Την παράταση αλλά και τη διεύρυνση των φορολογικών κινήτρων για τους ιδιοκτήτες που επαναφέρουν κλειστά ακίνητα ή κατοικίες βραχυχρόνιας μίσθωσης στη μακροχρόνια αγορά εξετάζει η κυβέρνηση, στο πλαίσιο των παρεμβάσεων για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης.

Στόχος, εν όψει και των ανακοινώσεων στην ΔΕΘ, αλλά και των πολιτικών εξελίξεων, είναι να διαχειριστεί την πίεση που υπάρχει στο μέτωπο της στέγης, μια από τις βασικές αιτίες κοινωνικής δυσαρέσκειας. Έτσι, η κυβέρνηση επιδιώκει να ενισχυθεί η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση, αξιοποιώντας ένα μέτρο που, σύμφωνα με κυβερνητικές εκτιμήσεις, μπορεί να κινητοποιήσει σημαντικό αριθμό ακινήτων που σήμερα παραμένουν κλειστά ή διατίθενται μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb.

Σημειώνεται ότι η ενίσχυση των κινήτρων αποτελεί πάγιο αίτημα θεσμικών και επαγγελματικών φορέων της αγοράς, οι οποίοι εκτιμούν ότι η επιστροφή περισσότερων κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση μπορεί να συμβάλει στην αποκλιμάκωση των πιέσεων στα ενοίκια.

Οι αλλαγές που εξετάζονται

Ήδη, δε, στο οικονομικό επιτελείο έχουν κατατεθεί εισηγήσεις για την ενίσχυση του υφιστάμενου πλαισίου, ώστε να γίνει πιο ελκυστικό για τους ιδιοκτήτες. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η μείωση του απαιτούμενου χρόνου αδράνειας ενός ακινήτου από τρία σε δύο χρόνια, η καθιέρωση κλιμακωτής φορολογικής ελάφρυνσης μετά τη λήξη της τριετούς απαλλαγής, καθώς και η διεύρυνση των κατηγοριών κατοικιών που μπορούν να υπαχθούν στο ευνοϊκό καθεστώς.

Υπενθυμίζεται ότι το μέτρο θεσπίστηκε με στόχο την αύξηση της προσφοράς κατοικιών προς ενοικίαση και, με βάση το ισχύον πλαίσιο, αφορά συμβάσεις μίσθωσης που θα συναφθούν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Βασική του φιλοσοφία είναι η παροχή ενός ισχυρού φορολογικού κινήτρου στους ιδιοκτήτες ώστε να μεταφέρουν ακίνητα από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση ή να αξιοποιήσουν κατοικίες που παραμένουν κλειστές.

Ειδικότερα, όσοι και όσες εκμισθώσουν ως κύρια κατοικία ένα ακίνητο που ήταν κενό ή μετατρέψουν ένα ακίνητο από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση απαλλάσσονται πλήρως από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια που θα εισπράξουν επί τρία χρόνια. Κατά το διάστημα αυτό, το εισόδημα από τη συγκεκριμένη μίσθωση δεν φορολογείται, αυξάνοντας σημαντικά την καθαρή απόδοση της επένδυσης.

Το φορολογικό όφελος

Ενδεικτικά, για διαμέρισμα που ενοικιάζεται έναντι 700 ευρώ τον μήνα, το ετήσιο εισόδημα διαμορφώνεται στα 8.400 ευρώ. Με φορολογικό συντελεστή 15%, ο φόρος θα ανερχόταν σε 1.260 ευρώ ετησίως. Η τριετής απαλλαγή μεταφράζεται σε συνολικό όφελος 3.780 ευρώ, ενώ για ιδιοκτήτες που φορολογούνται με υψηλότερους συντελεστές το όφελος μπορεί να είναι ακόμη μεγαλύτερο.

Οι προϋποθέσεις

Πάντως, η ένταξη στο ευνοϊκό καθεστώς συνοδεύεται από συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Το ακίνητο πρέπει να ήταν κενό ή να διατίθετο αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά τα τρία προηγούμενα έτη, ενώ η επιφάνειά του δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 120 τετραγωνικά μέτρα. Εξαίρεση προβλέπεται για οικογένειες με περισσότερα από δύο παιδιά, καθώς το όριο αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε επιπλέον τέκνο.

Παράλληλα, η σύμβαση πρέπει να αφορά κύρια κατοικία και να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών. Σε περίπτωση, δε, πρόωρης αποχώρησης του ενοικιαστή, η φορολογική απαλλαγή διατηρείται, εφόσον ο ιδιοκτήτης συνάψει νέα τριετή σύμβαση μέσα σε τρεις μήνες. Αν όμως λυθεί πρόωρα και η δεύτερη μίσθωση, το φορολογικό ευεργέτημα ανακαλείται.

