Η ρύθμιση, όπως αναφέρεται από αρμόδιες πηγλες, φιλοδοξεί να δώσει λύση σε μια χρόνια στρέβλωση, καθώς μέχρι σήμερα η επιβολή κατάσχεσης από την Εφορία ουσιαστικά «πάγωνε» κάθε προσπάθεια πώλησης του ακινήτου, ακόμη και όταν υπήρχε ενδιαφερόμενος αγοραστής και δυνατότητα είσπραξης μέρους των οφειλών από το Δημόσιο.

Ο στόχος

Με το νέο πλαίσιο, ουσιαστικά, η ΑΑΔΕ θα εξασφαλίζει άμεση είσπραξη μέρους των ληξιπρόθεσμων οφειλών, ενώ οι φορολογούμενοι θα μπορούν να αξιοποιούν την περιουσία τους αντί να οδηγούνται αναγκαστικά σε πλειστηριασμό. Παράλληλα, η αγορά ακινήτων αναμένεται να ενισχυθεί, καθώς θα απελευθερωθούν μεταβιβάσεις ακινήτων που μέχρι σήμερα παρέμεναν εγκλωβισμένες.

Κεντρικός όρος της διαδικασίας είναι ότι από το τίμημα της πώλησης θα παρακρατείται υποχρεωτικά ποσό υπέρ του Δημοσίου, το οποίο σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% της οφειλής που καλύπτεται από την κατάσχεση. Μετά την καταβολή του ποσού αυτού, η κατάσχεση αίρεται για το συγκεκριμένο ακίνητο και η υπόλοιπη οφειλή μπορεί να ρυθμιστεί σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.

Οι προϋποθέσεις για την άρση της κατάσχεσης

Σημειώνεται ότι η νέα διαδικασία θα ενεργοποιηθεί με την έκδοση της εφαρμοστικής απόφασης της ΑΑΔΕ, η οποία θα καθορίζει τον τρόπο υποβολής των αιτήσεων, την ηλεκτρονική πλατφόρμα, τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και όλες τις τεχνικές λεπτομέρειες.

Για να εγκριθεί, πάντως, η άρση της κατάσχεσης, θα πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

• Ο οφειλέτης να πληροί, κατά τον χρόνο της μεταβίβασης, τις προϋποθέσεις για τη χορήγηση αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής.

• Το συμφωνηθέν τίμημα να μην είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά τον χρόνο επιβολής της κατάσχεσης.

• Εάν η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη από την εμπορική, θα λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία.

• Όταν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερο από πέντε χρόνια, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να προσκομίζει νέα έκθεση εκτίμησης από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή.

Πώς θα γίνεται η παρακράτηση

Το ποσό που θα παρακρατείται από το τίμημα θα αποδίδεται απευθείας στην ΑΑΔΕ από τον συμβολαιογράφο που θα συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης.

Επόσης, το ποσοστό παρακράτησης θα καθορίζεται με βάση την φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την πιθανότητα είσπραξης της υπόλοιπης οφειλής, χωρίς όμως να μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% του υπολοίπου της κατάσχεσης.

Εάν από την εφαρμογή των σχετικών κανόνων προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, τότε θα αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό. Αν, μάλιστα, η απαιτούμενη παρακράτηση υπερβαίνει το συμφωνηθέν τίμημα, θα αποδίδεται στο Δημόσιο ολόκληρο το τίμημα της πώλησης και η κατάσχεση θα αίρεται αποκλειστικά για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.

Στόχος της διαδικασίας είναι να διασφαλίζεται ότι κάθε μεταβίβαση πραγματοποιείται με πραγματικό και εύλογο οικονομικό αντάλλαγμα, αποτρέποντας εικονικές ή τεχνητά υποτιμημένες συναλλαγές.

Εξαιρέσεις και προθεσμίες

Η ελάχιστη παρακράτηση του 25% δεν θα εφαρμόζεται στις περιπτώσεις όπου οι ληξιπρόθεσμες οφειλές έχουν ήδη καλυφθεί πλήρως με εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες.

Με την πλήρωση όλων των προϋποθέσεων, η ΑΑΔΕ θα εκδίδει άμεσα την απόφαση άρσης της κατάσχεσης, ενώ ο διοικητής της Αρχής θα καθορίζει με απόφασή του τη διαδικασία, τα έντυπα, τη διάρκεια ισχύος της άρσης, καθώς και τα ειδικότερα κριτήρια φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας της υπόλοιπης οφειλής.

Σημαντική είναι και η προθεσμία ολοκλήρωσης της διαδικασίας, καθώς η μεταβίβαση θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί το αργότερο δέκα ημέρες πριν από την ημερομηνία που έχει οριστεί για τυχόν πλειστηριασμό. Σε διαφορετική περίπτωση, ο πλειστηριασμός θα πραγματοποιείται κανονικά.