Οι σχετικές επεξεργασίες αναμένεται να συνδεθούν με το οικονομικό πακέτο που θα παρουσιαστεί στη ΔΕΘ, καθώς το στεγαστικό αποτελεί ένα από τα βασικά ζητήματα που απασχολούν νοικοκυριά και αγορά. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν, παράλληλα, τα μοντέλα που εφαρμόζονται σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
Τι ισχύει στην Ευρώπη
Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της Πορτογαλίας, όπου το πρόγραμμα 97/2026 προβλέπει μειωμένο ΦΠΑ 6%, έναντι του κανονικού συντελεστή 23%, για την κατασκευή και την ανακαίνιση ακινήτων που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση.
Βασική προϋπόθεση είναι το μηνιαίο μίσθωμα να μην υπερβαίνει τα 2.300 ευρώ, όριο που αντιστοιχεί σε 2,5 φορές τον κατώτατο μισθό των 920 ευρώ.
Το πορτογαλικό μοντέλο συνοδεύεται από συγκεκριμένες υποχρεώσεις για τους ιδιοκτήτες. Η μίσθωση θα πρέπει να ξεκινήσει εντός 24 μηνών και να διατηρηθεί για τουλάχιστον 36 μήνες σε ορίζοντα πενταετίας.
Στη Γαλλία, αντίστοιχα, ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ για την προσιτή κατοικία ανέρχεται στο 10%, καταδεικνύοντας ότι η φορολογική πολιτική μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως εργαλείο για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών με ελεγχόμενο κόστος.
Τι εξετάζεται στην Ελλάδα
Στην Ελλάδα εξετάζεται ένα αντίστοιχο ευνοϊκότερο καθεστώς ΦΠΑ για την κατασκευή κατοικιών που θα διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα.
Στο ίδιο πλαίσιο, αναμένεται να παραταθεί για ακόμη έναν χρόνο η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων.
Παράταση της αναστολής ΦΠΑ
Η παράταση της αναστολής θεωρείται σημαντική τόσο για την οικοδομή όσο και για την αγορά ακινήτων, καθώς περιορίζει τη φορολογική επιβάρυνση των αγοραστών και μπορεί να συμβάλει στη διατήρηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Παράλληλα, μειώνει το συνολικό κόστος απόκτησης μιας νεόδμητης κατοικίας σε μια περίοδο κατά την οποία η στεγαστική δαπάνη παραμένει ιδιαίτερα υψηλή.
Το μέτρο αφορά αδιάθετα ακίνητα κατασκευαστών που προέρχονται από οικοδομικές άδειες οι οποίες έχουν εκδοθεί από το 2006 και μετά. Στην κατηγορία περιλαμβάνονται τόσο ιδιόκτητα ακίνητα όσο και κατοικίες που κατασκευάζονται με το σύστημα της αντιπαροχής, υπό την προϋπόθεση ότι έχουν ενταχθεί στην προβλεπόμενη διαδικασία αναστολής.
Με το ισχύον καθεστώς, οι αγοραστές των συγκεκριμένων νεόδμητων ακινήτων δεν καταβάλλουν ΦΠΑ 24%, αλλά φόρο μεταβίβασης 3%. Η διαφοροποίηση αυτή περιορίζει αισθητά την τελική φορολογική επιβάρυνση και λειτουργεί ως κίνητρο για την αγορά νέων κατοικιών.
Το ευρωπαϊκό πλαίσιο
Η δυνατότητα εφαρμογής μειωμένου ΦΠΑ συνδέεται και με την Οδηγία (ΕΕ) 2022/542 για τον ΦΠΑ, η οποία διευρύνει την ευελιξία των κρατών-μελών ως προς την εφαρμογή μειωμένων συντελεστών.
Μεταξύ των υπηρεσιών που μπορούν να υπαχθούν σε μειωμένο συντελεστή περιλαμβάνεται πλέον και η «παροχή και η κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής», όπως αυτή ορίζεται από κάθε κράτος-μέλος.
Σε αυτό το πλαίσιο, ένα αντίστοιχο ελληνικό μοντέλο θα μπορούσε να συνδέσει τον μειωμένο ΦΠΑ με συγκεκριμένες προϋποθέσεις, όπως η υποχρέωση μακροχρόνιας μίσθωσης και η τήρηση ανώτατων ορίων στα μισθώματα. Με τον τρόπο αυτό, το φορολογικό όφελος θα κατευθύνεται στην αύξηση της προσφοράς προσιτών κατοικιών και όχι απλώς στη μείωση του κόστους ανάπτυξης ακινήτων.
Παράλληλα, εξετάζεται κατά πόσο ένα τέτοιο καθεστώς θα μπορούσε να συνδυαστεί με πρόσθετα φορολογικά κίνητρα, όπως η μείωση ή ακόμη και η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ.
Ένας συνδυασμός φορολογικών κινήτρων θα μπορούσε να καταστήσει πιο ελκυστική για ιδιώτες και θεσμικούς επενδυτές την ανάπτυξη κατοικιών προσιτού κόστους, ενισχύοντας την προσφορά στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.
Το ζητούμενο
Το βασικό στοίχημα, βέβαια, για την ελληνική αγορά είναι αν ένα τέτοιο μοντέλο μπορεί να μετατρέψει το φορολογικό κίνητρο σε πραγματική αύξηση της προσφοράς προσιτών κατοικιών.