Οι αποφάσεις στη ΔΕΘ

Κυβερνητικές πηγές, πάντως, επισημαίνουν ότι οι τελικές αποφάσεις για την παράταση και την ενδεχόμενη διεύρυνση του μέτρου θα ληφθούν μετά την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητάς του. Το βασικό κριτήριο θα είναι κατά πόσο η φορολογική απαλλαγή οδήγησε στην επιστροφή περισσότερων κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση και στην αύξηση της προσφοράς στην αγορά.

Εφόσον τα στοιχεία δείξουν ότι το μέτρο κινητοποιεί ιδιοκτήτες να ανοίξουν κλειστά ακίνητα ή να εγκαταλείψουν τη βραχυχρόνια μίσθωση, η παράταση και η ενίσχυσή του αναμένεται να περιληφθούν στο πακέτο των κυβερνητικών παρεμβάσεων που θα ανακοινώσει ο πρωθυπουργός στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης.

Νέα μελέτη

Στο μεταξύ, προσεγγίζοντας το στεγαστικό ως ένα διαρθρωτικό και όχι συγκυριακό πρόβλημα, το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ υποστηρίζει σε νέα μελέτη ότι η κρίση κατοικίας στην Ελλάδα είναι αποτέλεσμα της συσσώρευσης πολιτικών και οικονομικών εξελίξεων των τελευταίων δεκαπέντε ετών και δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί αποσπασματικά. Η μελέτη επισημαίνει ότι η εκρηκτική αύξηση του κόστους στέγασης, σε συνδυασμό με τη χαμηλότερη αύξηση των εισοδημάτων, έχει οδηγήσει ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά σε στεγαστική και ενεργειακή επιβάρυνση.

Οι φόροι

Σε σχέση με τη φορολογία αναφέρει ότι “η υψηλή φορολογία των ακινήτων αποτελεί σημαντικό παράγοντα αύξησης του κόστους στέγασης στην Ελλάδα. Η φορολογία ακινήτων είναι από τις υψηλότερες στην Ευρώπη, με τον ΕΝΦΙΑ να αποτελεί σημαντικό βάρος για τους ιδιοκτήτες ανεξαρτήτως μάλιστα από τυχόν αξιοποίηση του ακινήτου.

Η φορολογική πολιτική δεν λαμβάνει επαρκώς υπόψη παράγοντες όπως η παλαιότητα των κτιρίων, η ενεργειακή τους απόδοση ή η πραγματική τους αξία, η σύνθεση του νοικοκυριού, οι ειδικοί πολεοδομικοί κανονισμοί κάθε περιοχής, ενώ τα κίνητρα για την αξιοποίηση κενών κατοικιών ή την ενεργειακή αναβάθμιση του υφιστάμενου αποθέματος δεν έχουν επιφέρει σημαντικές διαφοροποιήσεις στην προσφορά ακινήτων ή στην ποιότητά τους.”

Όπως τονίζεται, “η παραδοσιακή προσέγγιση της φορολογίας σήμερα τίθεται υπό αμφισβήτηση. Σύμφωνα με την Παγκόσμια Τράπεζα, οι φοροαπαλλαγές στεγαστικών δανείων ενίσχυσαν κυρίως τις ακριβές κατοικίες και λιγότερο την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος.

Ο ΟΟΣΑ

Αντίθετα, τα μέτρα στήριξης ενοικιαστών είναι λιγότερο διαδεδομένα(World Bank 2013). Ο ΟΟΣΑ προτείνει μεταρρυθμίσεις που ενισχύουν τη μίσθωση κατοικιών, την ανακατανομή πόρων για καλύτερη πρόσβαση σε προσιτά ενοίκια και τη φορολόγηση των κενών ακινήτων, ώστε να αυξηθεί η προσφορά ( OECD, 2022).

Ενδεικτικά, σε αρκετές χώρες εφαρμόζεται φόρος στα κενά σπίτια, κίνητρα για ενοικίαση αντί πώλησης (City of Vancouver, 2025), φορολόγηση βραχυχρόνιων μισθώσεων ή ξένων αγοραστών ακινήτων (Colomb and Moreira de Souza, 2021), αλλά και μετατόπιση του βάρους από τον φόρο μεταβίβασης στον φόρο κατοχής (Pavlov et al.2024). Επιπλέον, προτείνονται ελαφρύνσεις για τη μεταβίβαση ακινήτων σε νέους, ώστε να μειωθούν οι ανισότητες ανάμεσα στις γενιές. Οι προτάσεις όμως των διεθνών οργανισμών αν και σε μεγάλο βαθμό έχουν υιοθετηθεί στην Ελλάδα δεν έχουν επιφέρει ουσιαστική βελτίωση ή καθυστερούν υπερβολικά να αποδώσουν, ενδεχομένως λόγω άλλων παράλληλων αδυναμιών διοικητικής οργάνωσης ή λόγω πολύχρονων παθογενειών, όπως είναι το πρόβλημα των πολεοδομικών παραβάσεων που ήδη αναφέρθηκε.”