο πληθωρισμός αποκλιμακώνεται. Η δημοσιονομική εικόνα βελτιώνεται και η πρόσφατη αναβάθμιση της πιστοληπτικής ικανότητας της χώρας ενισχύει το επενδυτικό κλίμα. Παρά τις θετικές προοπτικές, διαρθρωτικές αδυναμίες – όπως το υψηλό κόστος στέγασης, οι περιορισμοί προσφοράς και οι δημογραφικές πιέσεις – παραμένουν κρίσιμοι παράγοντες κινδύνου.

Συμπερασματικά, η ελληνική αγορά κατοικίας μεταβαίνει από φάση ταχείας ανάκαμψης σε φάση πιο ώριμης και επιλεκτικής ανάπτυξης. Οι επενδυτικές ευκαιρίες εξακολουθούν να υπάρχουν, αλλά απαιτούν αυξημένη προσοχή σε τοποθεσία, τιμή εισόδου και στρατηγική αξιοποίησης, καθώς η προσιτότητα και οι ρυθμιστικές παρεμβάσεις καθίστανται καθοριστικοί παράγοντες για την πορεία της αγοράς την περίοδο 2026 και μετά.